Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen: Muss ich renovieren?

Auszug & Wohnungsübergabe · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Auch nach 10 oder 20 Jahren muss ein Mieter beim Auszug nur renovieren, wenn sein Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf ihn überträgt. Die Mietdauer allein begründet keine Renovierungspflicht; ohne wirksame Klausel ist Renovieren Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Normale Abnutzung durch langes Wohnen muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB), echte Schäden dagegen schon.

Die Mietdauer allein entscheidet nichts

Viele Mieter gehen davon aus, dass sie nach langer Mietzeit auf jeden Fall streichen müssen. Das stimmt so nicht. Eine gesetzliche Pflicht, nach einer bestimmten Zahl von Jahren zu renovieren, gibt es nicht. Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters (§ 535 BGB).

Ob der Mieter beim Auszug streichen muss, hängt von zwei Fragen ab: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel? Und ist die Wohnung beim Auszug tatsächlich renovierungsbedürftig? Nur wenn beides zutrifft, besteht eine Pflicht. Die Grundregeln erklärt Renovierung beim Auszug: Muss ich streichen?.

Alte Verträge: Klauseln sind besonders oft unwirksam

Wer seit 10 oder 20 Jahren in derselben Wohnung lebt, hat meist einen älteren Mietvertrag. Gerade diese Verträge enthalten häufig Klauseln, die der Bundesgerichtshof später für unwirksam erklärt hat. Das gilt auch rückwirkend für bestehende Verträge.

Starre Fristenpläne wie „Küche und Bad alle drei Jahre, übrige Räume alle fünf Jahre“ ohne Einschränkung sind unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03).
Endrenovierungsklauseln, die den Anstrich beim Auszug unabhängig vom Zustand verlangen, sind unwirksam.
Unrenoviert übergebene Wohnung ohne angemessenen Ausgleich: Die Klausel ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Mehr dazu unter Unrenoviert übernommen.

Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht ganz – egal, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Weitere Beispiele listet Unwirksame Renovierungsklauseln.

Was nach 5, 10 und 20 Jahren typischerweise gilt

Mietdauer	Typische Lage bei wirksamer Klausel	Bei unwirksamer oder fehlender Klausel
5 Jahre	Wohnräume können je nach Nutzung renovierungsbedürftig sein; entscheidend ist der tatsächliche Zustand	Keine Renovierungspflicht
10 Jahre	Meist sind Wände und Decken abgewohnt; Renovierung ist dann geschuldet, sofern nicht zwischendurch gestrichen wurde	Keine Renovierungspflicht
20 Jahre	Wie nach 10 Jahren; hinzu kommt oft Verschleiß an Böden, Türen und Fenstern, der aber normale Abnutzung sein kann	Keine Renovierungspflicht

Normale Abnutzung nach langer Mietzeit

Nach vielen Jahren sieht keine Wohnung aus wie neu. Das Gesetz trägt dem Rechnung: Veränderungen oder Verschlechterungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Je länger die Mietdauer, desto mehr Gebrauchsspuren gelten als normal.

In der Regel normale Abnutzung	In der Regel Schaden, für den der Mieter haftet
Laufspuren und leichte Kratzer im Parkett	Tiefe Kerben, Brandflecken, Wasserschäden durch Unachtsamkeit
Vergilbte oder leicht verschmutzte Wände	Beschmierte oder beschädigte Wände, herausgerissene Tapeten
Verblasste Stellen hinter Möbeln und Bildern	Nikotinablagerungen, die sich mit normalem Anstrich nicht überdecken lassen
Eine übliche Zahl von Dübellöchern	Übermäßig viele oder große Bohrlöcher, etwa in Fliesen

Wie Böden nach langer Nutzung zu bewerten sind, erklärt Parkett oder Laminat beschädigt; zu Löchern in Wänden und Fliesen siehe Bohrlöcher und Dübel beim Auszug.

Rechenbeispiel: Schadensersatz nach 20 Jahren

Beispiel

Alter Teppichboden mit Brandfleck

Ein Mieter zieht nach 20 Jahren aus. Im Wohnzimmer liegt noch der Teppichboden vom Einzug, in den er einen Brandfleck gebrannt hat. Der Vermieter verlangt 1.500 € für einen neuen Teppich. Ein Boden, der seit 20 Jahren genutzt wird, hat aber seine übliche Lebensdauer weitgehend erreicht. Gerichte ziehen in solchen Fällen einen Abzug „neu für alt“ ab. Angenommen, der Restwert des alten Teppichs wird auf ein Zehntel des Neupreises geschätzt, dann schuldet der Mieter nur 150 € statt 1.500 €. Wie hoch der Abzug im Einzelfall ausfällt, hängt von Material und Zustand ab.

Wenn der Vermieter selbst renovieren muss

Hat der Vermieter über Jahrzehnte nichts gemacht und ist die Renovierungsklausel unwirksam, kann der Mieter während der Mietzeit eine Renovierung vom Vermieter verlangen, wenn sich der Zustand deutlich verschlechtert hat. Er muss sich dann in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Wann Vermieter renovieren müssen, erklärt Muss der Vermieter die Wohnung renovieren?.

Beim Auszug nach langer Mietzeit bedeutet das: Ohne wirksame Klausel übergibt der Mieter die Wohnung so, wie sie durch normales Wohnen geworden ist. Er muss sie nur räumen, besenrein übergeben und echte Schäden beseitigen.

Praktische Schritte vor dem Auszug nach vielen Jahren

Den ursprünglichen Mietvertrag heraussuchen und die Klausel zu Schönheitsreparaturen genau lesen.
Prüfen, ob die Wohnung beim Einzug renoviert oder unrenoviert war, und Belege dafür sammeln.
Den Zustand vor dem Auszug fotografieren und echte Schäden von normaler Abnutzung trennen.
Eigene Einbauten und kräftige Wandfarben zurückbauen bzw. neutral überstreichen, soweit dies geschuldet ist.
Beim Übergabetermin ein Protokoll anfertigen und strittige Punkte ausdrücklich als bestritten vermerken.

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Alle weiteren Pflichten rund um den Auszug fasst die Checkliste für den Auszug zusammen.

Häufige Fragen

Verlängert sich meine Kündigungsfrist nach 10 Jahren Mietdauer?

Nein, nicht für den Mieter. Er kann immer mit drei Monaten Frist kündigen (§ 573c BGB). Nur die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate.

Muss ich nach langer Mietzeit weiß streichen?

Nur, wenn eine wirksame Renovierungspflicht besteht oder der Mieter die Wände in ungewöhnlichen Farben gestrichen hat. Einzelheiten erklärt der Artikel Muss ich beim Auszug weiß streichen?.

Darf der Vermieter nach 20 Jahren die volle Kaution einbehalten?

Nur für berechtigte Forderungen, etwa echte Schäden oder eine wirksam vereinbarte, aber nicht erledigte Renovierung. Normale Abnutzung nach langer Mietzeit rechtfertigt keinen Einbehalt. Für eine zu erwartende Nebenkostennachzahlung darf er einen angemessenen Teil zurückhalten.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen