Verbilligte Vermietung: Was gilt bei der 66- und der 50-Prozent-Grenze?
Kurz gesagt
Bei der verbilligten Vermietung einer Wohnung entscheidet das Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Warmmiete über den Werbungskostenabzug (§ 21 Abs. 2 EStG). Ab 66 % gilt die Vermietung als voll entgeltlich, alle Werbungskosten sind abziehbar. Unter 50 % sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar. Dazwischen entscheidet eine Totalüberschussprognose: Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug, sonst wird gekürzt.
Was verbilligte Vermietung zu Wohnzwecken bedeutet
Von verbilligter Vermietung spricht man, wenn eine Wohnung zu Wohnzwecken für deutlich weniger als die ortsübliche Miete überlassen wird. Das kommt vor allem bei Angehörigen vor, aber auch bei langjährigen Mietern, bei denen die Miete nie erhöht wurde. Die Regel in § 21 Abs. 2 EStG gilt für alle Mieter, nicht nur für Familienmitglieder.
Hintergrund: Werbungskosten dürfen nur abgezogen werden, soweit sie der Erzielung von Einnahmen dienen. Verzichtet der Vermieter bewusst auf einen großen Teil der Miete, betrachtet das Finanzamt diesen Teil als private Zuwendung. Die dazu gehörenden Kosten sollen dann nicht die Steuer mindern.
Die drei Stufen im Überblick
| Miete in % der ortsüblichen Warmmiete | Folge für die Werbungskosten |
|---|---|
| 66 % und mehr | Vermietung gilt als voll entgeltlich, voller Abzug |
| 50 % bis unter 66 % | Totalüberschussprognose: positiv voller Abzug, negativ anteiliger Abzug |
| unter 50 % | Aufteilung, Werbungskosten nur im Verhältnis der Miete zur Marktmiete abziehbar |
Die Einnahmen werden in jedem Fall voll versteuert. Gekürzt werden nur die Ausgaben: Schuldzinsen, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltungskosten und alle übrigen Werbungskosten. Auch die AfA fällt unter die Kürzung, wie sie berechnet wird, steht im Artikel AfA für Immobilien.
Vergleichsmaßstab ist die ortsübliche Warmmiete
Verglichen wird nicht die Kaltmiete allein, sondern die Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete plus die umlagefähigen Kosten. Auf der anderen Seite steht die tatsächlich gezahlte Miete einschließlich der Umlagen. Wer die Nebenkosten nicht umlegt, obwohl das möglich wäre, verschlechtert dadurch sein Verhältnis. Warum das so ist und welche Posten hineingehören, erklärt der Artikel Verbilligte Vermietung: Warm- oder Kaltmiete vergleichen?.
Für die ortsübliche Miete zählt nicht der niedrigste Wert einer Spanne. Weist der Mietspiegel eine Spanne aus, wird in der Regel vom Mittelwert ausgegangen, sofern keine besonderen Merkmale der Wohnung einen anderen Wert rechtfertigen. Zu den umlagefähigen Kosten gehören alle Betriebskosten, die nach der Betriebskostenverordnung auf Mieter umgelegt werden dürfen, auch wenn der Vermieter sie im konkreten Vertrag nicht umlegt.
Die ortsübliche Kaltmiete lässt sich in vielen Gemeinden aus dem Mietspiegel ablesen. Wo es keinen gibt, helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten. Das Finanzamt kann einen eigenen Wert ansetzen, wenn der Vermieter keinen nachvollziehbaren Maßstab vorlegt.
Zwischen 50 und 66 Prozent: die Totalüberschussprognose
Liegt die Miete bei mindestens 50 %, aber unter 66 % der ortsüblichen Warmmiete, muss der Vermieter nachweisen, dass er mit der Vermietung auf Dauer einen Überschuss erzielt. Diese Totalüberschussprognose rechnet die voraussichtlichen Einnahmen und Werbungskosten über einen langen Zeitraum hoch.
- Fällt die Prognose positiv aus, sind alle Werbungskosten voll abziehbar.
- Fällt sie negativ aus, werden die Werbungskosten im Verhältnis von tatsächlicher zu ortsüblicher Miete gekürzt.
- Hohe Schuldzinsen und die Abschreibung in den ersten Jahren machen eine positive Prognose oft schwierig.
- Die Berechnung folgt Vorgaben der Finanzverwaltung und wird in der Praxis meist mit steuerlicher Unterstützung erstellt.
Beispiel: Kürzung der Werbungskosten unter 50 Prozent
Beispiel
Wohnung zu 45 % der Marktmiete vermietet
Die ortsübliche Warmmiete einer Wohnung beträgt 1.000 € im Monat (800 € kalt plus 200 € umlagefähige Kosten). Die Vermieterin verlangt insgesamt 450 € warm, also 45 %. Im Jahr nimmt sie 5.400 € ein (450 € × 12). Ihre Werbungskosten betragen 10.000 €. Weil die Miete unter 50 % liegt, darf sie nur 45 % davon abziehen, also 4.500 €. Es ergibt sich ein zu versteuernder Überschuss von 900 € (5.400 € − 4.500 €) statt eines Verlusts von 4.600 € bei vollem Abzug. Hätte sie 700 € warm verlangt, also 70 %, wären die vollen 10.000 € abziehbar.
Die Grenzen regelmäßig prüfen
Das Verhältnis ist keine einmalige Prüfung beim Vertragsschluss. Steigt die ortsübliche Miete, während die eigene Miete gleich bleibt, kann eine Vermietung von über 66 % unbemerkt in den Bereich darunter rutschen. Vermieter sollten die Marktmiete daher in regelmäßigen Abständen neu bewerten, etwa wenn ein neuer Mietspiegel erscheint.
- Ortsübliche Kaltmiete für die Wohnung ermitteln, zum Beispiel aus dem Mietspiegel.
- Die umlagefähigen Betriebskosten hinzurechnen, um die ortsübliche Warmmiete zu erhalten.
- Die tatsächlich gezahlte Warmmiete durch die ortsübliche Warmmiete teilen.
- Ergebnis der passenden Stufe zuordnen und die Unterlagen für das Finanzamt aufbewahren.
- Bei Bedarf die Miete im Rahmen des Mietrechts anpassen.
Verbilligt, kostenlos oder an Angehörige
Wird eine Wohnung ganz ohne Miete überlassen, liegen keine Einkünfte aus Vermietung vor, und Werbungskosten sind dann grundsätzlich gar nicht abziehbar. Die Folgen beschreibt der Artikel Wohnung kostenlos an Angehörige überlassen.
Bei Angehörigen prüft das Finanzamt zusätzlich, ob der Mietvertrag wie unter Fremden gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird. Fällt dieser Fremdvergleich negativ aus, wird die Vermietung steuerlich nicht anerkannt, unabhängig von der Höhe der Miete. Was dabei zu beachten ist, steht im Artikel Vermietung an Angehörige.
Häufige Fragen
Gilt die 66-Prozent-Grenze auch für Gewerbeflächen?
Nein. Die Regel in § 21 Abs. 2 EStG betrifft die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Bei Gewerbeflächen wird die Einkünfteerzielungsabsicht nach allgemeinen Grundsätzen geprüft.
Werden auch die Einnahmen gekürzt?
Nein. Die tatsächlich erhaltene Miete einschließlich der Umlagen wird voll versteuert. Gekürzt wird nur der Abzug der Werbungskosten, wenn die jeweilige Grenze unterschritten ist.
Was passiert mit einem Verlust bei verbilligter Vermietung?
Bei mindestens 66 % oder positiver Prognose kann ein Verlust wie bei jeder Vermietung mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei anteiligem Abzug fällt er entsprechend kleiner aus oder entfällt. Mehr dazu im Artikel Verluste aus Vermietung.
Wie wird die verbilligte Vermietung in der Steuererklärung angegeben?
In der Anlage V wird angegeben, ob eine Wohnung verbilligt an Angehörige oder andere Personen überlassen wurde, und die ortsübliche Miete wird mitgeteilt. Das Finanzamt ermittelt daraus das Verhältnis und kürzt die Werbungskosten gegebenenfalls. Die Berechnung sollte man selbst nachvollziehen und die Unterlagen dazu aufbewahren.
Muss ich dem Finanzamt die ortsübliche Miete nachweisen?
Das Finanzamt fragt bei auffällig niedrigen Mieten häufig nach. Hilfreich sind ein Auszug aus dem Mietspiegel, Vergleichsangebote oder ein Gutachten. Ohne eigenen Nachweis setzt das Finanzamt seinen eigenen Vergleichswert an.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen