Schimmel in der Mietwohnung: Was jetzt zu tun ist
Kurz gesagt
Wer Schimmel in der Mietwohnung entdeckt, sollte ihn fotografieren und dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536c BGB). Zuständig für die Beseitigung ist grundsätzlich der Vermieter, weil er die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss (§ 535 BGB). Solange der Schimmel die Nutzung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert – es sei denn, der Mieter hat ihn selbst verursacht.
Die ersten Schritte nach der Entdeckung
- Den Befall fotografieren: Übersicht und Nahaufnahme, mit Datum, am besten mit einem Maßband als Größenvergleich.
- Notieren, wo der Schimmel sitzt (Außenwand, Fensterlaibung, Ecke hinter dem Schrank), seit wann er sichtbar ist und ob er wächst.
- Den Vermieter schriftlich informieren und eine angemessene Frist zur Prüfung und Beseitigung setzen.
- Möbel ein Stück von betroffenen Außenwänden abrücken, damit Luft zirkulieren kann.
- Weiter regelmäßig lüften und heizen und das eigene Verhalten kurz protokollieren.
- Größere Flächen nicht eigenmächtig abschleifen oder überstreichen, damit die Ursache noch feststellbar bleibt.
Warum die Meldung an den Vermieter so wichtig ist
Schimmel ist ein Mangel der Mietsache. Mieter müssen Mängel nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Wer das versäumt, kann sein Minderungsrecht für die Zeit verlieren, in der der Vermieter mangels Kenntnis nichts unternehmen konnte. Wächst der Schimmel in dieser Zeit und entstehen zusätzliche Schäden, kann der Mieter sogar schadensersatzpflichtig werden.
Die Anzeige sollte schriftlich erfolgen und den Befall konkret beschreiben: Raum, Stelle, Größe und seit wann er bemerkt wurde. Fotos als Anlage machen die Meldung nachvollziehbar. Den Zugang sollte der Mieter nachweisen können, etwa durch Übergabe mit Empfangsbestätigung oder durch einen Boten.
Wer ist bei Schimmel in der Mietwohnung zuständig?
Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er ist deshalb grundsätzlich dafür zuständig, die Ursache zu klären und den Schimmel fachgerecht zu beseitigen. Das gilt unabhängig davon, ob er den Mangel verschuldet hat.
Anders liegt es, wenn der Mieter den Schimmel durch sein Verhalten verursacht hat, etwa weil er nicht ausreichend geheizt oder gelüftet hat. Dann kann er weder mindern noch die Beseitigung auf Kosten des Vermieters verlangen und muss den Schaden unter Umständen ersetzen. Wer im Streitfall was beweisen muss, erklärt der Artikel Schimmel: Wer haftet – Mieter oder Vermieter?.
| Mögliche Ursache | Typisch verantwortlich |
|---|---|
| Undichtes Dach, feuchtes Mauerwerk, defekte Leitungen | Vermieter |
| Wärmebrücken, mangelhafte Dämmung, undichte Fenster | Vermieter |
| Unzureichendes Heizen oder Lüften | Mieter |
| Möbel dicht an kalten Außenwänden, Wäschetrocknen ohne Lüften | Mieter, je nach Einzelfall |
Oft wirken mehrere Ursachen zusammen. Dann kommt es auf den Einzelfall an. Liegt die Ursache in einem Wasserschaden, gelten zusätzlich die Schritte aus dem Artikel Wasserschaden in der Mietwohnung.
Welche Rechte Mieter bei Schimmel haben
- Beseitigung verlangen: Der Vermieter muss die Ursache klären und den Schimmel entfernen lassen.
- Miete mindern: Die Miete ist automatisch gemindert, solange der Schimmel die Nutzung beeinträchtigt (§ 536 BGB). Eine Zustimmung des Vermieters ist nicht nötig. Wie viel angemessen ist, erklärt der Artikel Mietminderung wegen Schimmel.
- Selbst beseitigen lassen: Ist der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, darf der Mieter den Mangel selbst beheben lassen und Ersatz der Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).
- Fristlos kündigen: Gefährdet der Befall die Gesundheit erheblich, kommt als letztes Mittel eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 569 Abs. 1 BGB), grundsätzlich nach vorheriger Frist zur Abhilfe.
Kannte der Mieter den Schimmel bereits bei Vertragsschluss, sind diese Rechte grundsätzlich ausgeschlossen (§ 536b BGB). Wer beim Einzug Flecken bemerkt, sollte sie deshalb im Übergabeprotokoll festhalten lassen – mehr dazu unter Mängel beim Einzug.
Beispiel: Schimmel im Schlafzimmer richtig gemeldet
Beispiel
Vom Fund bis zur Beseitigung
Ein Mieter entdeckt Ende November einen etwa handtellergroßen Fleck in der Ecke der Schlafzimmer-Außenwand. Er fotografiert ihn am selben Tag, schreibt dem Vermieter noch in derselben Woche und bittet um Prüfung innerhalb von zwei Wochen. Parallel rückt er das Bett von der Wand ab und lüftet morgens und abends. Der Vermieter lässt einen Fachbetrieb kommen, der eine Wärmebrücke feststellt. Weil die Ursache im Gebäude liegt, trägt der Vermieter die Kosten der Beseitigung. Die Miete ist ab Beginn der Beeinträchtigung gemindert, und die schnelle Anzeige verhindert Streit über die Zeit vor der Meldung.
Wenn der Vermieter nicht reagiert
Bleibt die Meldung ohne Antwort, sollte der Mieter schriftlich nachhaken und eine letzte Frist setzen. Danach stehen ihm Minderung, Selbstvornahme und im Ernstfall weitere Schritte offen. Wie das im Einzelnen abläuft und wann eine Behörde helfen kann, beschreibt der Artikel Schimmel: Der Vermieter reagiert nicht.
Vorbeugen: Was Mieter selbst tun können
Mieter müssen die Wohnung so nutzen, dass sich keine übermäßige Feuchtigkeit bildet. Dazu gehört regelmäßiges Stoßlüften, besonders nach dem Duschen, Kochen und morgens nach dem Aufstehen, sowie ein ausreichendes Beheizen aller Räume. Feste Vorgaben, wie oft genau zu lüften ist, macht das Gesetz nicht; überzogene Anforderungen im Mietvertrag sind nicht zumutbar. Ausführliche Tipps stehen im Artikel Richtig lüften und heizen.
Vermieter finden ihre Pflichten und das richtige Vorgehen nach einer Schimmelmeldung im Artikel Schimmel aus Sicht des Vermieters.
Häufige Fragen
Ist Schimmel in der Wohnung gesundheitsgefährlich?
Schimmel kann die Gesundheit beeinträchtigen, besonders bei großflächigem Befall und bei empfindlichen Personen wie Kindern, Älteren oder Menschen mit Vorerkrankungen. Bei Beschwerden sollten Betroffene ärztlichen Rat einholen. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung kann mietrechtlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Muss ich dem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren?
Ja, zur Prüfung des Mangels und für die Beseitigung muss der Mieter den Zutritt nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen. Erhaltungsmaßnahmen muss er dulden (§ 555a BGB). Wer den Zutritt verweigert, erschwert die Beseitigung und riskiert seine Rechte.
Wer zahlt ein Schimmelgutachten?
Das hängt davon ab, wer den Schimmel verursacht hat. Liegt die Ursache im Gebäude, trägt in der Regel der Vermieter die Kosten; Einzelheiten stehen im Artikel Schimmelgutachten.
Reicht eine Meldung per WhatsApp oder Telefon?
Eine besondere Form schreibt das Gesetz für die Mängelanzeige nicht vor. Für den späteren Nachweis ist eine schriftliche Meldung mit Datum und Fotos aber deutlich sicherer. Wer telefonisch meldet, sollte das Gespräch schriftlich bestätigen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen