Wohnung nach Wasserschaden unbewohnbar: Wer zahlt die Unterkunft?

Wann ist eine Wohnung nach einem Wasserschaden unbewohnbar?

Eine feuchte Wand macht eine Wohnung noch nicht unbewohnbar. Unbewohnbar ist sie, wenn ein normales Wohnen nicht mehr zumutbar ist. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Strom aus Sicherheitsgründen abgeschaltet bleibt, das einzige Bad oder die Küche nicht nutzbar ist, Böden und Estrich großflächig herausgerissen werden oder eine Gesundheitsgefahr besteht.

Oft ist nur ein Teil der Wohnung betroffen. Dann kann der Mieter in den übrigen Räumen bleiben, und die Miete ist nur anteilig gemindert. Wie hoch die Minderung in solchen Fällen ausfällt, erklärt der Artikel Mietminderung nach Wasserschaden.

Die Miete entfällt für die Zeit der Unbewohnbarkeit

Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, solange die Wohnung beeinträchtigt ist (§ 536 BGB). Kann der Mieter die Wohnung gar nicht nutzen, erfasst die Minderung in der Regel die gesamte Miete. Grundlage ist die Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen.

Voraussetzung ist, dass der Mieter den Schaden unverzüglich angezeigt hat (§ 536c BGB) und ihn nicht selbst verschuldet hat. Wer den Wasserschaden selbst ausgelöst hat, muss die Miete grundsätzlich weiterzahlen, auch wenn er ausziehen muss.

Muss der Vermieter das Hotel bezahlen?

Ein allgemeiner Anspruch des Mieters, dass der Vermieter bei jedem Wasserschaden eine Ersatzwohnung stellt oder ein Hotel bezahlt, besteht nicht. Hotelkosten sind Schadensersatz. Den muss der Vermieter nach § 536a BGB grundsätzlich nur leisten, wenn er den Schaden zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist.

• Vermieter hat den Schaden zu vertreten, etwa weil er ein bekanntes Leck oder marode Leitungen trotz Meldung nicht reparieren ließ: Der Mieter kann angemessene Kosten für eine Ersatzunterkunft verlangen.
• Vermieter trödelt bei der Reparatur: Verlängert sich die Unbewohnbarkeit durch seinen Verzug, können die zusätzlichen Unterkunftskosten ersatzfähig sein.
• Plötzlicher Rohrbruch ohne Verschulden: Der Vermieter muss reparieren, die Hotelkosten muss er in der Regel nicht tragen; die Miete entfällt trotzdem.
• Nachbar oder anderer Mieter hat den Schaden verursacht: Dieser haftet, meist über seine Privathaftpflicht.

Viele Vermieter bieten dennoch freiwillig Hilfe an oder klären die Unterbringung mit ihrer Gebäudeversicherung. Es lohnt sich, früh nachzufragen. Eine ähnliche Frage stellt sich beim Heizungsausfall; dazu der Artikel Heizungsausfall: Muss der Vermieter ein Hotel zahlen?.

Hausratversicherung: Oft die erste Adresse für Hotelkosten

Viele Hausratversicherungen erstatten Hotelkosten, wenn die Wohnung nach einem versicherten Schaden, etwa durch Leitungswasser, unbewohnbar ist. Umfang und Höchstdauer sind im jeweiligen Vertrag geregelt und unterscheiden sich stark. Mieter sollten vor der Buchung beim Versicherer anrufen und die Zusage möglichst schriftlich festhalten.

Zahlt die Hausratversicherung, obwohl eigentlich der Vermieter oder ein Nachbar verantwortlich ist, kann sie sich das Geld später beim Verursacher zurückholen. Für den Mieter ist das oft der schnellste Weg zu einer Unterkunft. Einen Überblick über alle beteiligten Versicherungen gibt der Artikel Wasserschaden: Wer zahlt was?.

Beispiel: Miete, Hotel und Versicherung zusammen

So gehen Mieter vor, wenn sie ausziehen müssen

1. Schaden sofort beim Vermieter melden und schriftlich festhalten, dass die Wohnung aus Ihrer Sicht nicht bewohnbar ist.
2. Eine schriftliche Einschätzung von Handwerker oder Trocknungsfirma zur Nutzbarkeit und voraussichtlichen Dauer erbitten.
3. Vor der Buchung die Hausratversicherung anrufen und klären, ob und in welchem Umfang sie Hotelkosten übernimmt.
4. Eine angemessene Unterkunft wählen und alle Belege aufbewahren; Luxus wird in der Regel nicht erstattet.
5. Dem Vermieter mitteilen, dass die Miete für die Zeit der Unbewohnbarkeit gemindert ist, und Schlüssel für Handwerker bereitstellen.

Auch wenn der Mieter vorübergehend auszieht, muss er Handwerkern Zugang ermöglichen. Die Trocknungsgeräte laufen meist weiter über seinen Stromzähler; wer diese Kosten trägt, erklärt der Artikel Trocknungsgeräte nach Wasserschaden.

Wenn die Reparatur nicht vorangeht

Bleibt die Wohnung wochenlang unbewohnbar, weil der Vermieter die Reparatur nicht beauftragt, ist er mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Dann kann der Mieter unter Umständen Ersatz der zusätzlichen Kosten verlangen oder den Mangel selbst beseitigen lassen (§ 536a Abs. 2 BGB). Welche Schritte dann sinnvoll sind, zeigt der Artikel Vermieter behebt Mängel nicht.

Ist die Wohnung erheblich gesundheitsgefährdend, etwa durch starken Schimmelbefall nach einem langen Wasserschaden, kommt im Einzelfall eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 569 BGB). Ob Schimmel eine solche Gefahr darstellt, kann ein Schimmelgutachten klären.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 536 BGB
• § 536a BGB
• § 536c BGB
• § 569 BGB