Wie sauber muss die Wohnung bei der Übergabe sein?

Der Maßstab: besenrein, nicht blitzblank

Ein Gesetz, das den Sauberkeitsgrad beim Auszug festlegt, gibt es nicht. Der Mieter muss die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben, und nach der Rechtsprechung reicht dafür in der Regel der Zustand „besenrein“. Gemeint ist: Die Wohnung ist leer, die Böden sind gefegt oder gesaugt, grober Schmutz und Müll sind entfernt.

Besenrein heißt nicht klinisch sauber. Der Nachmieter oder Vermieter kann nicht verlangen, dass die Wohnung wie nach einer Profireinigung aussieht. Normale Gebrauchsspuren, die durch vertragsgemäßes Wohnen entstanden sind, muss der Mieter ohnehin nicht beseitigen (§ 538 BGB).

Was bei besenrein konkret zu tun ist

1. Alle eigenen Möbel, Gegenstände und den Müll aus Wohnung, Keller, Dachboden und Balkon entfernen.
2. Böden in allen Räumen fegen oder saugen, grobe Flecken feucht aufnehmen.
3. Spinnweben in Ecken und an Decken entfernen.
4. Sichtbaren groben Schmutz in Küche und Bad beseitigen, etwa Essensreste, Haare im Abfluss oder offensichtliche Fettspritzer.
5. Mitvermietete Geräte wie Herd, Backofen und Kühlschrank leer und ohne groben Schmutz zurücklassen, den Kühlschrank abtauen und offen stehen lassen.

Muss der Mieter beim Auszug die Fenster putzen?

Grundsätzlich nein. Das Putzen der Fenster gehört nach überwiegender Auffassung nicht zur besenreinen Übergabe. Normaler Staub und Schlieren auf den Scheiben muss der Mieter also nicht beseitigen. Anders kann es sein, wenn die Fenster so stark verschmutzt sind, dass das über den normalen Gebrauch hinausgeht, etwa durch Farbe, Aufkleber oder Klebereste.

Auch Heizkörper, Türen, Schränke oder Fliesen muss der Mieter im Regelfall nicht gründlich reinigen. Viele Mieter tun es trotzdem, weil eine saubere Wohnung die Übergabe entspannter macht. Eine Pflicht folgt daraus aber nicht.

Wann mehr als besenrein verlangt werden kann

Der Mietvertrag kann eine weitergehende Reinigung vorsehen. Wie weit eine solche Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut ab: Eine vorformulierte Pflicht zur Grundreinigung oder zur Reinigung durch eine Fachfirma benachteiligt den Mieter leicht unangemessen und ist dann unwirksam. Eine klar formulierte Pflicht zum Fensterputzen kann dagegen zulässig sein.

Unabhängig vom Vertrag muss der Mieter starke Verschmutzungen beseitigen, die er selbst verursacht hat: eingebrannte Fettkrusten im Backofen, dicke Kalk- und Urinsteinbeläge, Nikotinbeläge oder Tierhaare und -gerüche in erheblichem Umfang. Das ist keine normale Abnutzung mehr, sondern ein Zustand, den der Vermieter nicht hinnehmen muss. Ob vergilbte Wände gestrichen werden müssen, ist dagegen eine Frage der Renovierung beim Auszug.

Was passiert, wenn die Wohnung nicht sauber genug ist?

Ist die Wohnung nicht im geschuldeten Zustand, muss der Vermieter dem Mieter in der Regel zunächst eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Erst wenn der Mieter diese verstreichen lässt, kann der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten verlangen, etwa durch Verrechnung mit der Kaution. Eine Frist ist nur entbehrlich, wenn der Mieter die Reinigung ernsthaft und endgültig verweigert.

Ersatzansprüche wegen des Zustands der Wohnung verjähren schnell: Sie verjähren sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Mehr dazu im Artikel Schäden nach dem Auszug.

Sauberkeit im Übergabeprotokoll festhalten

Beim Übergabetermin sollte der Zustand der Wohnung genau dokumentiert werden, am besten mit Fotos und Datum. Steht im Protokoll „Wohnung besenrein übergeben“ und unterschreiben beide Seiten, kann der Vermieter später kaum noch Reinigungskosten geltend machen. Wie der Termin abläuft und wer dabei sein sollte, erklärt der Artikel Wohnungsübergabe beim Auszug.

Was neben dem Putzen noch zu erledigen ist, von der Renovierung über Schäden am Boden bis zur Schlüsselrückgabe, fasst die Auszug-Checkliste zusammen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 538 BGB
• § 548 BGB