Mietminderung nach Wasserschaden: Wann und wie viel?

Die Miete mindert sich automatisch

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert, muss der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen (§ 536 BGB). Ein Wasserschaden ist ein solcher Mangel, wenn er sich spürbar auswirkt: nasse Wände, ein unbenutzbares Bad, Trocknungsgeräte im Wohnzimmer oder eine gesperrte Küche.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Der Vermieter muss nicht zustimmen, und der Mieter muss sie auch nicht vorher „beantragen“. Warum das so ist, erklärt der Artikel Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?. Auf das Verschulden kommt es dabei nicht an: Die Miete ist auch dann gemindert, wenn der Vermieter den Rohrbruch gar nicht verursacht hat.

Voraussetzung: Der Schaden muss angezeigt werden

Mieter müssen den Wasserschaden unverzüglich melden (§ 536c BGB). Solange der Vermieter wegen fehlender Anzeige nicht handeln konnte, darf der Mieter in der Regel nicht mindern. Außerdem schließt Kenntnis bei Vertragsschluss die Minderung aus (§ 536b BGB): Wer eine Wohnung mit sichtbarem, altem Wasserschaden vorbehaltlos anmietet, kann dafür später nicht mindern. Mehr dazu im Artikel Mängel beim Einzug.

Hat der Mieter den Wasserschaden selbst verschuldet, etwa durch eine übergelaufene Badewanne, ist eine Minderung grundsätzlich ausgeschlossen. Er kann nicht die Miete kürzen für einen Zustand, den er selbst herbeigeführt hat.

Wie viel Mietminderung ist bei einem Wasserschaden möglich?

Eine gesetzliche Tabelle mit Prozentsätzen gibt es nicht. Die Höhe hängt davon ab, wie stark der Wasserschaden die Nutzung einschränkt. Gerichte schauen dabei vor allem auf folgende Punkte:

• Welche und wie viele Räume sind betroffen – ein Abstellraum oder Schlafzimmer, Bad und Küche?
• Wie stark ist die Einschränkung – nur Optik, feuchter Geruch oder tatsächlich nicht nutzbare Räume?
• Laufen Trocknungsgeräte, die Lärm, Wärme und trockene Luft verursachen?
• Wie lange dauert der Zustand?
• Besteht eine Gesundheitsgefahr, etwa durch beginnenden Schimmel?

Ist die Wohnung vollständig unbewohnbar, kann die Minderung die gesamte Miete erfassen. Was dann für Hotel oder Ersatzwohnung gilt, steht im Artikel Wohnung nach Wasserschaden unbewohnbar. Tritt als Folge des Wasserschadens Schimmel auf, hilft der Artikel Mietminderung wegen Schimmel weiter.

Wasserschaden an der Decke: Mindern trotz Ursache beim Nachbarn?

Kommt das Wasser aus der Wohnung darüber, richtet sich die Minderung trotzdem gegen den eigenen Vermieter. Entscheidend ist allein, dass die gemietete Wohnung beeinträchtigt ist. Ob der Nachbar oder dessen Versicherung dem Vermieter später etwas erstattet, ist für den Mieter unerheblich.

Eine feuchte Decke mit Wasserflecken, abplatzendem Putz oder einer ausgeschalteten Deckenlampe kann die Nutzung eines Raums deutlich einschränken. Wie stark, hängt davon ab, ob der Raum weiter genutzt werden kann und wie lange die Trocknung dauert.

So wird die Minderung berechnet

Grundlage der Minderung ist die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03). Die Minderung gilt nur für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, und wird deshalb bei kurzen Schäden tageweise berechnet. Das allgemeine Vorgehen zeigt der Artikel Mietminderung berechnen.

Richtig vorgehen: Mindern unter Vorbehalt

1. Wasserschaden sofort melden und die Anzeige schriftlich mit Datum und Fotos wiederholen.
2. Beginn, Umfang und Dauer der Beeinträchtigung in einem Mängelprotokoll festhalten, auch Termine von Handwerkern und Laufzeiten der Trocknungsgeräte.
3. Dem Vermieter mitteilen, dass die Miete wegen des Mangels gemindert ist.
4. Bei Unsicherheit über die Höhe die volle Miete unter Vorbehalt zahlen und den zu viel gezahlten Teil später zurückverlangen.
5. Nach Abschluss der Reparatur wieder die volle Miete zahlen.

Wie lange darf gemindert werden?

Die Minderung gilt ab dem Moment, in dem der Mangel besteht und angezeigt ist, bis zur vollständigen Beseitigung. Dazu gehört nicht nur die Reparatur des Lecks, sondern auch die Trocknung und die Wiederherstellung von Wänden, Decken und Böden. Wochen mit laufenden Trocknungsgeräten zählen also mit. Wer den Strom dieser Geräte zahlt, klärt der Artikel Trocknungsgeräte nach Wasserschaden.

Verzögert der Vermieter die Reparatur, bleibt die Miete so lange gemindert. Zusätzliche Möglichkeiten beschreibt der Artikel Vermieter behebt Mängel nicht.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 536 BGB
• § 536b BGB
• § 536c BGB