Mietminderung wegen Schimmel: Wie viel ist möglich?

Wann Mieter wegen Schimmel mindern dürfen

Schimmel ist ein Mangel der Mietsache. Beeinträchtigt er die Tauglichkeit der Wohnung, ist die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB automatisch gemindert. Der Mieter muss dafür nicht klagen und braucht keine Zustimmung des Vermieters. Mehr dazu im Artikel Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?.

• Der Schimmel ist nicht nur unerheblich – ein winziger Fleck, der sich sofort abwischen lässt, reicht in der Regel nicht.
• Der Mieter hat den Schimmel nicht selbst verursacht, etwa durch unzureichendes Heizen oder Lüften.
• Der Mieter kannte den Schimmel nicht schon bei Vertragsschluss (§ 536b BGB).
• Der Mieter hat den Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt (§ 536c BGB).

Ob der Schimmel auf das Gebäude oder auf das Wohnverhalten zurückgeht, ist oft der eigentliche Streitpunkt. Wie die Beweislast verteilt ist, erklärt der Artikel Schimmel: Wer haftet.

Wie viel Minderung ist bei Schimmel angemessen?

Das Gesetz nennt keine Prozentsätze. Tabellen im Internet stützen sich auf einzelne Gerichtsentscheidungen, die jeweils einen konkreten Fall betreffen und sich nicht einfach übertragen lassen. Die angemessene Quote ergibt sich aus einer Gesamtbetrachtung. Wichtige Kriterien sind:

Weil die Höhe umstritten sein kann, ist Vorsicht sinnvoll. Mindert der Mieter zu viel und entsteht ein erheblicher Rückstand, riskiert er im äußersten Fall eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ein verbreiteter Weg ist, die volle Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die zu viel gezahlte Miete später zurückzufordern.

Schimmel am Fenster: Mietminderung möglich?

Schimmel an Fensterrahmen, Dichtungen oder der Fensterlaibung ist besonders häufig. Ob eine Minderung möglich ist, hängt auch hier von der Ursache ab. Sind Fenster undicht, schlecht eingebaut oder bildet die Laibung eine Wärmebrücke, liegt der Mangel beim Vermieter. Entsteht Schimmel dagegen nur, weil sich Kondenswasser auf der Scheibe sammelt und nicht abgewischt oder weggelüftet wird, kann das dem Mieter zuzurechnen sein.

Kleine dunkle Punkte an einer Gummidichtung, die sich leicht entfernen lassen, gelten oft als unerheblich. Kehrt der Schimmel trotz normalen Lüftens immer wieder oder greift er auf die Wand über, spricht das eher für einen Mangel. Zugige oder undichte Fenster ohne Schimmel behandelt der Artikel Undichte Fenster: Mietminderung möglich?.

So wird die Minderung berechnet

Grundlage ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Vorauszahlungen oder Pauschale für Nebenkosten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Die Minderung gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel die Nutzung beeinträchtigt, und endet, sobald er beseitigt ist. Für angebrochene Monate wird anteilig gerechnet.

Wie man Tage und Monate genau anrechnet, zeigt der Artikel Mietminderung berechnen.

Schritt für Schritt zur Mietminderung wegen Schimmel

1. Den Schimmel fotografieren und Ort, Größe und Datum festhalten.
2. Den Vermieter unverzüglich schriftlich informieren und zur Beseitigung auffordern.
3. Ankündigen, dass die Miete wegen des Mangels gemindert oder nur unter Vorbehalt gezahlt wird.
4. Die Minderung auf eine vorsichtige, gut begründbare Höhe beschränken.
5. Den Verlauf dokumentieren: Wächst der Schimmel, kommen neue Stellen hinzu, wann wurde er beseitigt?

Wenn Minderung nicht mehr reicht

Bei starkem Befall kann ein Raum oder sogar die ganze Wohnung unbenutzbar werden. Ist die Tauglichkeit vollständig aufgehoben, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit (§ 536 Abs. 1 BGB). Gefährdet der Schimmel die Gesundheit erheblich, kommt nach § 569 Abs. 1 BGB auch eine fristlose Kündigung in Betracht, in der Regel nach vorheriger Frist zur Abhilfe. Voraussetzungen und Risiken erklärt der Artikel Schimmel: Ist eine fristlose Kündigung möglich?.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 536 BGB
• § 536b BGB
• § 536c BGB
• § 569 BGB