Fristlose Kündigung durch den Mieter: Muster und Vorlage

Vor dem Schreiben: Trägt der Grund eine fristlose Kündigung?

Eine Vorlage ersetzt keinen Kündigungsgrund. Fristlos kündigen dürfen Mieter nur, wenn ihnen das Festhalten am Vertrag bis zum Ende der regulären Frist nicht zuzumuten ist (§ 543 BGB). In der Praxis sind das vor allem erhebliche Mängel, die trotz Frist bestehen bleiben, eine ernste Gefahr für die Gesundheit und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter. Welche Situationen das im Einzelnen sind, beschreibt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.

Wer ausziehen möchte, weil er beruflich umzieht, sich trennt oder eine bessere Wohnung gefunden hat, braucht dagegen die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist. Dafür gibt es ein eigenes Muster für die ordentliche Kündigung.

Schritt 1: Dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe setzen

Beruht der Grund auf einer Pflichtverletzung des Vermieters, etwa einem nicht behobenen Mangel, muss der Mieter ihm in aller Regel zuerst Gelegenheit geben, den Zustand zu beseitigen. Die Frist muss angemessen sein: Bei einer ausgefallenen Heizung im Winter darf sie kurz sein, bei umfangreichen Bauarbeiten muss sie länger bemessen werden. Eine feste Zahl von Tagen gibt das Gesetz nicht vor.

(Vor- und Nachname aller Mieter)
(Anschrift der Mietwohnung)

(Name und Anschrift des Vermieters)

(Ort), den (Datum)

Mietverhältnis über die Wohnung (Anschrift, Lage im Haus)
Aufforderung zur Beseitigung eines Mangels mit Fristsetzung

Sehr geehrte(r) (Name des Vermieters),

seit dem (Datum) besteht in der oben genannten Wohnung folgender Mangel: (genaue Beschreibung: betroffene Räume, Umfang, seit wann). Die Wohnung kann dadurch nur eingeschränkt genutzt werden: (Auswirkungen beschreiben).

Ich habe Ihnen den Mangel bereits am (Datum) auf folgendem Weg mitgeteilt: (z. B. telefonisch, per E-Mail). Abhilfe ist bisher nicht erfolgt.

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis spätestens (Datum) vollständig zu beseitigen. Ist der Mangel bis zu diesem Datum nicht behoben, werde ich das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Meine weiteren Rechte, insbesondere zur Mietminderung, behalte ich mir vor. Für Termine mit Handwerkern bin ich unter (Telefonnummer) erreichbar.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift aller Mieter)

Diese Angaben gehören in das Kündigungsschreiben

• Namen und Anschrift aller Mieter, die im Mietvertrag stehen, sowie des Vermieters oder der bevollmächtigten Verwaltung
• Datum des Schreibens und genaue Bezeichnung der Wohnung
• die unmissverständliche Erklärung, dass fristlos gekündigt wird
• den Kündigungsgrund mit Datum und Beschreibung der Vorfälle (§ 569 Abs. 4 BGB)
• den Hinweis auf die Fristsetzung und ihren erfolglosen Ablauf – oder die Erklärung, warum sie entbehrlich war
• vorsorglich die hilfsweise ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin
• einen Vorschlag für die Wohnungsübergabe und die Bitte um schriftliche Bestätigung
• die eigenhändigen Unterschriften aller Mieter

Ob das Schreiben an den Eigentümer oder an dessen Verwaltung adressiert wird, klärt der Beitrag Kündigung an den Vermieter oder an die Hausverwaltung.

Schritt 2: Muster für die fristlose Kündigung

(Vor- und Nachname aller Mieter)
(Anschrift der Mietwohnung)

(Name und Anschrift des Vermieters)

(Ort), den (Datum)

Fristlose Kündigung des Mietvertrags vom (Datum des Mietvertrags) über die Wohnung (Anschrift, Lage im Haus)

Sehr geehrte(r) (Name des Vermieters),

hiermit kündige ich / kündigen wir das oben genannte Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos nach § 543 BGB (bei Gesundheitsgefahr ergänzen: in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB).

Begründung: (Kündigungsgrund konkret schildern, siehe Textbausteine). Mit Schreiben vom (Datum) habe ich Sie aufgefordert, diesen Zustand bis zum (Datum) zu beseitigen, und für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs die fristlose Kündigung angekündigt. Die Frist ist verstrichen, ohne dass Abhilfe geschaffen wurde. Ein Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ist mir / uns daher nicht zuzumuten.

Hilfsweise, für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte, kündige ich / kündigen wir das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin.

Für die Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel schlage ich folgende Termine vor: (zwei oder drei Terminvorschläge). Bitte bestätigen Sie mir schriftlich den Erhalt dieser Kündigung und das Datum, zu dem das Mietverhältnis aus Ihrer Sicht endet.

Die Kaution bitte ich nach Abrechnung auf folgendes Konto zu überweisen: (Kontoinhaber, IBAN).

Mit freundlichen Grüßen

(eigenhändige Unterschrift aller Mieter)

Textbausteine für typische Kündigungsgründe

Die Begründung ist das Herzstück des Schreibens. Sie sollte so konkret sein, dass ein Außenstehender den Grund ohne Rückfrage versteht. Die folgenden Formulierungen lassen sich an der Stelle „Begründung“ einsetzen und anpassen:

Fotos, Protokolle, Zeugenaussagen oder Gutachten müssen nicht zwingend beigefügt werden, sollten aber vollständig bereitliegen. Bei Konflikten mit Hausbewohnern hilft zusätzlich der Artikel zur Störung des Hausfriedens.

Zustellung: So kommt die Kündigung nachweisbar an

Wirksam wird die Kündigung erst mit dem Zugang beim Vermieter. Weil die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift vorgeschrieben ist (§ 568 Abs. 1 BGB), scheiden E-Mail, SMS, Messenger und Fax aus; ein eingescanntes Schreiben im Anhang genügt ebenfalls nicht.

1. Das Original von allen Mietern unterschreiben lassen und eine Kopie für die eigenen Unterlagen anfertigen.
2. Das Schreiben persönlich gegen Empfangsbestätigung übergeben oder von einem Boten einwerfen lassen, der den Inhalt gesehen hat und den Einwurf bezeugen kann.
3. Datum, Uhrzeit und Namen des Boten notieren.
4. Die schriftliche Bestätigung des Vermieters abwarten; bleibt sie aus, ändert das nichts am Zugang.

Die Vor- und Nachteile der einzelnen Versandwege vergleicht der Artikel Kündigung zustellen.

Typische Fehler, an denen die Kündigung scheitert

• Es wurde keine Frist zur Abhilfe gesetzt, obwohl sie nötig war.
• Der Grund fehlt im Schreiben oder ist nur pauschal genannt, etwa „wegen der Mängel“.
• Nur einer von mehreren Mietern hat unterschrieben.
• Die Kündigung ging nur per E-Mail oder Messenger hinaus.
• Zwischen Fristablauf und Kündigung sind viele Monate vergangen.
• Der Mangel ist geringfügig und rechtfertigt allenfalls eine Mietminderung.

Scheitert die fristlose Kündigung, läuft der Mietvertrag weiter. Die hilfsweise ordentliche Kündigung im Muster sorgt dann dafür, dass er wenigstens zum regulären Termin endet.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 568 BGB
• § 569 BGB
• § 543 BGB