Muss der Vermieter die Wohnung renovieren?
Kurz gesagt
Grundsätzlich ja: Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten, dazu gehören auch Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren. Nur eine wirksame Klausel im Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen – viele ältere Klauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Eine feste Frist, etwa „nach 10 Jahren“, gibt es nicht; entscheidend ist, ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist.
Die gesetzliche Grundregel: Renovieren ist Vermietersache
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der ganzen Mietzeit in einem Zustand erhalten, der sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Das umfasst Reparaturen an Bausubstanz und Technik, aber auch die sogenannten Schönheitsreparaturen. Darunter versteht man vor allem das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen.
Das Gesetz geht also davon aus, dass der Vermieter renoviert. In der Praxis wird diese Pflicht aber sehr oft im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Ob das gelungen ist, entscheidet über die Frage, wer den Pinsel in die Hand nehmen muss. Einen Überblick über alle Pflichten gibt der Artikel Pflichten des Vermieters.
Wann die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist
Der Bundesgerichtshof hat viele verbreitete Klauseln für unwirksam erklärt. Ist die Klausel unwirksam, fällt die Pflicht vollständig an den Vermieter zurück. Der Mieter muss dann weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.
| Klausel | Folge |
|---|---|
| Starre Fristen, z. B. „alle drei Jahre Küche und Bad“ | unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03) |
| Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich | unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14) |
| Endrenovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand | unwirksam |
| Flexible Klausel, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellt, bei renoviert übergebener Wohnung | kann wirksam sein |
Muss der Vermieter nach 10 Jahren renovieren?
Eine feste Frist, nach der der Vermieter automatisch renovieren muss, steht nirgends im Gesetz – weder nach fünf noch nach zehn Jahren. Maßgeblich ist, ob die Wohnung durch die Nutzung tatsächlich renovierungsbedürftig geworden ist. Nach langer Mietdauer ist das häufig der Fall, aber nicht zwingend.
Liegt die Pflicht beim Vermieter, weil keine wirksame Klausel besteht, kann der Mieter bei Renovierungsbedarf verlangen, dass der Vermieter streichen oder tapezieren lässt. Wie sich die Mietdauer auf Pflichten beim Auszug auswirkt, erklärt der Artikel Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen.
Unrenoviert übernommen: Wer zahlt die Renovierung?
Einen häufigen Sonderfall hat der Bundesgerichtshof 2020 entschieden: Der Mieter hat die Wohnung unrenoviert übernommen, und die Renovierungsklausel ist deshalb unwirksam. Der Mieter kann dann vom Vermieter eine Renovierung verlangen, wenn sich der Zustand deutlich verschlechtert hat. Er muss sich aber angemessen an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Denn sonst bekäme er eine frisch renovierte Wohnung, die er so nie gemietet hat.
Beispiel
Kostenteilung bei unrenoviert übernommener Wohnung
Eine Mieterin hat die Wohnung vor zwölf Jahren unrenoviert übernommen, ihr Vertrag enthält eine unwirksame Renovierungsklausel. Inzwischen sind die Wände stark abgewohnt. Sie verlangt vom Vermieter, dass er einen Malerbetrieb beauftragt. Das Angebot lautet auf 2.400 €. Bei hälftiger Teilung trägt der Vermieter 1.200 € und die Mieterin 1.200 €.
Muss der Vermieter tapezieren und streichen?
Ja, soweit die Schönheitsreparaturen bei ihm liegen. Tapezieren und Streichen sind der Kern der Schönheitsreparaturen. Der Vermieter muss dabei einen ordentlichen, fachgerechten Zustand herstellen, darf aber Farbe und Tapete grundsätzlich selbst auswählen, solange das Ergebnis üblich und neutral ist. Einen Anspruch auf eine bestimmte Wunschtapete hat der Mieter nicht.
Von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden sind echte Schäden. Ist die Tapete wegen Feuchtigkeit oder Schimmel aus der Bausubstanz beschädigt, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter unabhängig von jeder Klausel beseitigen muss. Die Miete kann dann gemindert sein. Hat der Mieter dagegen durch unsachgemäßen Gebrauch Schäden verursacht, die über normale Abnutzung hinausgehen, haftet er dafür.
Renovierung während der Mietzeit: Ablauf und Duldung
- Der Mieter zeigt den Renovierungsbedarf schriftlich an und beschreibt, welche Räume betroffen sind.
- Der Vermieter besichtigt die Wohnung nach Terminabsprache und prüft den Zustand.
- Liegt die Pflicht beim Vermieter, beauftragt er einen Betrieb oder renoviert selbst fachgerecht.
- Der Mieter muss die Arbeiten als Erhaltungsmaßnahme dulden (§ 555a BGB) und Zugang ermöglichen.
- Beide Seiten halten den Zustand nach der Renovierung schriftlich oder mit Fotos fest.
Für den Vermieter sind Renovierungskosten bei einer vermieteten Wohnung grundsätzlich Erhaltungsaufwand, der steuerlich als Werbungskosten abziehbar ist. Viele Vermieter nutzen den Mieterwechsel, um vor dem Einzug zu renovieren. Das hat einen weiteren Vorteil: Nur wer renoviert übergibt, kann den Mieter überhaupt wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichten.
Häufige Fragen
Darf der Mieter die Miete kürzen, wenn der Vermieter nicht renoviert?
Abgewohnte Wände allein sind nicht automatisch ein Mangel, der zur Minderung berechtigt. Anders ist es, wenn der Zustand den Gebrauch spürbar beeinträchtigt, etwa bei Schimmel oder abfallendem Putz. Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, kann der Mieter ihn nach § 536a Abs. 2 BGB unter Umständen selbst beseitigen und Ersatz verlangen.
Muss der Vermieter auch Teppich oder Bodenbelag erneuern?
Das Erneuern von Bodenbelägen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, sondern zur Instandhaltung. Ist ein mitvermieteter Boden durch normale Abnutzung verschlissen, muss der Vermieter ihn grundsätzlich ersetzen.
Kann der Mieter selbst renovieren und die Kosten vom Vermieter verlangen?
Nur unter engen Voraussetzungen. Der Mieter sollte den Vermieter vorher zur Renovierung auffordern und eine angemessene Frist setzen. Wer ohne Absprache selbst renoviert, bleibt häufig auf den Kosten sitzen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen