Versicherungen für Vermieter: Gebäude, Haftpflicht, Mietausfall
Kurz gesagt
Wer eine Wohnung vermietet, braucht vor allem zwei Versicherungen: eine Wohngebäudeversicherung gegen Schäden am Haus und eine Haftpflichtversicherung für Schäden, die Dritte auf dem Grundstück erleiden. Die Beiträge für diese Sach- und Haftpflichtversicherungen darf der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 13 BetrKV). Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung sind freiwillig und zahlt der Vermieter selbst.
Welche Versicherungen braucht ein Vermieter?
Eine gesetzliche Pflicht zu einer bestimmten Versicherung gibt es für private Vermieter in der Regel nicht. Praktisch ist aber kaum ein Vermieter ohne Gebäude- und Haftpflichtschutz unterwegs, denn schon ein einziger Schaden kann teurer werden als die Immobilie in vielen Jahren an Miete einbringt. Banken verlangen bei einer Finanzierung zudem meist eine Gebäudeversicherung.
| Versicherung | Was sie abdeckt | Umlage auf Mieter |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel am Gebäude | ja, wenn vereinbart |
| Elementarschadenversicherung | Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erdrutsch | ja, wenn vereinbart |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Personen- und Sachschäden Dritter auf dem Grundstück | ja, wenn vereinbart |
| Gewässerschadenhaftpflicht | Schäden durch auslaufendes Heizöl | ja, wenn vereinbart |
| Glasversicherung | Bruch von Scheiben im Gemeinschaftsbereich | ja, wenn vereinbart |
| Mietausfallversicherung | ausbleibende Mieten, je nach Vertrag | nein |
| Vermieterrechtsschutz | Anwalts- und Gerichtskosten im Mietstreit | nein |
| Hausratversicherung | Einrichtung und Besitz des Mieters | Sache des Mieters |
Wohngebäudeversicherung: Schutz für die Bausubstanz
Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am Haus selbst und an fest eingebauten Teilen wie Heizung, Leitungen oder Bädern. Klassisch versichert sind Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Naturgefahren wie Starkregen oder Hochwasser sind oft nur über einen zusätzlichen Elementarschutz abgedeckt, der gesondert vereinbart werden muss.
Wichtig ist eine ausreichende Versicherungssumme. Ist das Gebäude zu niedrig versichert, kann der Versicherer die Leistung kürzen. Viele Verträge arbeiten deshalb mit einem gleitenden Neuwert, der Baukostensteigerungen berücksichtigt. Nach Umbauten oder Anbauten sollte der Vertrag angepasst werden.
Haftpflicht: Wenn jemand auf dem Grundstück zu Schaden kommt
Der Vermieter muss dafür sorgen, dass von seinem Grundstück keine Gefahren ausgehen: Treppen, Beleuchtung, Dachziegel und Winterdienst gehören dazu. Stürzt ein Mieter, Besucher oder Passant, weil diese Verkehrssicherungspflicht verletzt wurde, haftet der Eigentümer. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt berechtigte Forderungen und wehrt unberechtigte ab.
Wer nur eine Eigentumswohnung oder ein selbst bewohntes Haus mit Einliegerwohnung vermietet, ist manchmal schon über die private Haftpflicht geschützt. Das hängt vom jeweiligen Vertrag ab und sollte schriftlich geklärt werden. Bei Mehrfamilienhäusern ist eine eigene Grundbesitzerhaftpflicht üblich. Welche Kontrollen der Vermieter selbst vornehmen sollte, zeigt die Checkliste zur Verkehrssicherungspflicht.
Welche Versicherungskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude gehören zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV. Dazu zählen ausdrücklich die Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug. Umlegen darf der Vermieter sie nur, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB).
Nicht umlagefähig sind Versicherungen, die allein das wirtschaftliche Interesse des Vermieters schützen. Das betrifft insbesondere die Mietausfall- und die Rechtsschutzversicherung. Diese Kosten trägt der Vermieter selbst, kann sie aber steuerlich als Werbungskosten ansetzen. Mehr dazu im Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Beispiel
Umlage im Zweifamilienhaus
Ein Vermieter zahlt im Jahr 600 € für die Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz und 120 € für die Grundbesitzerhaftpflicht, zusammen 720 €. Als Umlageschlüssel ist die Wohnfläche vereinbart. Die vermietete Wohnung hat 80 m², die selbst genutzte 120 m², insgesamt also 200 m². Der Mieter trägt 80 ÷ 200 = 40 % der Kosten, also 288 € im Jahr. Die 150 € für seine Mietausfallversicherung darf der Vermieter nicht in die Abrechnung aufnehmen.
Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung: Sinnvoll oder verzichtbar?
Der Begriff Mietausfallversicherung wird für zwei verschiedene Dinge verwendet. In vielen Gebäudeversicherungen ist bereits ein Mietausfall mitversichert, wenn die Wohnung nach einem Brand oder Wasserschaden unbewohnbar ist. Eigenständige Policen gegen Zahlungsausfälle des Mieters sind dagegen seltener, oft an Bedingungen geknüpft und meist nur zusammen mit einem Vermieterrechtsschutz erhältlich.
Ein Vermieterrechtsschutz übernimmt Anwalts- und Gerichtskosten, etwa bei einer Räumungsklage oder einem Streit um die Nebenkostenabrechnung. Üblich sind Wartezeiten nach Vertragsschluss, sodass ein bereits schwelender Konflikt nicht mehr versichert ist. Ob sich die Police lohnt, hängt von der Zahl der Wohnungen und der eigenen Risikobereitschaft ab. Einen realistischen Blick auf Kosten und Ertrag gibt der Artikel Lohnt sich Vermieten?.
Eigentumswohnung, Gewerbe, Mieterhausrat: Wer versichert was?
- Eigentumswohnung: Die Gebäudeversicherung schließt in der Regel die Eigentümergemeinschaft für das ganze Haus ab. Der Beitrag steckt im Hausgeld und kann als Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden.
- Hausrat: Möbel, Kleidung und Elektrogeräte des Mieters sind nicht über den Vermieter versichert. Ob der Mieter eine Hausratversicherung abschließt, ist seine Entscheidung.
- Möblierte Wohnung: Mitvermietete Möbel gehören dem Vermieter. Sie sind über die Hausrat des Mieters nicht abgedeckt und sollten gesondert berücksichtigt werden.
- Kurzzeit- oder gewerbliche Vermietung: Viele Standardverträge schließen Ferienvermietung oder gewerbliche Nutzung aus. Die Abgrenzung erklärt der Artikel Privat oder gewerblich vermieten.
Im Schadensfall: So gehen Vermieter vor
- Den Schaden begrenzen, etwa Wasser abstellen oder die Gefahrenstelle absichern.
- Den Versicherer unverzüglich informieren und die im Vertrag genannten Meldefristen beachten.
- Den Schaden mit Fotos und Datum dokumentieren und beschädigte Teile nicht vorschnell entsorgen.
- Für Reparaturen in der vermieteten Wohnung den Termin mit dem Mieter rechtzeitig abstimmen.
- Rechnungen, Gutachten und Schriftverkehr mit dem Versicherer geordnet ablegen.
Versicherungsunterlagen sind auch nach dem Schaden wichtig, etwa für die Nebenkostenabrechnung oder die Steuererklärung. Wie lange welche Belege aufgehoben werden sollten, steht im Artikel Aufbewahrungsfristen für Vermieter.
Häufige Fragen
Ist eine Gebäudeversicherung für Vermieter Pflicht?
Ein allgemeines Gesetz, das private Vermieter zu einer Gebäudeversicherung verpflichtet, gibt es nicht. Finanzierende Banken verlangen sie aber regelmäßig. Wegen der hohen möglichen Schäden gilt sie als wichtigste Versicherung für Hauseigentümer.
Kann der Vermieter eine neue Versicherung einfach in die Nebenkosten aufnehmen?
Das ist möglich, wenn es sich um eine umlagefähige Sach- oder Haftpflichtversicherung handelt und der Vertrag die Umlage dieser Kostenart vorsieht. Die Kosten müssen außerdem wirtschaftlich angemessen sein. Unnötig teure Policen muss der Mieter nicht mittragen.
Zahlt die Versicherung, wenn der Mieter den Schaden verursacht hat?
Bei einem Brand- oder Wasserschaden reguliert grundsätzlich die Gebäudeversicherung des Vermieters. Ob sie sich das Geld beim Mieter zurückholen kann, hängt vom Verschulden und von der Rechtsprechung zum Schutz des Mieters ab. Bei leichter Fahrlässigkeit ist ein Rückgriff in der Regel ausgeschlossen.
Darf der Vermieter vom Mieter eine Hausratversicherung verlangen?
Die Hausratversicherung schützt nur das Eigentum des Mieters und nützt dem Vermieter kaum. Eine Pflicht dazu im Formularmietvertrag ist deshalb umstritten. Sinnvoller für den Vermieter ist es, wenn der Mieter eine private Haftpflichtversicherung hat.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen