Sonderkündigungsrecht: Wann dürfen Mieter vorzeitig kündigen?

Was ein Sonderkündigungsrecht ist – und was nicht

Normalerweise kündigen Mieter einen unbefristeten Vertrag ordentlich mit drei Monaten Frist (§ 573c Abs. 1 BGB). Einen Grund brauchen sie dafür nicht. Ein Sonderkündigungsrecht wird deshalb vor allem dann wichtig, wenn die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist – etwa durch einen befristeten Vertrag, einen Kündigungsverzicht oder eine Staffelmiete mit Verzicht.

Juristen unterscheiden zwei Arten der außerordentlichen Kündigung:

• Außerordentlich mit gesetzlicher Frist: Das ist das eigentliche Sonderkündigungsrecht. Der Mieter kommt vorzeitig aus dem Vertrag, muss aber eine Frist einhalten.
• Außerordentlich fristlos: Sie setzt einen wichtigen Grund voraus, etwa eine erhebliche Gesundheitsgefahr durch die Wohnung (§ 569 Abs. 1 BGB). Einzelheiten stehen im Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.

Die gesetzlichen Fälle im Überblick

Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer höheren Miete, darf der Mieter nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens erklärt werden. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Das Recht besteht auch, wenn der Mieter die Erhöhung zunächst prüfen will – er muss sich nur innerhalb der Frist entscheiden.

Sonderkündigung bei Modernisierung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an – spätestens drei Monate vor Beginn und in Textform (§ 555c BGB) –, kann der Mieter nach § 555e BGB außerordentlich kündigen. Die Frist dafür ist knapp und beginnt mit dem Zugang der Ankündigung. Wer wegen Lärm, Staub oder einer späteren Mieterhöhung nicht bleiben möchte, sollte die Ankündigung deshalb sofort lesen und das genaue Fristende im Gesetzestext nachprüfen.

Verweigerte Untervermietung und Tod des Mieters

Möchte ein Mieter einen Teil der Wohnung oder die ganze Wohnung untervermieten, braucht er die Erlaubnis des Vermieters. Verweigert der Vermieter sie, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, darf der Mieter mit der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das ist vor allem bei befristeten Verträgen ein Weg aus dem Vertrag.

Stirbt der Mieter und tritt weder ein Angehöriger ein noch setzt ein Mitmieter fort, geht der Vertrag auf die Erben über. Erben und Vermieter dürfen dann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 564 BGB). Mehr dazu im Artikel Tod des Mieters.

Kein Sonderkündigungsrecht: Diese Gründe reichen nicht

Viele persönliche Gründe fühlen sich wie ein Grund für eine Sonderkündigung an, sind aber keiner. Bei einem unbefristeten Vertrag bleibt dann die normale Frist von drei Monaten; bei einem befristeten Vertrag oder Kündigungsverzicht hilft nur eine Einigung mit dem Vermieter.

• Jobwechsel, Versetzung oder Studium in einer anderen Stadt
• Trennung oder Scheidung
• Nachwuchs und zu kleine Wohnung
• Umzug ins Pflegeheim – siehe Mietwohnung kündigen wegen Umzug ins Pflegeheim
• Kauf einer eigenen Wohnung

In solchen Fällen können ein Aufhebungsvertrag oder ein Nachmieter helfen. Einen gesetzlichen Anspruch auf vorzeitige Entlassung mit Nachmieter gibt es aber grundsätzlich nicht. Welche Regeln bei Zeitmietverträgen gelten, erklärt der Artikel Befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen.

So wird die Sonderkündigung wirksam

1. Den Anlass und das Datum des Zugangs festhalten, zum Beispiel den Eingang der Mieterhöhung.
2. Die Frist für die Sonderkündigung aus der passenden Vorschrift ermitteln.
3. Die Kündigung schriftlich verfassen und die Vorschrift nennen, auf die sie gestützt wird.
4. Alle Mieter aus dem Vertrag eigenhändig unterschreiben lassen.
5. Das Schreiben nachweisbar zustellen und eine Kopie behalten.

Auch die Sonderkündigung braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail genügt nicht. Wer bei mehreren Mietern unterschreiben muss, erklärt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 561 BGB
• § 555e BGB
• § 540 BGB
• § 564 BGB
• § 573c BGB