Schimmelgutachten in der Mietwohnung: Wann es sinnvoll ist und wer zahlt

Wozu dient ein Schimmelgutachten?

Bei Schimmel in der Mietwohnung geht es fast immer um eine Frage: Woher kommt die Feuchtigkeit? Liegt die Ursache in der Bausubstanz, etwa bei Wärmebrücken, undichten Leitungen oder aufsteigender Nässe, ist der Vermieter verantwortlich. Entsteht der Schimmel durch zu wenig Lüften oder Heizen, haftet in der Regel der Mieter. Wer die Verantwortung trägt, erklärt ausführlich der Artikel Schimmel: Wer haftet?.

Ein Gutachten liefert die fachliche Grundlage für diese Zuordnung. Ein Sachverständiger untersucht die befallenen Stellen, misst Feuchtigkeit in Wänden und Raumluft, prüft Oberflächentemperaturen und bewertet die Bauweise. Je nach Auftrag stellt er auch fest, welche Schimmelart vorliegt, wie weit der Befall reicht und wie er fachgerecht saniert werden kann.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist – und wann nicht

Nicht jeder Schimmelfleck braucht einen Sachverständigen. Ist die Ursache offensichtlich, etwa ein tropfendes Rohr, oder erkennt der Vermieter den Mangel an und lässt ihn beseitigen, wäre ein Gutachten meist unnötiger Aufwand. Sinnvoll ist es vor allem in diesen Fällen:

• Mieter und Vermieter schieben sich die Ursache gegenseitig zu und ein Streit über Mietminderung oder Kosten zeichnet sich ab.
• Der Schimmel kommt nach einer Beseitigung immer wieder, obwohl nach Angaben des Mieters normal gelüftet und geheizt wird.
• Der Befall ist großflächig oder sitzt versteckt hinter Möbeln, Verkleidungen oder im Mauerwerk.
• Es bestehen gesundheitliche Beschwerden und es soll geklärt werden, wie belastet die Raumluft ist.
• Beim Auszug soll dokumentiert werden, wer für Schäden an Wänden und Einrichtung aufkommt.

Wer zahlt den Gutachter?

Das Gesetz enthält keine eigene Regel für Schimmelgutachten. Es gilt der Grundsatz: Wer den Sachverständigen beauftragt, schuldet ihm das Honorar. Ob diese Partei die Kosten am Ende selbst tragen muss, hängt vom Ergebnis ab.

Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehört auch, einer gemeldeten Schimmelursache nachzugehen. Ein Gutachten, das er dafür selbst in Auftrag gibt, ist Teil seiner Instandhaltung. Er kann die Kosten nicht über die Nebenkosten umlegen, denn Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten.

Beauftragt der Mieter selbst einen Gutachter und bestätigt dieser einen Baumangel, kann er die Kosten in der Regel als Schadensersatz vom Vermieter verlangen – vor allem dann, wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige untätig geblieben ist. Umgekehrt kann auch der Vermieter Gutachterkosten vom Mieter verlangen, wenn sich zeigt, dass falsches Lüften oder Heizen den Schaden verursacht hat.

Was kostet ein Schimmelgutachten?

Feste Preise gibt es nicht. Die Kosten hängen davon ab, wie umfangreich der Auftrag ist: Eine Ortsbesichtigung mit Kurzbericht ist deutlich günstiger als ein ausführliches Gutachten mit Laboranalyse von Materialproben, Luftkeimmessung und Langzeitmessung von Temperatur und Luftfeuchtigkeit. Auch Anfahrt, Größe der Wohnung und der Aufwand für den schriftlichen Bericht spielen eine Rolle.

Vor der Beauftragung sollte ein schriftliches Angebot eingeholt werden, das die Leistungen und den Stundensatz oder Pauschalpreis nennt. Sinnvoll ist, die Fragestellung genau festzulegen, etwa: „Ist der Schimmel im Schlafzimmer auf einen baulichen Mangel oder auf das Nutzerverhalten zurückzuführen?“ So bezahlt niemand Untersuchungen, die für den Streit keine Rolle spielen.

Privatgutachten oder gerichtliches Gutachten?

Ein Privatgutachten gibt eine Partei selbst in Auftrag. Es ist schnell verfügbar und hilft, die eigene Position einzuschätzen und außergerichtlich zu verhandeln. Vor Gericht gilt es allerdings nur als Parteivortrag: Das Gericht ist nicht daran gebunden und bestellt bei Streit häufig einen eigenen Sachverständigen.

Das gerichtliche Gutachten wird vom Gericht in Auftrag gegeben, meist im laufenden Prozess um Mietminderung oder Schadensersatz. Die Kosten werden zunächst von der Partei vorgeschossen, die den Beweis antritt; am Ende trägt sie grundsätzlich, wer den Prozess verliert. Droht der Befund verloren zu gehen, etwa weil saniert werden muss, kommt ein selbstständiges Beweisverfahren in Betracht, mit dem ein Gericht den Zustand noch vor einem Prozess durch einen Sachverständigen feststellen lässt.

So bereiten Mieter und Vermieter die Begutachtung vor

1. Befall fotografieren und mit Datum dokumentieren, bevor etwas gereinigt oder überstrichen wird.
2. Die Mängelanzeige und die Antwort des Vermieters aufbewahren.
3. Über einige Wochen Lüften und Heizen notieren, gern mit einem einfachen Thermo-Hygrometer, das Temperatur und Luftfeuchtigkeit anzeigt.
4. Dem Gutachter einen Termin ermöglichen, zu dem die Stellen frei zugänglich sind, und die andere Partei rechtzeitig einladen.
5. Die Fragestellung und den Kostenrahmen vorher schriftlich festhalten.

Mieter müssen dem Vermieter und einem von ihm beauftragten Gutachter nach rechtzeitiger Ankündigung Zutritt zur Wohnung gewähren, damit der Mangel geprüft werden kann. Ein allgemeines Betretungsrecht gibt es nicht, aber die Mängelprüfung ist ein anerkannter Anlass.

Was das Gutachten für Minderung, Beseitigung und Kündigung bedeutet

Bestätigt das Gutachten einen Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), solange der Mangel besteht. Wie hoch die Minderung ausfallen kann, erklärt der Artikel Mietminderung wegen Schimmel. Der Vermieter muss dann die Ursache beseitigen und fachgerecht sanieren lassen. Was Vermieter dabei beachten sollten, beschreibt der Beitrag Schimmel aus Sicht des Vermieters.

Stellt der Sachverständige eine erhebliche Gesundheitsgefahr fest, kann das Gutachten auch für eine fristlose Kündigung durch den Mieter wichtig werden. Die Voraussetzungen dafür stehen im Artikel Schimmel und fristlose Kündigung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 536 BGB
• § 536c BGB