Kündigungsfrist des Vermieters nach 5, 8 und 10 Jahren Mietdauer
Kurz gesagt
Kündigt der Vermieter eine Mietwohnung ordentlich, beträgt die Frist grundsätzlich drei Monate. Nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sie sich auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Auch nach 10 oder 20 Jahren bleibt es bei neun Monaten. Zusätzlich braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573 BGB).
Die Staffel: drei, sechs oder neun Monate
Für Mieter gilt bei der ordentlichen Kündigung immer dieselbe Frist von drei Monaten. Für Vermieter wächst die Frist dagegen mit der Dauer des Mietverhältnisses. So steht es in § 573c Abs. 1 BGB: Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
| Wohndauer seit Überlassung | Kündigungsfrist Vermieter | Vermieter wohnt im Zweifamilienhaus selbst |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 6 Monate |
| mehr als 5 Jahre | 6 Monate | 9 Monate |
| mehr als 8 Jahre (auch 10, 15 oder 20 Jahre) | 9 Monate | 12 Monate |
Die rechte Spalte betrifft einen Sonderfall: Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, darf er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür verlängert sich die Frist um drei Monate (§ 573a BGB). Einzelheiten erklärt der Artikel Vermieter wohnt im selben Haus.
Ab wann zählt die Mietdauer?
Maßgeblich ist nicht das Datum der Vertragsunterschrift, sondern die Überlassung, also der Tag, an dem der Mieter die Wohnung tatsächlich bekommen hat. In der Praxis ist das meist die Schlüsselübergabe. Wurde ein Vertrag im Dezember unterschrieben und die Wohnung erst im Februar übergeben, beginnt die Zählung im Februar.
Wechselt der Eigentümer, beginnt die Zählung nicht neu. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB), die bisherige Wohndauer bleibt dem Mieter also erhalten. Das gilt entsprechend, wenn der Vermieter stirbt und die Erben den Vertrag übernehmen – mehr dazu im Artikel Tod des Vermieters.
Was gilt nach 10 Jahren oder mehr?
Viele Mieter gehen davon aus, dass sich die Frist nach zehn Jahren weiter verlängert. Das ist nicht der Fall: Die letzte Stufe erreicht das Mietverhältnis nach acht Jahren. Ob ein Mieter zehn, zwanzig oder dreißig Jahre in der Wohnung lebt, die Kündigungsfrist des Vermieters bleibt bei neun Monaten.
Eine sehr lange Wohndauer kann aber an anderer Stelle eine Rolle spielen. Wer tief im Wohnumfeld verwurzelt, alt oder krank ist, kann der Kündigung nach der Sozialklausel widersprechen (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein, sofern der Vermieter rechtzeitig auf dieses Recht hingewiesen hat. Wie das abläuft, beschreibt der Artikel Widerspruch gegen die Kündigung.
So wird das Ende des Mietverhältnisses berechnet
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Dieser Monat zählt dann bereits voll mit. Bei drei Monaten Frist endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats, bei sechs oder neun Monaten entsprechend später. Kommt das Schreiben erst nach dem dritten Werktag an, beginnt die Frist einen Monat später.
Beispiel
Kündigung nach mehr als acht Jahren
Die Wohnung wurde am 1. März 2018 übergeben. Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, die Kündigung geht dem Mieter am Freitag, 2. Oktober 2026, zu – das ist der zweite Werktag des Monats. Die Wohndauer liegt über acht Jahren, also gilt eine Frist von neun Monaten. Gezählt werden Oktober 2026 bis Juni 2027: Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 30. Juni 2027. Wäre die Kündigung erst am 6. Oktober 2026 zugegangen, zählten November 2026 bis Juli 2027, und das Ende läge am 31. Juli 2027.
Wie die Werktage im Einzelnen gezählt werden und welche Stolperfallen es bei Feiertagen gibt, erklärt der Artikel Kündigungsfrist berechnen.
Ohne Grund geht es nicht: das berechtigte Interesse
Die Frist allein reicht nicht. Anders als der Mieter braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).
- Eigenbedarf für den Vermieter selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
- Eine erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.
- Die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.
- Ausgeschlossen ist dagegen eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erzielen.
Einen Überblick über alle anerkannten Gründe gibt der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe zählen?. Für den häufigsten Fall gibt es einen eigenen Beitrag zur Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
Sonderfälle mit anderen Fristen
- Fristlose Kündigung: Bei einem wichtigen Grund, etwa erheblichem Zahlungsverzug, gilt keine Kündigungsfrist (§ 543 BGB).
- Umwandlung in Eigentumswohnungen: Nach Umwandlung und Verkauf darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Die Sperrfrist kommt vor der eigentlichen Kündigungsfrist hinzu.
- Befristeter Mietvertrag: Ein wirksam befristeter Vertrag endet mit Zeitablauf, eine ordentliche Kündigung ist in dieser Zeit grundsätzlich nicht vorgesehen.
- Mietvertrag mit Kündigungsverzicht: Haben beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die Kündigung verzichtet, kann der Vermieter frühestens zum Ende dieses Zeitraums kündigen.
Mehr zur Sperrfrist steht im Artikel Sperrfrist nach Umwandlung.
Längere Fristen im Mietvertrag: Was ist erlaubt?
Die gesetzlichen Fristen sind für den Vermieter eine Untergrenze. Eine Klausel, die dem Vermieter eine kürzere Frist erlaubt, ist unwirksam, denn Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind ausgeschlossen (§ 573c Abs. 4 BGB). Umgekehrt darf der Vertrag für den Mieter keine längere Frist als drei Monate vorsehen. Eine kürzere Frist zugunsten des Mieters ist dagegen möglich.
Für die Kündigung selbst gilt die Schriftform: ein Brief mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Eine Kündigung per E-Mail ist unwirksam. Damit die Frist sicher läuft, sollte der Vermieter den Zugang beweisen können, etwa durch einen Boten – die Wege vergleicht der Artikel Kündigung zustellen.
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Fristen-Wächter kostenlos nutzenHäufige Fragen
Gilt die Frist von neun Monaten auch nach 20 Jahren Mietdauer?
Ja. Das Gesetz kennt nur die Stufen nach fünf und nach acht Jahren. Danach bleibt die Kündigungsfrist des Vermieters unabhängig von der weiteren Wohndauer bei neun Monaten.
Verlängert sich auch die Kündigungsfrist des Mieters nach vielen Jahren?
Nein. Mieter können unabhängig von der Wohndauer mit drei Monaten Frist kündigen. Die verlängerten Fristen gelten nur für den Vermieter und sollen langjährige Mieter schützen.
Darf der Mieter vor Ablauf der langen Frist ausziehen?
Ausziehen darf er jederzeit, die Miete schuldet er aber grundsätzlich bis zum Ende des Mietverhältnisses, sofern sich die Parteien nicht anders einigen. Was dabei für Übergabe und Miete gilt, erklärt der Artikel Vor Ende der Kündigungsfrist ausziehen.
Was passiert, wenn der Vermieter eine zu kurze Frist nennt?
Eine zu kurz berechnete Frist macht die Kündigung in der Regel nicht insgesamt unwirksam. Sie wirkt dann grundsätzlich zum nächsten zulässigen Termin. Mieter sollten das Enddatum trotzdem selbst nachrechnen und den Vermieter auf den Fehler hinweisen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen