Sperrfrist für Eigenbedarf nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB)
Kurz gesagt
Wird eine vermietete Wohnung während des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf sich der Käufer erst drei Jahre nach dem Erwerb auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). In Gebieten mit einer entsprechenden Landesverordnung verlängert sich diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre. Nach ihrem Ablauf kommt die normale Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten noch hinzu.
Was die Sperrfrist regelt und wen sie schützt
Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, wollen Käufer die Wohnungen häufig selbst nutzen. Damit Mieter nicht unmittelbar nach dem Verkauf ihr Zuhause verlieren, sperrt § 577a BGB für eine bestimmte Zeit zwei Kündigungsgründe: den Eigenbedarf und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Beide zählen zu den berechtigten Interessen, die ein Vermieter für eine ordentliche Kündigung braucht (§ 573 BGB).
Die Sperrfrist ist keine Kündigungsfrist. Sie bestimmt, ab wann der Erwerber überhaupt kündigen darf. Erst wenn sie abgelaufen ist, kann er die Kündigung aussprechen, und erst dann beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist zu laufen.
Wann die Sperrfrist nach einem Kauf gilt – und wann nicht
Die Sperrfrist greift nur, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen:
- Der Mieter hatte die Wohnung schon, bevor daran Wohnungseigentum begründet wurde. Die Umwandlung geschah also während des laufenden Mietverhältnisses.
- Die Eigentumswohnung wurde anschließend verkauft, und der Käufer ist in den Mietvertrag eingetreten (§ 566 BGB).
- Der Käufer will wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
Keine Sperrfrist gilt, wenn der Mieter erst eingezogen ist, als die Wohnung bereits Eigentumswohnung war. Dann darf ein Käufer grundsätzlich kündigen, sobald er im Grundbuch steht; Einzelheiten dazu unter Eigenbedarf nach dem Wohnungskauf. Auch wer ein Haus aufteilt, die Wohnungen aber behält, löst die Sperrfrist nicht aus, denn es fehlt der Verkauf. Kaufen mehrere Personen oder eine Gesellschaft ein Mietshaus, können dagegen auch ohne Aufteilung besondere Einschränkungen gelten, siehe Eigenbedarf bei GbR und Erbengemeinschaft.
Drei oder zehn Jahre: Welche Rolle die Landesverordnung spielt
Die Grundregel sind drei Jahre. Die Landesregierungen können aber per Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Dort gilt eine längere Sperrfrist von bis zu zehn Jahren. Welche Orte erfasst sind und welche Dauer dort gilt, ergibt sich allein aus der jeweiligen Landesverordnung. Auskunft geben die Gemeinde, ein Mieterverein oder ein Eigentümerverband.
Wer nach „Eigenbedarf 10 Jahre“ sucht, meint mitunter etwas anderes: die Mietdauer. Für die Kündigungsfrist hat eine Mietzeit von zehn Jahren keine eigene Bedeutung, denn die längste gesetzliche Frist des Vermieters von neun Monaten gilt schon ab acht Jahren. Die Stufen im Einzelnen erklärt der Artikel Kündigungsfrist des Vermieters. Eine lange Mietdauer allein schützt auch nicht vor einer Eigenbedarfskündigung, sie kann aber bei einem Widerspruch wegen Härte in die Abwägung einfließen (§ 574 BGB).
Beginn und Ende: Ab wann die Sperrfrist zählt
Die Frist beginnt mit der Veräußerung, also mit der Eintragung des ersten Käufers im Grundbuch. Weder die Aufteilung des Hauses noch der Tag des Notartermins setzen sie in Gang. Wird die Wohnung innerhalb der Frist erneut verkauft, beginnt sie nach herrschender Auffassung nicht von vorn; der spätere Käufer muss nur den verbleibenden Rest abwarten.
Kündigen darf der Erwerber erst nach dem Ende der Sperrfrist. Eine Kündigung, die er schon vorher ausspricht, ist in der Regel unwirksam, selbst wenn der darin genannte Auszugstermin nach dem Fristende läge. Sie muss dann nach Ablauf der Sperrfrist neu erklärt werden.
Nach der Sperrfrist kommt die Kündigungsfrist obendrauf
Ist die Sperrfrist vorbei, braucht der Erwerber weiterhin einen echten Eigenbedarf und eine schriftliche, begründete Kündigung. Außerdem muss er die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Weil Mieter in umgewandelten Wohnungen meist schon lange dort wohnen, sind das häufig neun Monate. Wie der genaue Termin berechnet wird, steht unter Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
Beispiel
Aufteilung 2024, Verkauf 2025
Ein Mieter wohnt seit dem 1. April 2015 in einem Mehrfamilienhaus. 2024 teilt der Eigentümer das Haus in Eigentumswohnungen auf und verkauft die Wohnung des Mieters. Die Käuferin wird am 10. März 2025 im Grundbuch eingetragen und möchte selbst einziehen. Gilt keine Landesverordnung, endet die Sperrfrist mit Ablauf des 10. März 2028. Übergibt die Käuferin die Kündigung am Montag, 13. März 2028, ist der dritte Werktag im März bereits verstrichen, die Frist zählt deshalb ab April. Der Mieter wohnt dann seit fast 13 Jahren in der Wohnung, es gelten neun Monate: Das Mietverhältnis endet am 31. Dezember 2028.
| Schritt | Sperrfrist drei Jahre | Sperrfrist zehn Jahre (Landesverordnung) |
|---|---|---|
| Eintragung der Käuferin im Grundbuch | 10.03.2025 | 10.03.2025 |
| Ende der Sperrfrist | 10.03.2028 | 10.03.2035 |
| Kündigung möglich ab | 11.03.2028 | 11.03.2035 |
| Mietende bei Zugang im März, neun Monate Frist | 31.12.2028 | 31.12.2035 |
Was Mieter während der Sperrfrist wissen sollten
- Vorkaufsrecht: Wird eine während der Mietzeit umgewandelte Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft, hat der Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht und kann zu den Bedingungen des Kaufvertrags selbst erwerben.
- Eigene Kündigung bleibt möglich: Die Sperrfrist bindet nur den Vermieter. Der Mieter kann jederzeit mit seiner gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.
- Angebote sind freiwillig: Bietet der Käufer Geld für einen früheren Auszug, darf der Mieter annehmen oder ablehnen. Eine Einigung gehört in einen schriftlichen Aufhebungsvertrag.
- Nach Ablauf gelten die üblichen Schutzrechte: Der Mieter kann einer späteren Eigenbedarfskündigung wegen unzumutbarer Härte widersprechen, und der Käufer muss den Bedarf tatsächlich umsetzen. Wie lange er selbst wohnen sollte, erklärt Wie lange muss der Vermieter nach Eigenbedarf selbst wohnen?
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Wie finde ich heraus, ob meine Wohnung umgewandelt wurde?
Hinweise sind ein Verkaufsschreiben, die Mitteilung über ein Vorkaufsrecht oder verschiedene Eigentümer für einzelne Wohnungen im Haus. Sicher zeigt es die Teilungserklärung mit den Wohnungsgrundbüchern. Einsicht gewährt das Grundbuchamt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
Darf der Käufer während der Sperrfrist die Miete erhöhen?
Ja. Die Sperrfrist betrifft nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung. Eine Mieterhöhung ist nach den allgemeinen Regeln möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze.
Kann im Mietvertrag oder Kaufvertrag auf die Sperrfrist verzichtet werden?
Eine Vereinbarung, die die Sperrfrist zulasten des Mieters verkürzt oder ausschließt, ist unwirksam. Möglich bleibt nur, dass Mieter und Eigentümer das Mietverhältnis einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag beenden. Dann kommt es auf die Sperrfrist nicht an.
Gilt die Sperrfrist auch, wenn der Umwandler selbst einziehen will?
Nein. Die Sperrfrist knüpft an den Verkauf nach der Umwandlung an. Behält der bisherige Eigentümer die Wohnung und kündigt wegen eigenen Bedarfs, gelten die normalen Regeln der Eigenbedarfskündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen