Eigenbedarf nach dem Wohnungskauf: Was der neue Eigentümer darf

Kündigung & Eigenbedarf · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und darf wegen Eigenbedarfs kündigen, sobald er als Eigentümer im Grundbuch steht. Es gilt die normale Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten; die Mietzeit beim Vorbesitzer zählt mit. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB).

Kauf bricht nicht Miete: Der Vertrag geht auf den Käufer über

Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis nicht. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang an die Stelle des bisherigen Vermieters, und zwar mit allen Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB). Miethöhe, Nebenkostenvereinbarung, bisherige Mietdauer und etwaige Kündigungsverzichte bleiben unverändert. Einen neuen Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben.

Auch für die Rückzahlung der Kaution haftet der neue Eigentümer. Kann der Mieter sie von ihm nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB). Der Käufer erwirbt also keine leere Wohnung, sondern ein laufendes Mietverhältnis, und kann es nur unter denselben Voraussetzungen beenden wie jeder andere Vermieter.

Ab wann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen darf

Kündigen kann nur, wer Vermieter ist. Das wird der Käufer erst, wenn das Eigentum auf ihn übergegangen ist, also mit seiner Eintragung im Grundbuch. Der notarielle Kaufvertrag und der darin vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten genügen dafür nicht. Eine Kündigung, die der Käufer vorher in eigenem Namen ausspricht, ist in der Regel unwirksam.

Der Verkäufer wiederum darf sich nur auf den eigenen Bedarf oder den seiner Angehörigen stützen, nicht auf den Wohnwunsch des Käufers. Wer selbst einziehen will, muss deshalb die Eintragung abwarten. Eine allgemeine Wartezeit nach dem Kauf gibt es darüber hinaus nicht: Steht der Käufer im Grundbuch, darf er grundsätzlich sofort kündigen.

Eigenbedarf „anmelden“: Was die Kündigung enthalten muss

Ein bloßes Anmelden des Eigenbedarfs, etwa bei der Vorstellung als neuer Eigentümer, beendet den Mietvertrag nicht. Nötig ist eine ordentliche Kündigung in Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). E-Mail, SMS oder ein Gespräch im Treppenhaus reichen nicht. Das Schreiben sollte Folgendes enthalten:

Wer einziehen soll: der Käufer selbst, ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger seines Haushalts. Welche Verwandten dazuzählen, erklärt Eigenbedarf: Für wen darf der Vermieter kündigen?
Warum diese Person gerade diese Wohnung braucht, mit konkreten und nachvollziehbaren Gründen.
Den Termin, zu dem das Mietverhältnis enden soll.
Einen Hinweis auf das Recht des Mieters, der Kündigung wegen Härte zu widersprechen, samt Form und Frist.

Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst stehen; später nachgeschobene Gründe werden grundsätzlich nicht berücksichtigt (§ 573 BGB). Haben mehrere Personen die Wohnung gemeinsam gekauft, müssen in der Regel alle Eigentümer unterschreiben.

Welche Kündigungsfrist nach dem Eigentümerwechsel gilt

Der Käufer beginnt nicht bei null. Die Frist richtet sich danach, wie lange die Wohnung dem Mieter insgesamt überlassen ist, und die Zeit beim Vorbesitzer zählt voll mit. Bei weniger als fünf Jahren sind es drei Monate, ab fünf Jahren sechs und ab acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Wie der genaue Termin ermittelt wird, steht im Artikel Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.

Beispiel

Kauf mit Grundbucheintragung im Oktober 2026

Frau K. unterschreibt im Juni 2026 den Kaufvertrag für eine vermietete Eigentumswohnung und wird am 14. Oktober 2026 im Grundbuch eingetragen. Der Mieter wohnt seit dem 1. Februar 2019 dort; die Wohnung war schon bei seinem Einzug eine Eigentumswohnung, eine Sperrfrist gilt also nicht. Frau K. will selbst einziehen und lässt die Kündigung am Mittwoch, 2. Dezember 2026, von einem Boten einwerfen. Der Mieter nutzt die Wohnung seit gut sieben Jahren, die Frist beträgt sechs Monate. Weil die Kündigung bis zum dritten Werktag im Dezember zugeht, endet das Mietverhältnis am 31. Mai 2027. Hätte Frau K. schon im Juli 2026 gekündigt, wäre das in der Regel unwirksam gewesen, weil sie damals noch nicht Eigentümerin war.

Vor dem Kauf prüfen: Ist Eigenbedarf überhaupt möglich?

Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst darin zu wohnen, sollte vor dem Notartermin klären, ob und wann das realistisch ist. Denn der Käufer ist an alles gebunden, was der Vorbesitzer mit dem Mieter vereinbart hat.

Mietvertrag lesen: Ist die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen oder ein Kündigungsverzicht vereinbart, etwa bei einer Staffelmiete für höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss?
Mietbeginn feststellen: Daraus ergibt sich, ob drei, sechs oder neun Monate Kündigungsfrist gelten.
Umwandlung prüfen: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung, verschiebt die Sperrfrist den Einzug um Jahre. Aufschluss geben Teilungserklärung und Grundbuch.
Lage des Mieters bedenken: Hohes Alter, schwere Krankheit oder Kinder in der Schule können einen Härtefall begründen, der den Auszug verzögert oder verhindert (§ 574 BGB).
Eigenen Wohnungsbestand prüfen: Wer im selben Haus oder in der Nähe eine vergleichbare freie Wohnung besitzt, muss sie dem gekündigten Mieter in der Regel anbieten, siehe Anbietpflicht des Vermieters.

Der Eigenbedarf muss echt sein. Wer ihn nur vorschiebt, um die Wohnung leer und damit teurer weiterzuverkaufen oder neu zu vermieten, riskiert Schadensersatzforderungen des Mieters, etwa für Umzugs- und Mehrkosten.

Was Mieter tun können, wenn der neue Eigentümer kündigt

Eigentumswechsel klären: Sich vom bisherigen Vermieter bestätigen lassen, dass und seit wann der Käufer Eigentümer ist. Eine Kündigung vor der Grundbucheintragung ist angreifbar.
Frist nachrechnen: Die gesamte Mietzeit zählt, auch die Jahre beim früheren Vermieter.
Umwandlung hinterfragen: Lief das Mietverhältnis schon, als die Wohnung zur Eigentumswohnung wurde, ist eine Eigenbedarfskündigung vor Ablauf der Sperrfrist nicht möglich.
Härtegründe prüfen: Ein Widerspruch nach der Sozialklausel muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Mietende beim Vermieter sein.
Angebote abwägen: Manche Käufer bieten Umzugshilfe oder eine Abfindung für einen früheren Auszug. Einen Anspruch darauf gibt es nicht; es ist Verhandlungssache und gehört in einen Aufhebungsvertrag.

Findet der Mieter bis zum Mietende keine neue Bleibe, gelten dieselben Regeln wie bei jeder Eigenbedarfskündigung: Der Eigentümer muss notfalls auf Räumung klagen, und das Gericht kann eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).

Was sich beim Eigentümerwechsel sonst ändert

Ab dem Eigentumsübergang ist der Käufer Ansprechpartner für Mietzahlung, Reparaturen und Betriebskosten. Mieter sollten die Miete erst auf ein neues Konto überweisen, wenn der bisherige Vermieter den Wechsel bestätigt hat. Wer welche Nebenkostenabrechnung erstellt, hängt vom Zeitpunkt des Wechsels ab. Eine höhere Miete kann der neue Eigentümer nur nach den allgemeinen Regeln verlangen; was dabei gilt, zeigt der Artikel Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel.

Häufige Fragen

Darf der Verkäufer vor dem Verkauf noch wegen Eigenbedarfs kündigen?

Ja, aber nur, wenn er selbst oder ein berechtigter Angehöriger die Wohnung tatsächlich nutzen will. Den Wohnbedarf des späteren Käufers kann er nicht geltend machen. Kündigt er mit vorgeschobenem Eigenbedarf, um leer zu verkaufen, drohen ihm Schadensersatzansprüche.

Kann der Käufer auch für seine Kinder oder Eltern Eigenbedarf anmelden?

Ja. Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel sind als Familienangehörige anerkannt, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Die Person muss im Kündigungsschreiben benannt und ihr Wohnbedarf nachvollziehbar begründet werden.

Muss der Mieter Besichtigungen durch Kaufinteressenten zulassen?

In angemessenem Umfang ja, wenn der Termin rechtzeitig angekündigt wird. Ein unangemeldetes Betreten oder Besuche ohne konkreten Anlass muss der Mieter nicht hinnehmen. Wie oft und zu welchen Zeiten Besichtigungen zumutbar sind, hängt vom Einzelfall ab.

Wie lange muss der Käufer nach dem Einzug selbst in der Wohnung bleiben?

Eine feste Mindestdauer nennt das Gesetz nicht. Zieht die benannte Person aber gar nicht ein oder nach kurzer Zeit wieder aus, kann das den Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs wecken. Der Eigentümer muss dann plausibel erklären können, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen