Eigenbedarf bei GbR, Erbengemeinschaft oder GmbH: Wer darf kündigen?
Kurz gesagt
Eigenbedarf setzt voraus, dass ein Mensch die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine GbR kann sich nach der Rechtsprechung auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen, eine Erbengemeinschaft auf den eines Miterben. Eine GmbH oder andere juristische Person kann dagegen grundsätzlich keinen Eigenbedarf geltend machen, weil sie selbst nicht wohnen kann.
Der Grundsatz: Eigenbedarf braucht einen Menschen, der wohnen will
Der Vermieter darf wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Welche Angehörigen dazugehören, erklärt der Artikel Eigenbedarf: Für wen darf der Vermieter kündigen?.
Schwierig wird es, wenn nicht eine einzelne Person vermietet, sondern eine Gemeinschaft oder eine Gesellschaft. Dann stellt sich die Frage, wessen Bedarf zählt. Die Antwort hängt davon ab, ob hinter dem Vermieter natürliche Personen mit eigenem Wohnbedarf stehen oder eine juristische Person, die keine Familie und keinen Haushalt hat.
Übersicht: Welche Vermieter Eigenbedarf geltend machen können
| Vermieter | Eigenbedarf möglich? | Für wen? |
|---|---|---|
| Mehrere Miteigentümer, z. B. Ehepaar | ja | für jeden Vermieter und dessen Angehörige |
| Erbengemeinschaft | ja | für einen Miterben und dessen Angehörige |
| GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) | ja, nach der Rechtsprechung | für einen Gesellschafter und dessen Angehörige |
| GmbH, AG, eingetragener Verein, Stiftung | grundsätzlich nein | ggf. anderes berechtigtes Interesse |
GbR: Eigenbedarf für einen Gesellschafter
Viele Häuser gehören einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, etwa Geschwistern, Freunden oder Paaren, die gemeinsam gekauft haben. Obwohl die GbR selbst Vermieterin ist, lässt die Rechtsprechung eine Eigenbedarfskündigung zu, wenn ein Gesellschafter oder ein Angehöriger eines Gesellschafters die Wohnung benötigt. Begründet wird das damit, dass eine kleine GbR sonst schlechter stünde als mehrere Miteigentümer, die jeweils selbst Vermieter sind.
Im Kündigungsschreiben muss die Person, die einziehen soll, klar benannt werden, ebenso ihre Stellung in der Gesellschaft oder ihr Verwandtschaftsverhältnis zu einem Gesellschafter. Hat eine GbR eine vermietete Wohnung erworben, können zudem Kündigungsbeschränkungen gelten, ähnlich wie nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Mehr dazu im Artikel Sperrfrist nach Umwandlung.
Erbengemeinschaft: Eigenbedarf für einen Miterben
Stirbt der Vermieter, treten die Erben in den Mietvertrag ein – mehrere Erben gemeinsam als Erbengemeinschaft. Was dabei mit dem Vertrag geschieht, beschreibt der Artikel Tod des Vermieters. Braucht ein Miterbe oder einer seiner Angehörigen die Wohnung, kann die Erbengemeinschaft grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen.
Praktisch heikel ist die Kündigung selbst: Sie muss grundsätzlich von allen Miterben gemeinsam erklärt und unterschrieben werden oder von einem Bevollmächtigten mit Vollmacht aller. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung angreifbar. Wer im Einzelnen unterschreiben muss, zeigt der Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?. Wie die Mieteinnahmen bis dahin verteilt und versteuert werden, erklärt Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.
GmbH und andere juristische Personen: kein Eigenbedarf
Eine GmbH, Aktiengesellschaft, ein eingetragener Verein oder eine Stiftung kann nicht selbst wohnen und hat keine Familie. Eine Eigenbedarfskündigung ist deshalb grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn der Geschäftsführer oder ein Gesellschafter der GmbH einziehen möchte: Vermieterin ist die Gesellschaft, nicht der Mensch dahinter.
Möglich bleibt in Einzelfällen eine Kündigung aus einem anderen berechtigten Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB), etwa wenn ein Unternehmen die Wohnung für einen Mitarbeiter benötigt und dafür gewichtige betriebliche Gründe hat. Die Anforderungen sind hoch und hängen vom Einzelfall ab. Welche Gründe allgemein zählen, erklärt der Artikel Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe zählen?.
Worauf es bei der Kündigung ankommt
- Klären, wer rechtlich Vermieter ist: Grundbuch, Mietvertrag, Erbschein oder Gesellschaftsvertrag geben Auskunft.
- Die Person benennen, die einziehen soll, und ihren Bezug zum Vermieter erklären (Gesellschafter, Miterbe, Angehöriger).
- Den Grund für den Wohnbedarf konkret darlegen. Was dazu gehört, steht im Artikel Eigenbedarf begründen.
- Die richtige Frist berechnen, siehe Kündigungsfrist bei Eigenbedarf.
- Schriftlich kündigen, von allen Vermietern unterschreiben lassen oder eine Originalvollmacht beifügen und den Zugang beweisbar machen, etwa nach den Hinweisen unter Kündigung zustellen.
Wird die Kündigung durch eine Hausverwaltung oder einen Bevollmächtigten ausgesprochen, sollte eine Originalvollmacht beiliegen. Fehlt sie, kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen, und sie ist dann unwirksam. Mehr dazu unter Kündigung an den Vermieter oder an die Hausverwaltung schicken?.
Was Mieter prüfen können
Mieter sollten bei einer Kündigung durch eine Gemeinschaft oder Gesellschaft besonders darauf achten, ob wirklich alle Vermieter unterschrieben haben, ob die Person mit dem Wohnbedarf tatsächlich Gesellschafter, Miterbe oder Angehöriger ist und ob der Vermieter überhaupt eine natürliche Person oder eine Personengesellschaft ist. Auch hier gelten die normalen Schutzrechte: Bei unzumutbarer Härte kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen, siehe Widerspruch gegen die Kündigung und Härtefall bei Eigenbedarf.
Häufige Fragen
Kann ein Ehepaar, dem die Wohnung gemeinsam gehört, für die Tochter nur eines Partners Eigenbedarf anmelden?
Ja. Bei mehreren Vermietern genügt grundsätzlich der Eigenbedarf eines von ihnen, auch für dessen Angehörige. Die Kündigung müssen aber beide Vermieter unterschreiben.
Kann ein Gesellschafter einer GmbH die Wohnung wegen Eigenbedarf für sich beanspruchen?
Nein, grundsätzlich nicht. Vermieterin ist die GmbH als juristische Person, und sie kann keinen eigenen Wohnbedarf haben. Denkbar ist nur ein anderes berechtigtes Interesse, das im Einzelfall streng geprüft wird.
Reicht es, wenn nur der Miterbe unterschreibt, der einziehen will?
In der Regel nicht. Die Kündigung muss von allen Miterben gemeinsam erklärt werden oder von einem Bevollmächtigten, der eine Vollmacht aller Miterben vorlegt. Sonst ist sie angreifbar.
Gelten bei Eigenbedarf einer GbR dieselben Kündigungsfristen?
Ja. Es gelten die normalen Fristen von drei, sechs oder neun Monaten je nach Mietdauer (§ 573c BGB). Die Rechtsform des Vermieters ändert daran nichts.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen