Verbilligte Vermietung: Warm- oder Kaltmiete vergleichen?
Kurz gesagt
Für die Grenzen der verbilligten Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG wird die Warmmiete verglichen: die tatsächlich gezahlte Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten gegenüber der ortsüblichen Kaltmiete plus umlagefähigen Kosten. Liegt das Ergebnis bei mindestens 66 %, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Unter 50 % sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar; dazwischen entscheidet eine Totalüberschussprognose.
Warum die Warmmiete der richtige Maßstab ist
Wer eine Wohnung günstiger als üblich vermietet, etwa an Kinder, Eltern oder Geschwister, muss prüfen, ob das Finanzamt alle Kosten anerkennt. Die Regel steht in § 21 Abs. 2 EStG. Welche Prozentgrenzen dort gelten und was sie bedeuten, erklärt der Artikel Verbilligte Vermietung: Die 66- und die 50-Prozent-Grenze. Hier geht es um die Vorfrage: Welche Miete kommt in die Rechnung?
Verglichen wird die ortsübliche Warmmiete. Gemeint ist die Kaltmiete plus die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, also etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Heizung oder Gebäudeversicherung. Auf beiden Seiten der Rechnung steht damit eine Warmmiete: oben die tatsächlich gezahlte, unten die am Ort übliche.
Der Grund ist einfach: Die Nebenkosten gehören zum Entgelt für die Nutzung der Wohnung. Ein reiner Blick auf die Kaltmiete würde verzerren, ob der Mieter wirtschaftlich wenig oder viel zahlt. Nicht zur Warmmiete zählen dagegen Kosten, die nicht umlagefähig sind, zum Beispiel Verwaltungskosten oder Reparaturen.
Die Formel für die Berechnung
| Rechengröße | Was hineingehört |
|---|---|
| Tatsächliche Warmmiete | Vereinbarte Kaltmiete plus tatsächlich gezahlte Umlagen bzw. Vorauszahlungen für umlagefähige Kosten |
| Ortsübliche Warmmiete | Ortsübliche Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung plus umlagefähige Kosten |
| Prozentsatz | Tatsächliche Warmmiete geteilt durch ortsübliche Warmmiete, mal 100 |
Das Ergebnis wird mit den Grenzen verglichen: mindestens 66 % bedeutet voller Werbungskostenabzug, weniger als 50 % bedeutet Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten sind alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, etwa Zinsen, Abschreibung, Reparaturen und Grundsteuer.
| Anteil an der ortsüblichen Warmmiete | Steuerliche Folge |
|---|---|
| 66 % und mehr | Voll entgeltlich, alle Werbungskosten abziehbar |
| 50 % bis unter 66 % | Totalüberschussprognose: positiv voller Abzug, sonst anteilig |
| unter 50 % | Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
Wie die ortsübliche Warmmiete ermittelt wird
Für die ortsübliche Kaltmiete dient in der Regel der örtliche Mietspiegel. Gibt es eine Spanne, wird grundsätzlich jeder Wert innerhalb dieser Spanne als ortsüblich angesehen. Fehlt ein Mietspiegel, kommen andere Nachweise in Betracht, etwa Vergleichsmieten ähnlicher Wohnungen oder ein Gutachten.
Für die umlagefähigen Kosten nehmen Vermieter am besten die tatsächlichen Kosten der Wohnung laut eigener Betriebskostenabrechnung. So liegen beide Seiten der Rechnung auf derselben Grundlage. Wie die Umlagen bei den Einnahmen selbst zu behandeln sind, erklärt der Artikel Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?.
Beispiel: Warmmiete rettet den vollen Abzug
Beispiel
Vermietung an die Tochter
Eine Vermieterin vermietet eine Wohnung an ihre Tochter. Ortsüblich wären 700 € Kaltmiete plus 200 € umlagefähige Kosten, also 900 € warm. Die Tochter zahlt 450 € Kaltmiete und 200 € Nebenkostenvorauszahlung, zusammen 650 €. Richtig gerechnet: 650 € geteilt durch 900 € ergibt rund 72,2 %. Die Vermietung gilt damit als voll entgeltlich, alle Werbungskosten sind abziehbar. Hätte die Vermieterin nur die Kaltmieten verglichen, käme sie auf 450 € geteilt durch 700 €, also rund 64,3 %, und hätte fälschlich eine Totalüberschussprognose für nötig gehalten.
Der Effekt kann auch in die andere Richtung gehen: Zahlt der Angehörige geringere Nebenkosten als tatsächlich anfallen, sinkt der Prozentsatz der Warmmiete unter den der Kaltmiete. Pauschalen oder zu niedrige Vorauszahlungen sollten deshalb bewusst gewählt werden.
Beispiel: Unter 50 Prozent wird aufgeteilt
Beispiel
Anteilige Werbungskosten
Ortsübliche Warmmiete wie oben: 900 €. Der Sohn zahlt 240 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten, zusammen 440 €. Das sind 440 € geteilt durch 900 €, also rund 48,9 %. Die Vermietung wird aufgeteilt: Nur rund 48,9 % der Werbungskosten sind abziehbar. Bei Werbungskosten von 6.000 € im Jahr erkennt das Finanzamt rund 2.933,33 € an (6.000 € mal 440/900). Die übrigen rund 3.066,67 € wirken sich steuerlich nicht aus.
Genau bei 50 % liegt die Miete nicht mehr unter der Grenze. Dann greift der mittlere Bereich mit der Totalüberschussprognose. Diese Prognose schätzt, ob über die gesamte Dauer der Vermietung ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist.
Was bei Angehörigen zusätzlich zählt
Die Prozentrechnung ist nur ein Teil der Prüfung. Bei Verträgen mit Angehörigen verlangt das Finanzamt außerdem, dass der Mietvertrag wie unter fremden Dritten gestaltet ist und tatsächlich so gelebt wird (Fremdvergleich). Dazu gehören ein klarer schriftlicher Vertrag, pünktliche Zahlungen und eine echte Nebenkostenabrechnung. Einzelheiten stehen im Artikel Vermietung an Angehörige.
- Die Nebenkosten sollten im Vertrag vereinbart und jährlich abgerechnet werden, damit sie als Teil der Warmmiete nachweisbar sind.
- Zahlungen laufen am besten per Überweisung vom Konto des Mieters, nicht bar.
- Die Berechnung der ortsüblichen Miete mit Mietspiegel-Auszug zu den Steuerunterlagen nehmen.
- Wird keine Miete gezahlt, liegt keine Vermietung mehr vor; dazu der Artikel Wohnung kostenlos an Angehörige überlassen.
Schritt für Schritt: Die eigene Grenze prüfen
- Ortsübliche Kaltmiete für die Wohnung ermitteln, etwa aus dem Mietspiegel, und den Beleg aufbewahren.
- Umlagefähige Kosten der Wohnung pro Monat aus der letzten Betriebskostenabrechnung ablesen.
- Beide Werte zur ortsüblichen Warmmiete addieren.
- Tatsächlich gezahlte Kaltmiete und Nebenkosten des Angehörigen addieren.
- Tatsächliche Warmmiete durch ortsübliche Warmmiete teilen und mit 100 multiplizieren.
- Ergebnis mit den Grenzen von 50 % und 66 % vergleichen und die Miete bei Bedarf rechtzeitig anpassen.
Häufige Fragen
Zählen auch Heizkosten zur Warmmiete?
Ja. Heizung und Warmwasser gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten und fließen deshalb in die Warmmiete ein. Das gilt sowohl für die tatsächlich gezahlte als auch für die ortsübliche Miete.
Was gilt, wenn der Angehörige die Nebenkosten direkt an Versorger zahlt?
Entscheidend ist, was der Angehörige wirtschaftlich für die Nutzung der Wohnung trägt. Zahlt er umlagefähige Kosten selbst, sollte das im Mietvertrag klar geregelt sein. Bei Unklarheiten empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater.
Gelten die Grenzen nur bei Angehörigen?
Nein. § 21 Abs. 2 EStG gilt für jede verbilligte Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. In der Praxis betrifft sie aber vor allem Vermietungen an Familienangehörige.
Muss die Prüfung jedes Jahr gemacht werden?
Das Gesetz schreibt keinen festen Rhythmus vor. Da sich ortsübliche Mieten und Nebenkosten ändern, ist eine regelmäßige Kontrolle sinnvoll, zum Beispiel wenn ein neuer Mietspiegel erscheint.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen