Wohnung kostenlos an Angehörige überlassen: Welche Steuerfolgen hat das?
Kurz gesagt
Wer eine Wohnung ohne Miete an Angehörige überlässt, erzielt keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Deshalb sind weder Zinsen noch Abschreibung, Reparaturen oder Nebenkosten als Werbungskosten abziehbar. Zahlt der Angehörige nur die Nebenkosten, liegt eine verbilligte Vermietung vor: Die Zahlungen sind Einnahmen, die Werbungskosten meist nur anteilig abziehbar.
Kostenlose Überlassung ist steuerlich keine Vermietung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung setzen voraus, dass jemand eine Wohnung gegen Entgelt überlässt (§ 21 EStG). Wohnt ein Kind, ein Elternteil oder ein anderer Angehöriger mietfrei, fehlt dieses Entgelt. Steuerlich gibt es dann keine Einnahmen, aber auch keine abziehbaren Kosten.
Das hat eine unangenehme Folge: Alle Aufwendungen für die Wohnung trägt der Eigentümer privat. Weder Kreditzinsen noch die Abschreibung des Gebäudes, weder Grundsteuer noch Reparaturen mindern seine Steuerlast. Welche Kosten bei einer echten Vermietung abziehbar wären, zeigt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
| Gestaltung | Einnahmen | Werbungskosten |
|---|---|---|
| Komplett kostenlos | keine | nicht abziehbar |
| Nur Nebenkosten gezahlt | Nebenkostenzahlungen | in der Regel nur anteilig |
| Miete unter 50 % der ortsüblichen Warmmiete | gezahlte Miete | nur anteilig |
| Miete ab 66 % der ortsüblichen Warmmiete | gezahlte Miete | voll abziehbar |
Angehöriger zahlt nur die Nebenkosten: Was gilt dann?
Häufig vereinbaren Familien, dass der Angehörige keine Kaltmiete zahlt, aber die Nebenkosten übernimmt. Steuerlich ist das keine unentgeltliche Überlassung mehr, denn der Angehörige leistet ein Entgelt. Die Nebenkostenzahlungen zählen deshalb als Einnahmen.
Gleichzeitig ist die Überlassung stark verbilligt. Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete, also die übliche Kaltmiete plus umlagefähige Kosten. Werden nur die Nebenkosten gezahlt, liegt der Anteil in aller Regel unter 50 %. Dann werden die Werbungskosten im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Warmmiete aufgeteilt. Wie diese Rechnung genau funktioniert, erklärt der Artikel Verbilligte Vermietung: Warm- oder Kaltmiete vergleichen?.
Beispiel: Nebenkosten ohne Miete
Beispiel
Wohnung für die Eltern
Ein Eigentümer überlässt seinen Eltern eine Wohnung. Ortsüblich wären 800 € warm im Monat. Die Eltern zahlen nur die Nebenkosten von 160 € monatlich, im Jahr 1.920 €. Anteil: 160 € geteilt durch 800 € ergibt 20 %. Die gesamten Werbungskosten einschließlich der vom Eigentümer bezahlten Betriebskosten betragen 5.000 € im Jahr. Abziehbar sind 20 %, also 1.000 €. Steuerlich ergibt sich ein Überschuss von 1.920 € minus 1.000 € = 920 €, der mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird. Bei völlig kostenloser Überlassung gäbe es weder Einnahmen noch Werbungskosten.
Leerstand, Verluste und der Wechsel zur Vermietung
Solange die Wohnung kostenlos genutzt wird, entstehen keine Verluste, die mit anderen Einkünften verrechnet werden könnten. Wer mit Verlusten aus Vermietung rechnet, etwa wegen hoher Zinsen, verliert diesen Effekt. Mehr dazu im Artikel Verluste aus Vermietung.
Endet die kostenlose Nutzung und soll die Wohnung wieder an Fremde vermietet werden, können Kosten ab dem Zeitpunkt abziehbar sein, ab dem der Eigentümer ernsthaft und nachweisbar eine Vermietung anstrebt. Wie Kosten in der Phase ohne Mieter behandelt werden, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Leerstand. Kosten aus der Zeit der kostenlosen Überlassung werden nicht nachträglich abziehbar.
Das gilt auch für größere Investitionen: Wer während der kostenlosen Nutzung eine neue Heizung einbaut, kann die Kosten grundsätzlich nicht als Werbungskosten ansetzen. Zur Behandlung bei vermieteten Wohnungen siehe Neue Heizung in der vermieteten Wohnung.
Alternative: Eine niedrige, aber echte Miete vereinbaren
Wer die Kosten steuerlich nutzen möchte, kann statt der kostenlosen Überlassung eine günstige Miete vereinbaren. Beträgt die Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Warmmiete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich und alle Werbungskosten sind abziehbar. Zwischen 50 % und unter 66 % entscheidet eine Totalüberschussprognose, ob der volle Abzug möglich ist.
Voraussetzung ist ein Vertrag, der dem Fremdvergleich standhält: schriftlich, mit klarer Miethöhe, regelmäßigen Zahlungen und jährlicher Nebenkostenabrechnung. Welche Anforderungen das Finanzamt im Einzelnen stellt, beschreibt der Artikel Vermietung an Angehörige.
- Ortsübliche Warmmiete ermitteln, etwa über den Mietspiegel und die tatsächlichen umlagefähigen Kosten.
- Miete so festlegen, dass die gewünschte Grenze erreicht wird.
- Schriftlichen Mietvertrag wie unter Fremden abschließen.
- Miete und Vorauszahlungen per Überweisung zahlen lassen.
- Jährlich über die Nebenkosten abrechnen und die Unterlagen aufbewahren.
Was der Angehörige steuerlich beachten muss
Für den Angehörigen, der mietfrei wohnt, hat die kostenlose Nutzung in der Regel keine einkommensteuerlichen Folgen. Zahlt er Nebenkosten, kann er für darin enthaltene haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG nutzen: 20 % der Aufwendungen, höchstens 4.000 € bei Dienstleistungen und 1.200 € bei Handwerkerleistungen (nur Arbeitskosten). Den Nachweis liefert die Nebenkostenabrechnung oder eine Bescheinigung.
Ob eine dauerhafte kostenlose Überlassung weitere steuerliche Fragen aufwirft, etwa bei der Schenkungsteuer, hängt vom Einzelfall ab. Bei größeren Werten ist eine Abstimmung mit einem Steuerberater sinnvoll.
Häufige Fragen
Kann ich die Grundsteuer absetzen, wenn mein Kind kostenlos wohnt?
Nein. Ohne Mieteinnahmen gibt es keine Einkünfte aus Vermietung und damit auch keine Werbungskosten. Die Grundsteuer ist dann private Ausgabe des Eigentümers.
Muss ich die Nebenkosten, die mein Angehöriger zahlt, in der Anlage V angeben?
Ja, wenn der Angehörige für die Nutzung Nebenkosten zahlt, sind diese Zahlungen Einnahmen aus Vermietung. Sie gehören mit den anteilig abziehbaren Werbungskosten in die Anlage V. Eine Anleitung bietet der Artikel Anlage V ausfüllen.
Kann ich Fahrtkosten zur kostenlos überlassenen Wohnung absetzen?
Nein, solange keine Vermietung vorliegt. Fahrtkosten sind nur bei einer Vermietung als Werbungskosten abziehbar; Einzelheiten stehen im Artikel Fahrtkosten zur vermieteten Wohnung.
Ist eine Miete von einem symbolischen Euro sinnvoll?
Steuerlich bringt eine symbolische Miete kaum etwas. Sie liegt weit unter 50 % der ortsüblichen Warmmiete, sodass nur ein winziger Teil der Werbungskosten abziehbar wäre.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen