Verluste aus Vermietung: Wenn die Kosten höher sind als die Miete
Kurz gesagt
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diesen Verlust verrechnet das Finanzamt grundsätzlich mit anderen Einkünften wie Lohn oder Rente, was die Steuer senkt. Voraussetzung ist eine Einkünfteerzielungsabsicht: Bei dauerhafter Vermietung wird sie vermutet, in Sonderfällen muss eine Totalüberschussprognose zeigen, dass über die gesamte Nutzungsdauer ein Überschuss entsteht.
Wie ein Verlust aus Vermietung entsteht
Versteuert wird bei der Vermietung nur der Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Einnahmen sind die Miete und die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen. Werbungskosten sind unter anderem Schuldzinsen, Abschreibung, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen und gezahlte Betriebskosten. Welche Posten dazugehören, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung.
Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, ist das Ergebnis negativ. Das kommt häufig vor: in den ersten Jahren nach dem Kauf wegen hoher Zinsen und Abschreibung, nach einer großen Reparatur oder wenn eine Wohnung eine Zeit lang leer steht. Wie Kosten bei Leerstand behandelt werden, steht im Artikel Werbungskosten bei Leerstand.
Was mit dem Verlust passiert
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine eigene Einkunftsart. Ein Verlust dort wird grundsätzlich mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet, zum Beispiel mit dem Arbeitslohn. Das zu versteuernde Einkommen sinkt, und damit die Einkommensteuer nach dem persönlichen Steuersatz.
Reichen die übrigen Einkünfte eines Jahres nicht aus, um den Verlust aufzufangen, geht er nicht verloren. Nach den allgemeinen Regeln des Einkommensteuerrechts kann er in ein anderes Jahr übertragen werden. Das Finanzamt stellt den verbleibenden Verlust dazu gesondert fest.
Beispiel: Wie viel ein Vermietungsverlust bringt
Beispiel
Neu gekaufte Wohnung mit hohen Zinsen
Ein Angestellter vermietet eine neu gekaufte Wohnung. Er nimmt im Jahr 9.600 € Miete ein. Dem stehen 7.200 € Schuldzinsen, 3.000 € Abschreibung und 1.900 € sonstige Kosten gegenüber, zusammen 12.100 €. Der Verlust beträgt 9.600 € − 12.100 € = −2.500 €. Sein zu versteuerndes Einkommen aus dem Arbeitslohn sinkt dadurch um 2.500 €. Angenommen, sein persönlicher Grenzsteuersatz liegt bei 30 %, spart er rund 2.500 € × 30 % = 750 € Einkommensteuer. Die Kosten selbst trägt er trotzdem – der Verlust wird nur teilweise durch die Steuerersparnis ausgeglichen.
Einkünfteerzielungsabsicht: Die Grundregel
Verluste erkennt das Finanzamt nur an, wenn der Vermieter auf Dauer einen Überschuss erzielen will. Sonst handelt es sich um Liebhaberei, also eine private Betätigung ohne Gewinnabsicht, und die Verluste zählen steuerlich nicht.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum wird diese Absicht grundsätzlich unterstellt. Mehrere Verlustjahre hintereinander sind dann unproblematisch, etwa solange Zinsen und Abschreibung die Miete übersteigen. Eine Prüfung verlangt das Finanzamt erst, wenn besondere Umstände Zweifel wecken.
Wann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangt
Die Totalüberschussprognose ist eine Vorausrechnung: Alle voraussichtlichen Einnahmen und Werbungskosten über den gesamten Prognosezeitraum werden gegenübergestellt. Ergibt sich insgesamt ein Überschuss, ist die Einkünfteerzielungsabsicht belegt und Verluste einzelner Jahre werden anerkannt. Ergibt sich kein Überschuss, fallen die Verluste weg. Typische Anlässe sind:
| Situation | Folge für den Verlustabzug |
|---|---|
| Dauerhafte Vermietung zu marktüblicher Miete | Absicht wird vermutet, keine Prognose nötig |
| Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete | Gilt als voll entgeltlich, voller Abzug |
| Miete ab 50 % und unter 66 % der ortsüblichen Marktmiete | Totalüberschussprognose; positiv: voller Abzug, sonst anteilig |
| Miete unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete | Werbungskosten nur anteilig abziehbar |
| Vermietung nur für kurze Zeit, etwa wegen geplanten Verkaufs oder Eigennutzung | Prognose über den kurzen Zeitraum, Verluste oft nicht anerkannt |
| Ferienwohnung, die auch selbst genutzt wird | Prüfung der Absicht im Einzelfall |
| Sehr lange Leerstände ohne erkennbare Vermietungsbemühungen | Absicht kann verneint werden |
Die Grenzen von 50 % und 66 % stehen in § 21 Abs. 2 EStG. Verglichen wird mit der ortsüblichen Warmmiete. Einzelheiten erklärt der Artikel Verbilligte Vermietung.
So wird eine Totalüberschussprognose aufgestellt
- Die voraussichtlichen Mieteinnahmen über den Prognosezeitraum schätzen, ausgehend von der tatsächlichen Miete und realistischen Steigerungen.
- Die Werbungskosten ansetzen: Abschreibung nach den gesetzlichen Sätzen, Schuldzinsen nach dem Tilgungsplan, laufende Kosten nach den bisherigen Werten.
- Für künftige Reparaturen einen angemessenen Anteil einplanen, auch wenn noch keine konkrete Maßnahme ansteht.
- Einnahmen und Werbungskosten aller Jahre aufsummieren und gegenüberstellen.
- Die Rechnung mit Belegen, Darlehensverträgen und Mietvertrag dem Finanzamt vorlegen, wenn es danach fragt.
Verluste senken: Welche Stellschrauben es gibt
Ein Verlust ist nicht in jedem Fall erwünscht. Fallen große Reparaturen in ein Jahr mit ohnehin niedrigem Einkommen, verpufft ein Teil der Steuerwirkung. Bei Wohngebäuden kann größerer Erhaltungsaufwand deshalb gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV), wie der Artikel Erhaltungsaufwand verteilen zeigt.
Wer Verluste steuerlich geltend macht, sollte außerdem die Grenze zur Verkaufsabsicht im Blick behalten. Kosten, die mit einem geplanten Verkauf zusammenhängen, sind keine Werbungskosten aus Vermietung; mehr dazu im Artikel Werbungskosten bei Verkaufsabsicht.
Häufige Fragen
Wie viele Verlustjahre akzeptiert das Finanzamt?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Bei einer dauerhaften Vermietung zu marktüblicher Miete können auch viele Verlustjahre hintereinander anerkannt werden. Nur wenn besondere Umstände Zweifel an der Überschussabsicht wecken, verlangt das Finanzamt eine Prognose.
Kann ich den Verlust schon über die Lohnsteuer berücksichtigen lassen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Arbeitnehmer können beim Finanzamt einen Freibetrag für die Lohnsteuer beantragen, wenn sie mit einem Verlust aus Vermietung rechnen. Dann wirkt sich der Verlust schon auf das monatliche Nettogehalt aus und nicht erst über die Steuererklärung.
Gibt es eine Pauschale, die ich statt der tatsächlichen Kosten ansetzen kann?
Für Vermieter gibt es keine allgemeine Werbungskostenpauschale wie beim Arbeitslohn. Angesetzt werden die tatsächlich gezahlten Kosten. Mehr dazu erklärt der Artikel Gibt es eine Werbungskostenpauschale für Vermieter?
Was gilt bei Verlusten, wenn mehrere Personen die Wohnung besitzen?
Der Verlust wird zunächst für alle gemeinsam ermittelt und dann nach den Eigentumsanteilen auf die Beteiligten verteilt. Jeder verrechnet seinen Anteil mit seinen eigenen übrigen Einkünften. Näheres steht im Artikel Mieteinnahmen bei mehreren Eigentümern.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen