Vermietung an Angehörige: Was verlangt das Finanzamt?
Kurz gesagt
Vermietet jemand eine Wohnung an nahe Angehörige, erkennt das Finanzamt die Vermietung steuerlich nur an, wenn der Mietvertrag wie unter fremden Dritten gestaltet ist und tatsächlich so durchgeführt wird (Fremdvergleich). Dann sind Werbungskosten wie Zinsen, AfA und Reparaturen abziehbar. Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Warmmiete, greifen zusätzlich die Regeln zur verbilligten Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG.
Warum das Finanzamt bei Angehörigen genauer hinsieht
Zwischen Familienmitgliedern fehlt oft der natürliche Interessengegensatz, der zwischen fremden Vertragspartnern besteht. Das Finanzamt prüft deshalb, ob ein Mietverhältnis wirklich eine Vermietung ist oder in Wahrheit eine private Unterstützung, die nur steuerlich als Vermietung erscheinen soll. Erkennt es die Vermietung nicht an, fallen die Mieteinnahmen weg, aber auch der gesamte Abzug der Werbungskosten.
Grundsätzlich ist die Vermietung an Angehörige aber erlaubt und steuerlich anerkannt. Die Einnahmen gehören wie jede andere Miete zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden in der Anlage V erklärt.
Wer zählt zu den nahen Angehörigen?
Der Kreis ist steuerlich weit gezogen. Typischerweise gehören dazu:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
- Kinder, Enkel und Eltern, auch Adoptiv- und Pflegekinder
- Geschwister sowie deren Kinder
- Verschwägerte wie Schwiegereltern, Schwiegerkinder und Schwager
Nach der Rechtsprechung wird der Fremdvergleich darüber hinaus auch bei anderen nahestehenden Personen angewandt, etwa bei Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder bei einer GmbH, an der der Vermieter beteiligt ist. Entscheidend ist, ob wegen der persönlichen Nähe ein Gestaltungsspielraum besteht.
Der Fremdvergleich: Worauf es beim Mietvertrag ankommt
| Prüfpunkt | Was das Finanzamt erwartet |
|---|---|
| Vertrag | Klare Vereinbarung, am besten schriftlich, abgeschlossen vor Beginn der Nutzung |
| Mietsache | Genaue Bezeichnung der Wohnung oder Räume |
| Miethöhe | Fester Betrag, Zahlungstermin und Zahlungsweg |
| Nebenkosten | Vereinbarung über Umlage und jährliche Abrechnung |
| Durchführung | Regelmäßige, pünktliche Zahlung, am besten per Überweisung |
| Nutzung | Der Angehörige nutzt die Wohnung tatsächlich selbst, getrennt vom Haushalt des Vermieters |
Nicht jede kleine Abweichung führt zur Ablehnung. Die Finanzverwaltung betrachtet das Gesamtbild. Gewichtig sind vor allem die Hauptpflichten: Wird die Miete nicht oder nur unregelmäßig gezahlt, wird die Vermietung in der Regel nicht anerkannt. Fehlt dagegen etwa eine einzelne Nebenkostenabrechnung, kann das Gesamtbild trotzdem noch stimmen.
Mietrechtlich ist ein Vertrag mit Angehörigen ein ganz normaler Mietvertrag. Es gelten dieselben Regeln wie bei fremden Mietern, etwa zu Kündigungsfristen, Mieterhöhungen und der Betriebskostenabrechnung. Wer die Wohnung später selbst nutzen oder anders vermieten möchte, kann sich also nicht darauf berufen, dass es sich nur um eine familiäre Absprache gehandelt habe. Auch das spricht dafür, den Vertrag von Anfang an sorgfältig zu gestalten.
Die Miethöhe: Günstig ist erlaubt, aber mit Folgen
Angehörige dürfen günstiger wohnen als Fremde. Steuerlich hat das aber Grenzen: Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Kosten. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 66 % davon, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Unter 50 % werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt, dazwischen entscheidet eine Totalüberschussprognose. Die Einzelheiten stehen im Artikel Verbilligte Vermietung.
Beispiel
Wohnung an die Tochter vermietet
Ein Vater vermietet seiner Tochter eine Wohnung für 500 € warm im Monat. Die ortsübliche Warmmiete liegt bei 800 €. Die Tochter zahlt damit 62,5 % (500 € ÷ 800 €). Das liegt zwischen 50 und 66 %, eine Totalüberschussprognose wäre nötig. Erhöht der Vater die Miete auf 530 €, sind es 66,25 % (530 € ÷ 800 €), und die Werbungskosten sind voll abziehbar, sofern der Vertrag auch sonst dem Fremdvergleich standhält.
Wird gar keine Miete verlangt, liegt keine Vermietung vor. Welche Folgen eine kostenlose Überlassung hat, erklärt der Artikel Wohnung kostenlos an Angehörige überlassen.
Typische Fallstricke bei der Vermietung an nahe Angehörige
- Die Miete wird bar gezahlt und nicht quittiert, oder sie wird einfach mit anderen Ansprüchen verrechnet.
- Der Vermieter überweist dem Angehörigen vorher das Geld, das dieser dann als Miete zurückzahlt.
- Der Angehörige wohnt im Haushalt des Vermieters und nutzt keine abgeschlossene Wohnung.
- Zwei Familien vermieten sich ihre Wohnungen gegenseitig, um jeweils Werbungskosten zu erzeugen. Eine solche Überkreuzvermietung wird grundsätzlich als Gestaltungsmissbrauch gewertet.
- Die Miete wird über Jahre nicht an die steigende Marktmiete angepasst, sodass die Grenze von 66 % unbemerkt unterschritten wird.
Was ist zu beachten? Die Checkliste
- Die ortsübliche Warmmiete ermitteln, etwa über den Mietspiegel, und die Miete so festlegen, dass sie mindestens 66 % davon erreicht.
- Einen schriftlichen Mietvertrag mit Mietsache, Miete, Nebenkosten, Zahlungstermin und Kaution abschließen, bevor der Angehörige einzieht.
- Die Miete jeden Monat per Überweisung vom Konto des Mieters zahlen lassen.
- Jährlich über die Nebenkosten abrechnen und Nachzahlungen oder Guthaben tatsächlich ausgleichen.
- Die Marktmiete in regelmäßigen Abständen neu bewerten und die Miete im Rahmen des Mietrechts anpassen.
Sind diese Punkte erfüllt, werden Schuldzinsen, Reparaturen und Abschreibung wie bei jeder anderen Vermietung abgezogen. Wie die AfA ermittelt wird, zeigt der Artikel AfA berechnen.
Häufige Fragen
Muss der Mietvertrag mit Angehörigen schriftlich sein?
Das Gesetz schreibt für einen unbefristeten Wohnungsmietvertrag keine Schriftform vor. Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt ist ein schriftlicher Vertrag aber dringend zu empfehlen, weil er die vereinbarten Bedingungen belegt.
Kann ich an meinen Ehepartner vermieten?
Eine Vermietung an den Ehepartner wird steuerlich grundsätzlich nicht anerkannt, wenn beide die Wohnung gemeinsam als Familienwohnung nutzen. Anders kann es sein, wenn die Ehegatten dauerhaft getrennt leben oder der Partner die Räume etwa beruflich nutzt; hier kommt es auf den Einzelfall an.
Darf ich meinem Kind die Miete später erlassen?
Wird die Miete regelmäßig erlassen oder nicht eingefordert, fehlt die tatsächliche Durchführung des Vertrags. Das Finanzamt kann die Vermietung dann insgesamt nicht anerkennen. Wer das Kind unterstützen möchte, sollte das getrennt von der Mietzahlung tun.
Was passiert, wenn das Finanzamt die Vermietung nicht anerkennt?
Dann werden die Mieteinnahmen steuerlich nicht erfasst, im Gegenzug entfällt aber der Abzug sämtlicher Werbungskosten wie Schuldzinsen, Abschreibung und Reparaturen. Gerade bei finanzierten Immobilien kann das teuer werden, weil sonst oft ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet würde. Gegen den Bescheid ist ein Einspruch möglich, wenn der Vermieter die Durchführung des Vertrags belegen kann.
Gilt beim Eigenbedarf für Angehörige dasselbe wie im Steuerrecht?
Nein, das sind zwei verschiedene Rechtsgebiete. Wer für eine Eigenbedarfskündigung als Familienangehöriger gilt, richtet sich nach dem Mietrecht in § 573 BGB. Der steuerliche Fremdvergleich betrifft nur die Frage, ob die Vermietung beim Finanzamt anerkannt wird.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen