Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?

Die Grundregel: Warmmiete rein, Betriebskosten raus

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Als Einnahme gilt alles, was der Vermieter für die Überlassung der Wohnung erhält. Dazu gehören neben der Kaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlungen, Pauschalen und Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung.

Auf der anderen Seite sind die Betriebskosten, die der Vermieter an Versorger, Stadt, Versicherung oder Hausverwaltung zahlt, Werbungskosten. Sie mindern den Gewinn aus der Vermietung. Wer die Umlagen als Einnahme angibt und die Kosten als Ausgabe abzieht, landet bei einer vollständigen Umlage ungefähr wieder bei der Kaltmiete.

Brutto oder netto: Was bedeutet das bei Mieteinnahmen?

Die Frage „brutto oder netto“ wird oft in zwei Bedeutungen gestellt. Gemeint ist entweder „mit oder ohne Nebenkosten“ – dann lautet die Antwort wie oben: Die Einnahmen werden mit Nebenkosten erklärt, die Kosten abgezogen. Oder gemeint ist die Umsatzsteuer. Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Bei einer normalen Wohnung gibt es deshalb keinen Unterschied zwischen einem Brutto- und einem Netto-Betrag im umsatzsteuerlichen Sinn.

Einkommensteuer zahlt der Vermieter am Ende nur auf den Überschuss, nicht auf die Warmmiete. Wie hoch die Steuer darauf ist, hängt vom persönlichen Steuersatz ab – dazu mehr im Artikel Mieteinnahmen versteuern.

Rechenbeispiel: Warum das Ergebnis gleich bleibt

Decken die Vorauszahlungen die Kosten genau, entspricht der Zwischenwert der Kaltmiete. Davon gehen dann noch Abschreibung, Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten ab. Weichen Vorauszahlungen und Kosten voneinander ab, gleicht sich das über die Nebenkostenabrechnung aus – allerdings nicht immer im selben Steuerjahr.

Das Zuflussprinzip: Nachzahlung und Guthaben im Folgejahr

Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem sie eingehen, Ausgaben in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden (§ 11 EStG). Die Nebenkostenabrechnung für ein Jahr wird aber meist erst im Folgejahr erstellt. Dadurch verschieben sich Beträge:

• Eine Nachzahlung des Mieters ist eine Einnahme in dem Jahr, in dem sie auf dem Konto des Vermieters eingeht.
• Ein Guthaben, das der Vermieter an den Mieter erstattet, mindert in der Regel die Einnahmen des Jahres, in dem es zurückgezahlt wird.
• Rechnungen von Versorgern oder die Hausgeldabrechnung werden in dem Jahr abgezogen, in dem der Vermieter sie bezahlt.

Wann die Warmmiete die Steuer tatsächlich beeinflusst

In einigen Fällen gehen Umlagen und Kosten nicht glatt auf. Dann wirkt sich die Aufteilung auf das Ergebnis aus:

• Leerstand: Für eine leere Wohnung zahlt der Vermieter die Nebenkosten allein. Sie bleiben als Werbungskosten abziehbar, wenn er weiter vermieten will. Mehr unter Werbungskosten bei Leerstand.
• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltungskosten, Instandhaltung oder Kontoführung darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Er trägt sie selbst und zieht sie als Werbungskosten ab.
• Pauschale statt Vorauszahlung: Bei einer Nebenkostenpauschale wird nicht abgerechnet. Ist die Pauschale höher als die Kosten, bleibt dem Vermieter ein zusätzlicher Überschuss, der versteuert wird.
• Ausfälle: Zahlt der Mieter die Umlagen nicht, fehlt die Einnahme, während die bezahlten Kosten abziehbar bleiben.

Warmmiete als Maßstab bei verbilligter Vermietung

Eine zweite Stelle, an der die Warmmiete steuerlich wichtig ist, betrifft günstige Mieten, etwa an Angehörige. Nach § 21 Abs. 2 EStG wird geprüft, ob die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete erreicht. Verglichen wird dabei die Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Kosten. Liegt die Miete unter 50 %, sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar; dazwischen entscheidet eine Prognose über den gesamten Vermietungszeitraum.

Wie dieser Vergleich im Detail aussieht und welche Fehler häufig passieren, erklärt der Artikel Verbilligte Vermietung: Warm- oder Kaltmiete vergleichen?.

So werden Umlagen richtig erfasst

1. Alle Mietzahlungen des Jahres vom Konto zusammenstellen und in Kaltmiete und Nebenkostenanteil aufteilen.
2. Nachzahlungen aus Abrechnungen früherer Jahre, die im Steuerjahr eingegangen sind, als Umlagen hinzurechnen; im Steuerjahr erstattete Guthaben abziehen.
3. Alle im Steuerjahr bezahlten Betriebskosten sammeln: Grundsteuer, Wasser, Müll, Versicherung, Heizung, Hausgeld-Anteile.
4. Beide Seiten getrennt in der Anlage V eintragen, nicht miteinander verrechnen.
5. Belege und Kontoauszüge aufbewahren, damit Rückfragen des Finanzamts beantwortet werden können.

Gehört die Wohnung mehreren Personen, werden die Warmmiete und alle Kosten zunächst für die Gemeinschaft erfasst und erst danach auf die Beteiligten verteilt (Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern).

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG
• § 11 EStG