Schimmel: Wer haftet – Mieter oder Vermieter?
Kurz gesagt
Wer bei Schimmel haftet, hängt von der Ursache ab. Liegt sie im Gebäude, etwa bei feuchten Wänden oder Wärmebrücken, zahlt der Vermieter, der die Wohnung instand halten muss (§ 535 BGB). Hat der Mieter den Schimmel durch falsches Heizen oder Lüften verursacht, haftet er. Bei der Beweislast muss grundsätzlich zuerst der Vermieter Ursachen aus seinem Bereich ausschließen, dann der Mieter sein richtiges Wohnverhalten darlegen.
Grundsatz: Die Ursache entscheidet
Das Gesetz kennt keine eigene Schimmelregel. Es gelten die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts: Der Vermieter muss die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), der Mieter muss sie pfleglich behandeln und darf keine Schäden verursachen. Wer für den Schimmel aufkommen muss, hängt deshalb davon ab, wo die Ursache liegt.
| Ursache | Wer haftet in der Regel? | Folge |
|---|---|---|
| Baumangel: feuchtes Mauerwerk, Wärmebrücke, undichtes Dach | Vermieter | Beseitigung auf Kosten des Vermieters, Mieter darf mindern |
| Defekte Leitung oder Wasserschaden aus dem Gebäude | Vermieter | Beseitigung durch den Vermieter, Mieter darf mindern |
| Unzureichendes Heizen oder Lüften | Mieter | Keine Minderung, Mieter muss Schaden ersetzen |
| Mehrere Ursachen zusammen | Je nach Anteil | Aufteilung nach dem Einzelfall |
Liegt die Ursache beim Vermieter, muss er die Beseitigung bezahlen – auch die Kosten für Fachbetrieb, Trocknung und neuen Anstrich. Die Pflichten des Vermieters zur Instandhaltung im Allgemeinen erklärt der Artikel Instandhaltung: Was muss der Vermieter reparieren?.
Beweislast bei Schimmel: Wer muss was beweisen?
Im Streit geht es fast immer um die Frage, ob Schimmel durch das Gebäude oder durch das Wohnverhalten entstanden ist. Die Rechtsprechung verteilt die Beweislast grob in zwei Stufen:
- Zuerst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt – also dass die Bausubstanz in Ordnung ist, keine Feuchtigkeit von außen eindringt und keine Leitung undicht ist.
- Gelingt ihm das, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat und der Schimmel deshalb nicht auf sein Verhalten zurückgeht.
Kann der Vermieter Ursachen aus seinem Bereich nicht ausschließen, geht das in der Regel zu seinen Lasten. In der Praxis entscheidet oft ein Sachverständigengutachten, weil sich Bauphysik und Wohnverhalten ohne Messungen kaum zuverlässig trennen lassen. Wann ein solches Gutachten sinnvoll ist, erklärt der Artikel Schimmelgutachten.
Schimmel durch falsches Lüften: Wann haftet der Mieter?
Mieter müssen die Wohnung so beheizen und lüften, dass sich keine übermäßige Feuchtigkeit niederschlägt. Typische Fehler sind dauerhaft gekippte Fenster im Winter, ungeheizte Räume, Wäschetrocknen ohne Lüften oder große Möbel dicht an kalten Außenwänden.
Was zumutbar ist, hängt vom Gebäude ab. Ein Altbau mit schlechter Dämmung darf dem Mieter kein Lüftungsverhalten abverlangen, das im Alltag nicht machbar ist, etwa mehrfaches Lüften während der Arbeitszeit. Umgekehrt kann ein Vermieter nach dem Einbau dichter Fenster erwarten, dass der Mieter sein Lüftungsverhalten anpasst, wenn er darauf hingewiesen wurde. Welche Pflichten konkret bestehen, beschreibt der Artikel Richtig lüften und heizen.
Steht fest, dass der Mieter den Schimmel verursacht hat, kann er die Miete nicht mindern. Er muss die Kosten für die Beseitigung tragen und haftet unter Umständen auch für Folgeschäden an Wänden oder Böden.
Wer zahlt was? Die Kosten im Überblick
- Beseitigung und Sanierung: derjenige, in dessen Bereich die Ursache liegt.
- Gutachten: in der Regel die Partei, deren Verantwortung sich bestätigt; im Streit entscheidet das Gericht über die Kostenverteilung.
- Beschädigte Sachen des Mieters: Ersatz vom Vermieter kommt in Betracht, wenn er den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist; sonst trägt der Mieter den Schaden selbst oder nutzt seine eigene Hausratversicherung, soweit sie greift.
- Selbstvornahme: Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beheben lassen und die erforderlichen Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
Die Kosten der Schimmelbeseitigung sind Instandsetzungskosten. Sie dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, denn Reparaturen sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
Beispiel: Streit um die Ursache
Beispiel
Wärmebrücke oder Wohnverhalten?
In einer Erdgeschosswohnung zeigt sich Schimmel an einer Außenwandecke. Der Vermieter meint, die Mieterin lüfte zu wenig. Ein Gutachter misst die Oberflächentemperatur und stellt fest, dass die Ecke deutlich kälter ist als der Rest der Wand – eine Wärmebrücke. Damit kann der Vermieter die Ursache aus seinem Bereich nicht ausschließen. Er muss die Sanierung bezahlen, angenommen 1.200 €, und die Mieterin darf die Miete für die Dauer der Beeinträchtigung mindern. Hätte der Gutachter keinen Baumangel gefunden und hätte die Mieterin ihr Lüften nicht belegen können, hätte sie die 1.200 € tragen müssen.
Was Mieter und Vermieter jetzt tun sollten
Mieter sollten den Schimmel sofort melden (§ 536c BGB) und dokumentieren – die ersten Schritte beschreibt der Artikel Schimmel in der Mietwohnung. Wie viel die Miete gemindert werden kann, wenn die Ursache beim Vermieter liegt, steht unter Mietminderung wegen Schimmel.
Vermieter sollten die Meldung ernst nehmen, die Ursache zeitnah klären lassen und nicht vorschnell auf das Lüftungsverhalten verweisen. Wer die Beweislast kennt, weiß: Ohne Prüfung der Bausubstanz lässt sich die Verantwortung des Mieters kaum belegen. Das weitere Vorgehen beschreibt Schimmel aus Sicht des Vermieters.
Häufige Fragen
Haftet der Mieter, wenn er tagsüber arbeitet und nicht lüften kann?
Nicht automatisch. Mieter müssen nur so lüften, wie es im Alltag zumutbar ist. Kommt es trotz üblichen Lüftens morgens und abends zu Schimmel, spricht das eher für eine Ursache im Gebäude.
Kann der Vermieter die Haftung im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen?
Eine Klausel, die dem Mieter pauschal jede Schimmelbeseitigung auferlegt, ist in der Regel unwirksam. Die Instandhaltung bleibt grundsätzlich Sache des Vermieters. Vertraglich festgelegte, zumutbare Lüftungshinweise sind dagegen möglich.
Zahlt die Versicherung bei Schimmel?
Das hängt vom Vertrag und von der Ursache ab. Geht der Schimmel auf einen versicherten Leitungswasserschaden zurück, kommt eine Gebäudeversicherung des Vermieters in Betracht; reiner Schimmel durch Kondensfeuchte ist oft ausgeschlossen. Mehr dazu im Artikel Wasserschaden: Wer zahlt was.
Wie lange kann der Vermieter Schadensersatz wegen Schimmel verlangen?
Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Danach kann er Schimmelschäden in der Regel nicht mehr geltend machen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen