Mietvertrag kündigen als Mieter: Frist, Form und Ablauf

Kündigen ohne Grund: Das Recht des Mieters

Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter jederzeit ordentlich kündigen. Anders als der Vermieter, der nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf braucht, muss der Mieter keinen Grund nennen. Ob die Familie wächst, der Arbeitsplatz wechselt oder die Wohnung schlicht nicht mehr passt, spielt keine Rolle.

Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung. Sie wird wirksam, sobald sie dem Vermieter zugeht – seine Zustimmung braucht es nicht. Eine schriftliche Bestätigung des Vermieters ist als Beleg nützlich, für die Wirksamkeit aber nicht erforderlich.

Grenzen gibt es nur, wenn der Vertrag die ordentliche Kündigung für eine Zeit ausschließt. Das betrifft vor allem einen wirksam vereinbarten Kündigungsverzicht – bei einer Staffelmiete höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss (§ 557a BGB) – und echte Zeitmietverträge. Diese brauchen nach § 575 BGB einen schriftlich genannten Befristungsgrund. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet und ist normal kündbar.

Die Form: Papier und eigenhändige Unterschrift

Für die Kündigung einer Wohnung schreibt das Gesetz die Schriftform vor (§ 568 Abs. 1 i. V. m. § 126 BGB). Das Schreiben muss also auf Papier vorliegen und von Hand unterschrieben sein. Nicht wirksam sind insbesondere:

• eine E-Mail, auch mit eingescannter Unterschrift als PDF-Anhang
• SMS, WhatsApp oder Nachrichten über andere Messenger
• ein Fax
• eine mündliche Kündigung, etwa am Telefon oder im Treppenhaus

Eine Kündigung in diesen Formen setzt keine Frist in Gang. Haben mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter unterschrieben, etwa Ehepaare oder Lebenspartner, müssen in der Regel alle gemeinsam kündigen und unterschreiben. Unterschreibt nur einer, kann die Kündigung unwirksam sein. Was bei Wohngemeinschaften und Erben gilt, erklärt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?

Was muss in der Kündigung stehen?

Eine bestimmte Formulierung verlangt das Gesetz nicht. Der Vermieter muss aber eindeutig erkennen können, wer welches Mietverhältnis zu welchem Termin beenden will. Diese Angaben gehören in jede Kündigung:

• Namen und aktuelle Anschrift aller Mieter als Absender
• Name und Anschrift des Vermieters, bei mehreren Vermietern alle
• Anschrift und Lage der Wohnung, etwa „2. OG links“, sowie mitvermietete Keller, Garagen oder Stellplätze
• eine eindeutige Erklärung, zum Beispiel „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung“
• den gewünschten Beendigungstermin mit dem Zusatz „hilfsweise zum nächstmöglichen Termin“
• Ort, Datum und die eigenhändigen Unterschriften aller Mieter

Sinnvoll, aber nicht vorgeschrieben sind die Bitte um eine schriftliche Bestätigung des Beendigungstermins, ein Vorschlag für die Wohnungsübergabe, die Bankverbindung für die Rückzahlung der Kaution und die künftige Anschrift für die letzte Nebenkostenabrechnung. Einen Kündigungsgrund muss das Schreiben nicht enthalten. Eine fertige Vorlage bietet das Muster für die Kündigung des Mietvertrags.

Die Frist: drei Monate, egal wie lange der Mieter schon dort wohnt

Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB drei Monate. Das Schreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein; dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Die längeren Fristen nach fünf oder acht Jahren Mietdauer betreffen nur den Vermieter.

Verlangt der Mietvertrag vom Mieter eine längere Frist, gilt diese Klausel nicht; eine kürzere Frist darf zu seinen Gunsten vereinbart werden (§ 573c Abs. 4 BGB). Wie der genaue Stichtag ermittelt wird und welche Rolle Feiertage und Samstage spielen, zeigt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.

Zustellung: Der Mieter muss den Zugang beweisen können

Für die Frist zählt allein der Tag, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt – nicht das Datum im Brief und nicht der Poststempel. Bestreitet der Vermieter den Erhalt, muss der Mieter den Zugang nachweisen. Deshalb lohnt sich ein Weg mit Beleg:

• persönliche Übergabe gegen eine datierte Empfangsquittung auf einer Kopie des Schreibens
• Einwurf in den Briefkasten des Vermieters durch einen Boten, der den Inhalt kennt und den Einwurf bezeugen kann
• Einwurf-Einschreiben: belegt den Einwurf, aber nicht, welches Schreiben im Umschlag steckte
• Übergabe-Einschreiben: Ist der Vermieter nicht zu Hause, geht der Brief in der Regel erst mit der Abholung zu – das kann die Frist kosten

Eine Kopie der unterschriebenen Kündigung und den Zustellnachweis sollte der Mieter aufbewahren, bis Kaution und Nebenkosten vollständig abgerechnet sind. Die Vor- und Nachteile der einzelnen Wege vergleicht der Artikel Kündigung zustellen.

Ablauf: Von der Kündigung bis zur Schlüsselübergabe

1. Mietvertrag prüfen: Gibt es einen Kündigungsverzicht, eine Befristung oder einen eigenen Vertrag für Garage oder Stellplatz, der gesondert gekündigt werden muss?
2. Den gewünschten Auszugstermin festlegen und rückwärts rechnen, bis wann die Kündigung beim Vermieter sein muss.
3. Die Kündigung schreiben, ausdrucken und von allen Mietern eigenhändig unterschreiben lassen.
4. Das Schreiben mit Nachweis zustellen und eine Kopie samt Beleg ablegen.
5. Bis zum Ende der Kündigungsfrist die volle Miete zahlen, auch bei früherem Auszug. Die Kaution darf grundsätzlich nicht mit den letzten Mieten verrechnet werden.
6. Einen Übergabetermin vereinbaren und ein Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand der Räume anfertigen.
7. Nach dem Auszug die Abrechnung der Kaution und die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr prüfen.

Schneller raus: Sonderkündigung, Nachmieter, Aufhebungsvertrag

Wer nicht drei Monate warten kann, hat nur begrenzte Möglichkeiten. In bestimmten Lagen gibt das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, etwa nach einem Mieterhöhungsverlangen: Dann kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Alle Fälle im Überblick bietet der Artikel Sonderkündigungsrecht.

Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus, zum Beispiel eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung (§ 569 Abs. 1 BGB). Einen gesetzlichen Anspruch, mit einem Nachmieter vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen, gibt es grundsätzlich nicht – nur bei einer vertraglichen Nachmieterklausel oder im Einzelfall bei berechtigtem Interesse. Oft ist ein Aufhebungsvertrag der einfachste Weg: Mieter und Vermieter vereinbaren darin ein beliebiges Enddatum.

Für den Umzug ins Pflegeheim sieht das Gesetz kein eigenes Kündigungsrecht vor; es bleibt bei den drei Monaten. Stirbt ein Mieter, gelten dagegen besondere Regeln für Angehörige und Erben.

Beispiel: Neuer Job ab Januar

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 568 BGB
• § 573c BGB
• § 575 BGB
• § 545 BGB