Wohnungseigentümergemeinschaft: Rechtsform, Gesetz und Grundlagen
Kurz gesagt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist der Zusammenschluss aller Eigentümer eines aufgeteilten Hauses. Sie ist rechtsfähig (§ 9a WEG): Sie kann Verträge schließen, Konten führen, klagen und verklagt werden. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz, das seit der Reform vom 1. Dezember 2020 gilt. Die Gemeinschaft entsteht, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind.
Was eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist
Wird ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gehört jedem Eigentümer seine Wohnung als Sondereigentum und zusätzlich ein Bruchteil am gemeinsamen Haus, der Miteigentumsanteil. Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück gehören allen gemeinsam. Weil diese Teile nur gemeinsam verwaltet werden können, bilden die Eigentümer kraft Gesetzes eine Gemeinschaft. Was der Anteil bedeutet, erklärt der Artikel Miteigentumsanteil.
Die Mitgliedschaft ist nicht freiwillig. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird automatisch Mitglied, und wer verkauft, scheidet aus. Austreten oder die Gemeinschaft kündigen kann ein einzelner Eigentümer nicht.
Welche Rechtsform hat die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Das Gesetz nennt sie „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. Sie ist rechtsfähig (§ 9a WEG), also ein eigener Rechtsträger neben den einzelnen Eigentümern. Sie ist weder eine GmbH noch ein Verein oder eine GbR, sondern eine eigene Form, die nur das Wohnungseigentumsgesetz regelt.
- Die Gemeinschaft schließt Verträge im eigenen Namen, etwa mit Hausmeister, Versicherung oder Handwerkern.
- Sie führt eigene Konten, auf denen Hausgeld und Erhaltungsrücklage liegen.
- Sie kann klagen und verklagt werden, zum Beispiel wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt.
- Sie ist allein für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig; einzelne Eigentümer handeln hier nicht auf eigene Faust.
Welches Gesetz gilt für die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es wurde zum 1. Dezember 2020 grundlegend reformiert. Seitdem heißt die frühere Instandhaltungsrücklage „Erhaltungsrücklage“, bauliche Veränderungen sind leichter zu beschließen und die Rolle des Verwalters wurde gestärkt. Neben dem Gesetz gelten die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung sowie die Beschlüsse der Eigentümer.
| Regelungsebene | Was sie festlegt |
|---|---|
| Wohnungseigentumsgesetz | Grundregeln, die für alle Gemeinschaften gelten, teils zwingend |
| Teilungserklärung | Aufteilung in Einheiten, Miteigentumsanteile, Sonder- und Gemeinschaftseigentum |
| Gemeinschaftsordnung | Abweichende Regeln, etwa zu Stimmrecht, Kostenverteilung oder Nutzung |
| Beschlüsse | Laufende Entscheidungen, etwa Wirtschaftsplan, Reparaturen, Hausordnung |
Wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aufgebaut sind, erklärt der Artikel Teilungserklärung.
Wann entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Am Anfang steht die Aufteilung: Der Eigentümer eines Grundstücks gibt gegenüber dem Grundbuchamt eine Teilungserklärung ab, mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 WEG). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Baubehörde aus; sie bestätigt, dass jede Wohnung baulich von den anderen getrennt ist und einen eigenen Zugang hat. Das Grundbuchamt legt dann für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht nach § 9a WEG die Gemeinschaft, auch wenn zunächst noch alle Einheiten dem aufteilenden Eigentümer gehören.
- Der Eigentümer lässt das Gebäude vermessen und beantragt die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Er gibt die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan gegenüber dem Grundbuchamt ab.
- Das Grundbuchamt legt für jede Wohnung ein Wohnungsgrundbuch an; die Gemeinschaft entsteht.
- Mit dem Verkauf der ersten Wohnungen kommen weitere Eigentümer hinzu.
Wie eine Aufteilung praktisch abläuft, zeigt der Artikel Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.
Wer in der Gemeinschaft entscheidet und handelt
Die Gemeinschaft hat drei Organe. Die Eigentümerversammlung entscheidet durch Beschlüsse über alle wichtigen Fragen; sie tagt mindestens einmal jährlich (§ 24 Abs. 1 WEG). Einzelheiten zu Einladung und Ablauf stehen im Artikel Eigentümerversammlung. Der Verwalter führt die Beschlüsse aus und vertritt die Gemeinschaft nach außen, mehr dazu unter WEG-Verwalter. Ein Verwaltungsbeirat kann den Verwalter unterstützen und überwachen.
Beschlüsse werden grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 Abs. 1 WEG). Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn binnen eines Monats nach der Beschlussfassung vor Gericht anfechten (§ 45 WEG).
Die Finanzen der Gemeinschaft
Die laufenden Kosten zahlen die Eigentümer als monatliches Hausgeld. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, aus dem die Vorschüsse beschlossen werden; nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, ein anderer Schlüssel kann beschlossen werden (§ 16 Abs. 2 WEG).
Details stehen in den Artikeln Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung: Frist.
Beispiel: Wer bezahlt die neue Haustür?
Beispiel
Reparatur am Gemeinschaftseigentum
Die Haustür eines Hauses mit sechs Eigentumswohnungen schließt nicht mehr sicher. Ein Eigentümer beauftragt nicht selbst einen Handwerker, denn die Tür gehört zum Gemeinschaftseigentum. Stattdessen setzt der Verwalter das Thema auf die Tagesordnung. Die Versammlung beschließt eine neue Tür für 3.000 €, bezahlt aus der Erhaltungsrücklage. Den Auftrag erteilt der Verwalter im Namen der Gemeinschaft, die Rechnung geht an die Gemeinschaft. Eine Wohnung mit 200/1.000 Miteigentumsanteilen trägt davon wirtschaftlich 600 €, weil die Rücklage aus den Beiträgen nach Anteilen gebildet wurde.
Das Beispiel zeigt die typische Arbeitsteilung: Die Eigentümer entscheiden, der Verwalter führt aus, die Gemeinschaft ist Vertragspartner. Handelt ein Eigentümer eigenmächtig, bleibt er im Zweifel auf den Kosten sitzen, außer es lag ein echter Notfall vor, bei dem zum Beispiel ein Wasserrohrbruch sofort gestoppt werden musste.
Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer
- Jeder Eigentümer darf an der Versammlung teilnehmen und abstimmen.
- Jeder kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Jeder kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, etwa eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
- Jeder muss Hausgeld zahlen und Beschlüsse sowie die Hausordnung einhalten.
- Bestimmte bauliche Veränderungen, etwa eine Ladestation für Elektroautos, kann jeder Eigentümer verlangen (§ 20 Abs. 2 WEG); mehr dazu unter bauliche Veränderungen.
Häufige Fragen
Muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?
Das Gesetz schreibt einen Verwalter nicht zwingend vor. Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ohne Verwalter vertreten grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam die Gemeinschaft, was im Alltag schwerfällig ist.
Braucht die Gemeinschaft eine Steuernummer oder ein eigenes Konto?
Die Gemeinschaft verwaltet eigenes Geld, deshalb sollte ihr Vermögen auf Konten liegen, die auf die Gemeinschaft lauten und vom Vermögen des Verwalters getrennt sind. Ob steuerliche Pflichten bestehen, hängt von den Tätigkeiten der Gemeinschaft ab.
Gibt es eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei nur zwei Wohnungen?
Ja. Auch ein Zweifamilienhaus, das in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, bildet eine Gemeinschaft. Es gelten dieselben Regeln, also auch Versammlung, Beschlüsse und Rücklage.
Können Mieter Mitglied der Gemeinschaft sein?
Nein. Mitglieder sind nur die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Mieter haben ihren Vertrag allein mit dem vermietenden Eigentümer.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen