Schonfristzahlung: Kündigung wegen Mietschulden abwenden

So funktioniert die Schonfristzahlung

Gerät ein Mieter mit der Miete stark in Verzug, darf der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Ab welchem Rückstand das möglich ist, erklärt der Artikel Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand kündigen? Für Wohnraummieter sieht das Gesetz danach eine zweite Chance vor: Die Kündigung verliert ihre Wirkung, wenn der Vermieter sein Geld noch rechtzeitig erhält. Geregelt ist das in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

• Weg 1: Der Mieter selbst oder jemand für ihn, etwa ein Angehöriger, gleicht den gesamten fälligen Rückstand aus.
• Weg 2: Eine öffentliche Stelle, zum Beispiel Jobcenter oder Sozialamt, verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter, die Schulden zu übernehmen.
• Folge in beiden Fällen: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, und das Mietverhältnis läuft zu den bisherigen Bedingungen weiter.

Die Frist: zwei Monate ab Zustellung der Räumungsklage

Die Schonfrist startet nicht mit der Kündigung, sondern erst, wenn dem Mieter die Räumungsklage zugestellt wird. Ab diesem Tag bleiben ihm zwei Monate. Zahlen darf er selbstverständlich auch früher, etwa gleich nach Erhalt der Kündigung; dann kommt es oft gar nicht erst zum Prozess. Auf der sicheren Seite ist nur, wer so überweist, dass das Geld vor Fristende beim Vermieter ankommt. Bei einer Behörde muss deren Verpflichtungserklärung bis dahin vorliegen.

Was „vollständig bezahlt“ bedeutet

Eine Teilzahlung reicht nicht, auch wenn nur ein kleiner Betrag fehlt. Auszugleichen sind die bis zur Zahlung fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung. Verzugszinsen, Mahn-, Anwalts- und Gerichtskosten gehören nach herrschender Auffassung nicht zu diesem Betrag. Der Mieter schuldet sie trotzdem, und der Vermieter kann sie gesondert verlangen; wie das geht, beschreibt der Artikel Mietschulden eintreiben.

Wenn Jobcenter oder Sozialamt einspringen

Viele Betroffene können den Betrag nicht selbst aufbringen. Dann genügt es, wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist verbindlich verpflichtet, den Vermieter zu befriedigen. Ein gestellter Antrag allein reicht nicht; entscheidend ist die Zusage der Behörde. Weil die Bearbeitung dauern kann, sollten Mieter den Antrag sofort nach der Kündigung stellen und der Behörde mitteilen, wann ihnen die Klage zugestellt wurde. Welche Stellen helfen, zeigt der Artikel Mietschulden als Mieter: Wo es Hilfe gibt.

Die Sperre: nur einmal innerhalb von zwei Jahren

Die Schonfristzahlung ist kein Dauerrecht. Sie hilft nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren schon eine andere fristlose Kündigung vorausgegangen ist, die auf diesem Weg unwirksam wurde. Wer wiederholt mit der Miete in Rückstand gerät, verliert also den Schutz.

Mietrückstand bezahlt – warum trotzdem eine Räumungsklage laufen kann

Viele Mieter sind überrascht: Die Schulden sind beglichen, und das Räumungsverfahren geht dennoch weiter. Dafür gibt es typische Gründe:

• Hilfsweise ordentliche Kündigung: Vermieter kündigen oft fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich. Die Nachzahlung beseitigt nach geltendem Recht nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche bleibt wirksam, wenn der Rückstand eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung war (§ 573 BGB); eine spätere Zahlung kann dort allenfalls im Einzelfall zugunsten des Mieters berücksichtigt werden.
• Frist verpasst oder Betrag zu niedrig: Kommt das Geld erst nach Ablauf der zwei Monate an oder fehlt ein Teil, bleibt die fristlose Kündigung bestehen.
• Sperre greift: Innerhalb der letzten zwei Jahre wurde bereits eine Kündigung durch Nachzahlung unwirksam.
• Andere Kündigungsgründe: Stützt der Vermieter die Kündigung zusätzlich auf weitere Gründe, etwa eine Störung des Hausfriedens, ändert die Zahlung daran nichts.

Ist die fristlose Kündigung die einzige und wird sie durch die Zahlung unwirksam, erledigt sich die Räumungsklage. Die Kosten des Verfahrens trägt in der Regel dennoch der Mieter, weil die Klage bis zur Zahlung begründet war.

Die geplante Mietrechtsreform („Mietrecht II“) sieht vor, dass eine Schonfristzahlung künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung unwirksam macht. Diese Änderung ist nur geplant und nicht in Kraft (Stand: September 2026). Bis sie beschlossen ist und gilt, bleibt es bei der beschriebenen Rechtslage.

Schritt für Schritt: So nutzen Mieter die Schonfrist

1. Kündigung und Klageschrift genau lesen: Wurde nur fristlos oder auch hilfsweise ordentlich gekündigt? Welcher Rückstand wird genannt?
2. Das Datum notieren, an dem die Räumungsklage zugestellt wurde, und das Ende der Zwei-Monats-Frist ausrechnen.
3. Den vollständigen Betrag ermitteln, einschließlich aller Monate, die bis zur Zahlung noch fällig werden.
4. Selbst zahlen oder sofort beim Jobcenter bzw. Sozialamt die Übernahme beantragen; die Zusage muss vor Fristende vorliegen.
5. Zahlung oder Zusage dem Vermieter und dem Gericht nachweisen und die hilfsweise ordentliche Kündigung beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 569 BGB
• § 543 BGB
• § 573 BGB