Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Wie lange hat der Mieter Zeit?

Keine Sonderfrist: Es gilt die gesetzliche Frist des Vermieters

Wer wegen Eigenbedarfs kündigt, macht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend (§ 573 BGB). Für den Zeitpunkt, zu dem die Wohnung frei sein muss, gibt es aber keine besondere Eigenbedarfsregel. Maßgeblich ist die allgemeine Frist für Vermieter in § 573c Abs. 1 BGB. Sie wächst mit der Zeit, die der Mieter die Wohnung bereits nutzt.

Gesetzlich gibt es keine weitere Stufe: Auch nach zehn oder zwanzig Jahren bleibt es bei höchstens neun Monaten. Der Mietvertrag kann dem Mieter allerdings eine längere Frist zusagen, deshalb lohnt gerade bei älteren Verträgen ein genauer Blick. Eine kürzere Frist für den Vermieter lässt sich dagegen nicht wirksam vereinbaren, weil sie den Mieter benachteiligen würde.

So wird die Frist berechnet: dritter Werktag und Monatsende

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Dann zählt dieser Monat bereits mit, und das Mietverhältnis endet mit dem letzten Tag des letzten Fristmonats. Kommt das Schreiben später an, verschiebt sich das Ende um einen ganzen Monat. Es kommt also auf den Zugang beim Mieter an, nicht auf das Datum im Briefkopf oder den Tag der Absendung.

• Die Mietdauer zählt ab der Überlassung der Wohnung, in der Regel also ab der Schlüsselübergabe, nicht ab der Unterschrift unter den Vertrag.
• Nach herrschender Auffassung kommt es darauf an, wie lange die Wohnung beim Zugang der Kündigung überlassen ist. Wer kurz vor dem fünften oder achten Jahrestag kündigt, muss nur die kürzere Frist einhalten.
• Nach einem Verkauf läuft die Mietdauer weiter: Die Zeit beim früheren Eigentümer zählt mit, weil der Käufer in den bestehenden Vertrag eintritt (§ 566 BGB).
• Den Zugang muss im Streit der Vermieter beweisen. Sicher sind die persönliche Übergabe vor Zeugen oder der Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt kennt.

Beispiel: Eigenbedarf nach gut fünf Jahren Mietdauer

Sonderfälle: Wann die Wohnung später frei wird

In einigen Konstellationen muss der Vermieter länger warten, bevor die gesetzliche Frist überhaupt beginnt, oder er kann gar nicht ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen.

• Umwandlung in eine Eigentumswohnung: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters zur Eigentumswohnung und dann verkauft, darf der Käufer frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung erst nach bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Erst danach läuft die normale Frist. Einzelheiten unter Sperrfrist nach Umwandlung.
• Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt: Hier darf der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, die Frist verlängert sich dann aber um drei Monate (§ 573a BGB). Stützt er die Kündigung auf Eigenbedarf, bleibt es bei der normalen Frist. Mehr dazu unter Vermieter wohnt im selben Haus.
• Kündigungsausschluss oder -verzicht: Haben die Parteien die Eigenbedarfskündigung im Vertrag ausgeschlossen oder für eine bestimmte Zeit auf Kündigungen verzichtet, bei einer Staffelmiete höchstens für vier Jahre ab Vertragsschluss, ist eine Kündigung vorher nicht möglich.
• Befristeter Mietvertrag: Wurde der Vertrag wirksam wegen einer geplanten Eigennutzung befristet (§ 575 BGB), endet er zum vereinbarten Termin, ohne dass gekündigt werden muss.

Fristen für den Mieter nach der Eigenbedarfskündigung

Mit dem Zugang der Kündigung beginnen auch für den Mieter Fristen zu laufen. Wer den Auszug etwa wegen schwerer Krankheit oder hohen Alters für unzumutbar hält, kann nach der Sozialklausel widersprechen (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein, sofern dieser rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.

1. Kündigung sofort prüfen: eigenhändige Unterschrift, benannte Person mit Eigenbedarf, nachvollziehbarer Grund und richtig berechnetes Mietende.
2. Härtegründe klären und gegebenenfalls spätestens zwei Monate vor Mietende schriftlich widersprechen.
3. Früher ausziehen ist möglich: Der Mieter kann seinerseits mit drei Monaten Frist kündigen oder mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag schließen, siehe früher ausziehen nach Eigenbedarfskündigung.
4. Zum Mietende die Wohnung räumen und übergeben. Wer bis dahin keine Wohnung gefunden hat, kann im Räumungsprozess eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr erhalten (§ 721 ZPO), mehr dazu unter keine neue Wohnung gefunden.

Falsch berechnete Frist: Ist die Kündigung dann unwirksam?

Nennt der Vermieter einen zu frühen Auszugstermin, macht das die Kündigung in der Regel nicht unwirksam. Sie wirkt dann zum nächsten zulässigen Termin. Mieter sollten das Ende deshalb selbst nachrechnen und dem Vermieter den richtigen Termin mitteilen, statt sich auf das genannte Datum zu verlassen.

Anders liegt es bei Fehlern in Form und Begründung. Eine Kündigung per E-Mail oder ohne eigenhändige Unterschrift genügt nicht (§ 568 BGB). Fehlen die Gründe für den Eigenbedarf im Schreiben, ist die Kündigung in der Regel ebenfalls unwirksam, denn berücksichtigt werden grundsätzlich nur Gründe, die dort genannt sind. Was hineingehört, zeigt der Artikel Eigenbedarf begründen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 573 BGB
• § 573c BGB
• § 573a BGB
• § 577a BGB
• § 574 BGB
• § 721 ZPO