Haus in Eigentumswohnungen aufteilen: Teilungserklärung und Abgeschlossenheit
Kurz gesagt
Um ein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, gibt der Eigentümer eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab. Beizufügen sind ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, die bestätigt, dass jede Wohnung baulich abgeschlossen ist (§ 8, § 7 Abs. 4 WEG). Die Erklärung wird notariell beglaubigt oder beurkundet; mit der Eintragung entstehen eigene Wohnungsgrundbücher. Das funktioniert beim Mehrfamilienhaus ebenso wie beim Zweifamilienhaus.
Voraussetzungen für die Aufteilung
Der Eigentümer eines Grundstücks kann es nach dem Wohnungseigentumsgesetz jederzeit in Wohnungseigentum aufteilen, auch wenn noch kein Käufer feststeht. Er bleibt zunächst Eigentümer aller Einheiten; die Gemeinschaft entsteht erst mit dem ersten Verkauf. Gehört das Haus mehreren Personen gemeinsam, etwa Geschwistern nach einem Erbfall, können sie die Aufteilung vertraglich untereinander vereinbaren.
- Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein: eigener, abschließbarer Zugang vom Treppenhaus oder von außen, eigene Küche oder Kochgelegenheit, eigenes Bad und WC.
- Die Räume müssen baulich eindeutig voneinander getrennt sein, in der Regel durch Wände und Decken, die den baurechtlichen Anforderungen genügen.
- Gemeinsam genutzte Flächen wie Treppenhaus, Dach oder Heizungsraum werden Gemeinschaftseigentum.
- In manchen Gebieten braucht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich eine behördliche Genehmigung; ob das gilt, erfährt man bei Gemeinde oder Landesbehörde.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Baubehörde aus, meist das Bauamt der Stadt oder des Kreises (§ 7 Abs. 4 WEG). Sie bestätigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind. Mit dem Antrag reicht der Eigentümer den Aufteilungsplan ein: Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, in denen jede Einheit und jeder zugehörige Raum mit derselben Nummer gekennzeichnet ist.
Bei älteren Häusern fehlen oft aktuelle Pläne. Dann muss ein Architekt oder Bauzeichner das Gebäude aufmessen und die Pläne neu zeichnen. Die Behörde prüft die Unterlagen und kann eine Besichtigung verlangen. Bearbeitungszeit und Gebühren unterscheiden sich je nach Behörde.
Die Teilungserklärung aufsetzen
Die Teilungserklärung selbst entwirft in der Praxis meist ein Notar. Sie legt fest, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören und welcher Miteigentumsanteil auf jede Einheit entfällt. Hinzu kommt fast immer eine Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Kosten, Nutzung und Sondernutzungsrechten. Was diese Bestandteile im Einzelnen bedeuten, erklärt der Artikel Teilungserklärung: Was sie regelt.
Beispiel
Miteigentumsanteile im Zweifamilienhaus
Ein Zweifamilienhaus hat eine Erdgeschosswohnung mit 120 m² und eine Dachgeschosswohnung mit 80 m², zusammen 200 m². Der Eigentümer verteilt die Anteile nach Wohnfläche: 120 von 200 m² ergeben 600/1.000, 80 von 200 m² ergeben 400/1.000. Das Gesetz schreibt die Wohnfläche als Maßstab nicht vor; auch Lage oder Wert können berücksichtigt werden. Wichtig ist, dass die Aufteilung nachvollziehbar ist, weil sich später die Kostenverteilung danach richtet.
Sorgfalt lohnt sich: Spätere Korrekturen brauchen grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, siehe Teilungserklärung ändern. Gerade beim Zweifamilienhaus sollten Garten, Stellplätze und Keller klar als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zugeordnet werden.
Schritt für Schritt zur eingetragenen Teilung
- Prüfen, ob die Wohnungen abgeschlossen sind, und notwendige Umbauten planen.
- Aufteilungsplan erstellen lassen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baubehörde beantragen.
- Klären, ob in der Gemeinde eine Genehmigung für die Umwandlung erforderlich ist.
- Mit dem Notar Miteigentumsanteile, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte festlegen.
- Die Teilungserklärung notariell beglaubigen oder beurkunden lassen.
- Der Notar reicht alles beim Grundbuchamt ein; nach der Prüfung werden für jede Einheit eigene Wohnungsgrundbücher angelegt.
- Beim ersten Verkauf einen Verwalter bestellen; erstmals nach Begründung darf die Bestellung höchstens drei Jahre dauern (§ 26 Abs. 2 WEG).
Mehrfamilienhaus oder Zweifamilienhaus: Unterschiede in der Praxis
| Punkt | Zweifamilienhaus | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|
| Abgeschlossenheit | Oft schwieriger: gemeinsamer Flur oder offene Treppe muss getrennt werden | Meist durch Treppenhaus gegeben |
| Gemeinschaftsordnung | Kurz, aber mit klaren Regeln für Garten und Kosten | Ausführlicher, mit Regeln für viele Einheiten |
| Verwaltung | Häufig durch die beiden Eigentümer selbst | In der Regel durch einen externen Verwalter |
| Typischer Anlass | Verkauf einer Wohnung, Aufteilung unter Erben | Einzelverkauf, Finanzierung, Vermögensaufteilung |
Auch bei nur zwei Einheiten entsteht mit dem ersten Verkauf eine vollwertige Eigentümergemeinschaft mit Versammlung, Beschlüssen und Jahresabrechnung. Das sollte man vorher bedenken, gerade wenn Familienmitglieder beteiligt sind.
Aufteilung eines vermieteten Hauses: Rechte der Mieter
Die Aufteilung ändert an bestehenden Mietverträgen nichts. Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Mieter haben beim ersten Verkauf nach der Umwandlung grundsätzlich zudem ein Vorkaufsrecht.
Für Kündigungen gilt eine Sperrfrist: Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen; in Gebieten mit Landesverordnung beträgt die Frist bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Was Käufer beim Vermieten beachten müssen, steht im Artikel Eigentumswohnung vermieten.
Häufige Fragen
Wer stellt die Teilungserklärung aus?
Abgegeben wird sie vom Eigentümer des Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt. Den Text entwirft meist ein Notar, der auch die Unterschrift beglaubigt oder die Erklärung beurkundet. Eine Behörde stellt nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus.
Kann man eine Teilungserklärung ohne Notar beim Grundbuchamt beantragen?
Nein. Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die Erklärung in öffentlich beglaubigter oder beurkundeter Form vorliegt. Dafür ist ein Notar nötig.
Wie lange dauert die Aufteilung?
Das hängt vor allem von der Baubehörde und dem Grundbuchamt ab. Fehlen Pläne oder sind Umbauten nötig, verlängert sich das Verfahren deutlich. Eine feste gesetzliche Bearbeitungsfrist gibt es nicht.
Wo bekomme ich später eine Kopie der Teilungserklärung?
Beim Grundbuchamt, beim Notar oder beim Verwalter. Wie das im Einzelnen geht, zeigt der Artikel über das Einsehen und Anfordern der Teilungserklärung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen