AfA berechnen: Kaufpreis auf Gebäude und Grund aufteilen
Kurz gesagt
Die AfA wird nur vom Gebäudeanteil berechnet, weil Grund und Boden nicht abgeschrieben wird (§ 7 Abs. 4 EStG). Dazu teilt man Kaufpreis und Kaufnebenkosten im Verhältnis der Werte auf Gebäude und Boden auf und multipliziert den Gebäudeanteil mit dem AfA-Satz von 2, 2,5 oder 3 %. Im ersten Jahr wird nur monatsgenau zeitanteilig abgeschrieben.
Die Formel: So wird die AfA berechnet
Für die lineare Gebäude-AfA braucht es drei Angaben: die gesamten Anschaffungskosten, den Anteil, der davon auf das Gebäude entfällt, und den AfA-Satz. Die Rechnung lautet: Anschaffungskosten × Gebäudeanteil × AfA-Satz = jährliche AfA.
Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 EStG): 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 01.01.1925 und 2 % dazwischen. Warum es diese drei Sätze gibt und wie lange die Abschreibung läuft, erklärt der Artikel AfA für Immobilien.
Schritt 1: Die Anschaffungskosten vollständig erfassen
Zu den Anschaffungskosten zählt nicht nur der Kaufpreis im Notarvertrag. Auch die Kosten, die mit dem Erwerb zusammenhängen, gehören dazu. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage und damit die AfA.
- Kaufpreis laut Kaufvertrag
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten für den Kaufvertrag und die Auflassung
- Gebühren für die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch
- Maklerprovision, soweit der Käufer sie trägt
Ist im Kaufpreis Inventar enthalten, etwa eine Einbauküche, wird dieser Teil herausgerechnet. Die Küche wird als eigenes Wirtschaftsgut über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben, üblich sind zehn Jahre.
Schritt 2: Kaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen
Das ist der Schritt, bei dem Finanzamt und Vermieter am häufigsten unterschiedlicher Meinung sind. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis der Werte von Gebäude und Boden zum Zeitpunkt des Kaufs. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA.
| Möglichkeit | So funktioniert es | Einschätzung |
|---|---|---|
| Aufteilung im Kaufvertrag | Käufer und Verkäufer nennen getrennte Preise für Gebäude und Boden. | Wird grundsätzlich anerkannt, wenn die Werte realistisch sind; unplausible Aufteilungen kann das Finanzamt verwerfen. |
| Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums | Eine Berechnungshilfe ermittelt aus Bodenrichtwert, Baujahr und Wohnfläche die Aufteilung. | Wird von Finanzämtern häufig genutzt; das Ergebnis ist nicht bindend und kann widerlegt werden. |
| Gutachten eines Sachverständigen | Ein Gutachter bewertet Gebäude und Boden getrennt. | Kostet Geld, ist aber der stärkste Nachweis, wenn die Arbeitshilfe zu einem niedrigen Gebäudeanteil führt. |
Der Bodenwert hängt stark vom Bodenrichtwert ab, den die Gutachterausschüsse der Kommunen veröffentlichen. In teuren Innenstadtlagen fällt der Bodenanteil deshalb oft hoch aus, auf dem Land eher niedrig. Bei einer Eigentumswohnung zählt nur der Miteigentumsanteil am Grundstück, der zur Wohnung gehört.
Die Kaufnebenkosten werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis. Nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, geht in die AfA.
Schritt 3: Rechenbeispiel für eine vermietete Wohnung
Beispiel
Eigentumswohnung, Baujahr 1998, gekauft im April
Kaufpreis 400.000 €, dazu Kaufnebenkosten von zusammen 40.000 € (angenommene Werte). Die gesamten Anschaffungskosten betragen 440.000 €. Nach der Arbeitshilfe entfallen 75 % auf das Gebäude und 25 % auf den Boden. Gebäudeanteil: 440.000 € × 75 % = 330.000 €. Bodenanteil: 110.000 €, keine AfA. Das Gebäude wurde 1998 fertiggestellt, also gilt 2 %: 330.000 € × 2 % = 6.600 € AfA pro vollem Jahr. Die Wohnung geht im April auf den Käufer über, im ersten Jahr zählen daher neun Monate: 6.600 € × 9 ÷ 12 = 4.950 €. Ab dem zweiten Jahr werden jeweils 6.600 € angesetzt.
Wie genau die Monate im Kaufjahr gezählt werden und ab welchem Zeitpunkt die AfA beginnt, erklärt der Artikel AfA im ersten Jahr.
Wenn das Finanzamt die Aufteilung nicht akzeptiert
Weicht das Finanzamt von der eigenen Aufteilung ab, steht das im Steuerbescheid. Dann kann innerhalb der Einspruchsfrist Einspruch eingelegt werden. Mit dem Einspruch sollten Unterlagen eingereicht werden, die einen höheren Gebäudeanteil stützen: etwa Angaben zur Ausstattung, zu Modernisierungen vor dem Kauf oder ein Gutachten.
- Die Eingaben der Arbeitshilfe prüfen: Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksanteil und Bodenrichtwert müssen stimmen.
- Belege für einen besseren Gebäudezustand sammeln, zum Beispiel Rechnungen früherer Sanierungen.
- Abwägen, ob sich ein Gutachten lohnt: Es bindet das Finanzamt nicht automatisch, hat aber oft großes Gewicht.
Sonderfälle bei der Berechnung
Nicht jede AfA beginnt mit einem Kaufpreis. Wer eine Wohnung zunächst selbst bewohnt und erst später vermietet, rechnet mit den ursprünglichen Kosten, aber nicht mit dem vollen Abschreibungsvolumen – siehe Erst selbst bewohnt, dann vermietet. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gelten eigene Regeln, siehe AfA bei Erbe und Schenkung.
Hohe Renovierungskosten kurz nach dem Kauf können die Bemessungsgrundlage nachträglich erhöhen: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie über die AfA abgeschrieben statt sofort abgezogen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Häufige Fragen
Gibt es einen AfA-Rechner für Immobilien?
Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die auch viele Finanzämter verwenden. Die eigentliche AfA lässt sich danach mit der Formel Anschaffungskosten × Gebäudeanteil × AfA-Satz selbst ausrechnen.
Wie berechnet das Finanzamt den Gebäudeanteil?
In der Praxis greifen viele Finanzämter auf die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück. Sie ermittelt Bodenwert und Gebäudewert getrennt und teilt den Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte auf. Das Ergebnis kann mit besseren Nachweisen widerlegt werden.
Kann ich die Aufteilung im Kaufvertrag frei festlegen?
Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird grundsätzlich beachtet, aber nur, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt. Ein bewusst niedrig angesetzter Bodenwert wird vom Finanzamt in der Regel nicht übernommen.
Wird die AfA vom Kaufpreis mit oder ohne Nebenkosten berechnet?
Mit Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen die Anschaffungskosten und werden wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen