Wasserschaden in der Mietwohnung: Die ersten Schritte

Sofort handeln: Wasser stoppen und Gefahren abwenden

In den ersten Minuten geht es darum, den Schaden klein zu halten und niemanden zu gefährden. Wasser und Strom sind eine gefährliche Kombination. Wer nasse Steckdosen, tropfende Lampen oder Wasser in der Nähe von Elektrogeräten sieht, schaltet zuerst die betroffene Sicherung aus und betritt überflutete Räume erst danach.

1. Strom im betroffenen Bereich über den Sicherungskasten abschalten, wenn Wasser an Leitungen, Lampen oder Steckdosen gelangt.
2. Wasserzufuhr stoppen: das Absperrventil am Gerät oder den Haupthahn der Wohnung zudrehen. Liegt die Ursache außerhalb der Wohnung, sofort Hausmeister oder Hausverwaltung anrufen.
3. Stehendes Wasser aufnehmen, Eimer unter Tropfstellen stellen und Möbel, Teppiche und Elektrogeräte aus dem nassen Bereich bringen.
4. Den Schaden mit Fotos und Videos festhalten, bevor aufgeräumt wird – mit Datum und Uhrzeit.
5. Vermieter oder Hausverwaltung informieren, bei Wasser von oben auch die Nachbarn in der Wohnung darüber.

Wasserschaden an der Decke: Was tun, wenn es von oben tropft?

Kommt Wasser durch die Decke, liegt die Ursache meist in der Wohnung darüber: ein geplatzter Schlauch, eine undichte Dusche oder ein Rohrbruch in der Wand. Mieter sollten sofort bei den Nachbarn klingeln, damit diese ihr Wasser abdrehen. Ist niemand zu Hause, hilft nur der Anruf beim Hausmeister, der Hausverwaltung oder notfalls dem Notdienst, um den Haupthahn des Hauses zu schließen.

Eine feuchte, sich wölbende Decke kann schwer werden. Unter einer ausgebeulten Stelle sollte sich niemand aufhalten, Lampen an der Decke bleiben ausgeschaltet. Wer für den Schaden in der oberen Wohnung haftet, erklärt der Artikel Wasserschaden durch den Nachbarn.

Den Vermieter richtig informieren

Mieter müssen einen Mangel unverzüglich anzeigen, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 536c BGB). Bei einem Wasserschaden heißt das: sofort telefonisch Bescheid geben und die Meldung danach schriftlich wiederholen. Wer die Anzeige unterlässt, riskiert sein Minderungsrecht und kann für Folgeschäden haften, die bei rechtzeitiger Meldung vermeidbar gewesen wären.

Die schriftliche Mängelanzeige sollte Datum und Uhrzeit, betroffene Räume, sichtbare Schäden und die bereits ergriffenen Maßnahmen nennen. Fotos als Anlage erleichtern später die Klärung mit Vermieter und Versicherungen. Wie eine solche Meldung aufgebaut ist, zeigt der Artikel Mängel melden.

Welche Rechte haben Mieter nach einem Wasserschaden?

Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 BGB). Er muss also die Ursache finden, das Leck beheben, die Wohnung trocknen lassen und beschädigte Wände, Decken und Böden wiederherstellen.

• Instandsetzung: Anspruch auf Beseitigung des Schadens durch den Vermieter.
• Mietminderung: Die Miete ist automatisch gemindert, solange die Wohnung beeinträchtigt ist (§ 536 BGB); eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig.
• Schadensersatz: Hat der Vermieter den Schaden zu vertreten, kann der Mieter unter Umständen Ersatz für beschädigte Sachen verlangen (§ 536a BGB).
• Selbst beseitigen: Ist der Vermieter mit der Reparatur in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
• Kündigung: Ist die Wohnung erheblich gesundheitsgefährdend, kommt im Einzelfall eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 569 Abs. 1 BGB).

Wie hoch die Minderung ausfallen kann und wie sie berechnet wird, steht im Artikel Mietminderung nach Wasserschaden.

Pflichten des Mieters: Schaden begrenzen und Handwerker einlassen

Rechte haben auch eine Kehrseite. Mieter müssen alles Zumutbare tun, damit der Schaden nicht größer wird: Wasser aufnehmen, nasse Gegenstände wegräumen und gut lüften. Außerdem müssen sie Maßnahmen dulden, die zur Erhaltung der Wohnung nötig sind (§ 555a BGB). Dazu gehören die Leckortung, das Öffnen von Wänden oder Böden und das Aufstellen von Trocknungsgeräten.

Handwerker sollen vorher angekündigt werden. Bei einem akuten Wasserschaden gilt aber Gefahr im Verzug – dann darf der Vermieter oder ein beauftragter Handwerker auch kurzfristig in die Wohnung. Wer für den Strom der Trocknungsgeräte aufkommt, klärt der Artikel Trocknungsgeräte nach Wasserschaden.

Versicherungen und Kosten im Überblick

Bei einem Wasserschaden sind meist mehrere Versicherungen beteiligt. Die Gebäudeversicherung des Vermieters kümmert sich in der Regel um Leitungen, Wände und Böden. Die eigene Hausratversicherung des Mieters ist für Möbel, Kleidung und Elektrogeräte zuständig. Die Privathaftpflicht springt ein, wenn der Mieter den Schaden selbst verursacht und dadurch anderen einen Schaden zugefügt hat.

Auch die Hausratversicherung sollte deshalb schnell informiert werden. Beschädigte Gegenstände nicht vorschnell wegwerfen: Der Versicherer will sie unter Umständen sehen. Die ausführliche Aufteilung steht im Artikel Wasserschaden: Wer zahlt was?.

Nach dem Wasserschaden: Schimmel vorbeugen

Feuchte Wände trocknen oft deutlich langsamer, als es von außen aussieht. Bleibt Restfeuchte im Mauerwerk oder unter dem Estrich, kann sich später Schimmel bilden. Mieter sollten deshalb darauf achten, dass die Trocknung fachgerecht abgeschlossen und die Feuchtigkeit gemessen wird, bevor tapeziert oder ein neuer Boden verlegt wird.

Zeigen sich nach Wochen dunkle Flecken oder muffiger Geruch, sollte der Vermieter erneut informiert werden. Was dann zu tun ist, erklärt der Artikel Schimmel in der Mietwohnung.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 535 BGB
• § 536 BGB
• § 536a BGB
• § 536c BGB
• § 555a BGB