Kündigung durch den Vermieter: Welche Gründe zählen?
Kurz gesagt
Einen unbefristeten Wohnraummietvertrag darf der Vermieter ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 BGB). Das Gesetz nennt vor allem drei Gründe: eine erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen. Ohne Grund kündigen darf der Vermieter nur in Ausnahmefällen, etwa wenn er selbst im Zweifamilienhaus wohnt (§ 573a BGB).
Grundregel: Ohne berechtigtes Interesse keine ordentliche Kündigung
Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Für Vermieter gilt das nicht. Nach § 573 BGB ist eine ordentliche Kündigung von Wohnraum nur wirksam, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Dieser Kündigungsschutz lässt sich im Mietvertrag nicht zum Nachteil des Mieters abbedingen.
Davon zu trennen ist die fristlose Kündigung. Sie verlangt einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, etwa erhebliche Mietrückstände oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 543 BGB). Welche Fälle dafür reichen, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Vermieter. Hier geht es um die ordentliche Kündigung mit Frist.
Die gesetzlichen Kündigungsgründe im Überblick
§ 573 Abs. 2 BGB nennt drei typische Fälle. Die Aufzählung ist nicht abschließend: Auch ein anderes Interesse kann genügen, wenn es ähnlich schwer wiegt. Die Gerichte prüfen das streng und im Einzelfall.
| Kündigungsgrund | Was verlangt wird | Typische Fälle |
|---|---|---|
| Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) | Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht nur unerheblich | Ständig verspätete Mietzahlung, Mietrückstände, unerlaubte Untervermietung, anhaltender Lärm trotz Abmahnung |
| Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) | Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts | Umzug des Vermieters, Wohnung für ein erwachsenes Kind oder pflegebedürftige Eltern |
| Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) | Das Mietverhältnis hindert eine angemessene Verwertung, und dem Vermieter drohen erhebliche Nachteile | Abriss und Neubau oder eine umfassende Sanierung, die sich nur in leerem Zustand umsetzen lässt |
| Sonstiges berechtigtes Interesse | Ein Interesse, das ähnlich gewichtig ist wie die gesetzlichen Beispiele | Einzelfälle, etwa wenn der Vermieter die Wohnung für einen Mitarbeiter seines Betriebs braucht |
Pflichtverletzung: Sie muss erheblich und verschuldet sein
Nicht jeder Verstoß trägt eine Kündigung. Die Pflichtverletzung muss Gewicht haben und dem Mieter vorwerfbar sein. Geht es um Verhalten, etwa Lärm oder eine Untervermietung ohne Erlaubnis, ist vorher meist eine Abmahnung sinnvoll: Sie zeigt, dass der Vermieter das Verhalten nicht hinnimmt, und belegt später, dass der Mieter trotz Warnung weitergemacht hat.
Häufigster Anwendungsfall sind Mietschulden. Bei hohen Rückständen kündigen Vermieter oft fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Grund: Zahlt der Mieter den Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB); die ordentliche bleibt nach geltendem Recht bestehen. Die Mietrechtsreform „Mietrecht II“ sieht vor, dass eine solche Nachzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung beseitigt. Das ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Eigenbedarf: der häufigste Grund in der Praxis
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Anerkannt sind etwa Kinder, Eltern, Geschwister und Enkel; bei entfernteren Verwandten kommt es auf den Einzelfall an. Der Wunsch muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Im Schreiben muss stehen, für wen die Wohnung gebraucht wird und warum. Voraussetzungen und Ablauf beschreibt der Artikel Eigenbedarfskündigung.
Eine Sperre gilt nach einer Umwandlung: Wird ein Mietshaus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung dann verkauft, darf der Käufer drei Jahre lang weder wegen Eigenbedarfs noch wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen, in Gebieten mit Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).
Wirtschaftliche Verwertung: Ein Verkauf allein reicht nicht
Dieser Grund hat hohe Hürden. Es genügt nicht, dass die Wohnung leer mehr einbringt oder eine Neuvermietung eine höhere Miete erlauben würde – eine Kündigung zur Mieterhöhung schließt das Gesetz ausdrücklich aus. Der Vermieter muss darlegen, dass ihm ohne Kündigung erhebliche Nachteile drohen, etwa weil ein notwendiger Verkauf nur mit großem Verlust möglich wäre oder sich das Gebäude wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erhalten lässt.
Wer eine vermietete Wohnung verkauft, braucht dem Mieter deshalb in aller Regel nicht zu kündigen. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ übernimmt der Käufer den bestehenden Vertrag (§ 566 BGB).
Kündigung ohne Grund: Diese Ausnahmen gibt es
In einigen Fällen braucht der Vermieter kein berechtigtes Interesse, oder der Vertrag endet ganz ohne Kündigung:
- Der Vermieter wohnt selbst in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Er darf ohne Grund kündigen, seine Frist verlängert sich aber um drei Monate (§ 573a BGB). Einzelheiten unter Vermieter wohnt im selben Haus.
- Der Mietvertrag ist wirksam befristet. Er endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich genannt wurde (§ 575 BGB).
- Der Mieter ist gestorben und die Erben setzen den Vertrag fort. Dann kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis mit gesetzlicher Frist kündigen, ohne einen Grund darlegen zu müssen.
- Wohnraum ist nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, oder es handelt sich um ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Hier gilt der besondere Kündigungsschutz grundsätzlich nicht.
- Eine Garage oder ein Stellplatz ist mit eigenem Vertrag gemietet. Das ist kein Wohnraum, ein berechtigtes Interesse ist nicht nötig.
Diese Gründe tragen keine Kündigung
- Der Vermieter möchte eine höhere Miete erzielen oder eine Mieterhöhung durchsetzen.
- Der Mieter hat berechtigt Mängel gemeldet, die Miete gemindert oder einer Mieterhöhung nicht zugestimmt.
- Persönliche Abneigung oder Streit, solange der Mieter keine Pflichten verletzt.
- Der geplante Verkauf der Wohnung als solcher.
- Ein Eigenbedarf, der nur vorgeschoben ist oder erst irgendwann in der Zukunft entstehen könnte (Vorratskündigung).
Beispiel
Zwei Kündigungen auf dem Prüfstand
Vermieterin A möchte ihrem Mieter kündigen, weil ein Interessent für dieselbe Wohnung deutlich mehr Miete zahlen würde. Das ist kein berechtigtes Interesse, die Kündigung wäre unwirksam. Vermieter B kündigt, weil seine Tochter nach dem Studium eine Stelle in der Stadt antritt und in die Wohnung ziehen will. Er nennt im Schreiben die Tochter, ihre neue Arbeitsstelle und ihren Wohnbedarf. Das ist ein typischer Eigenbedarf. Der Mieter kann trotzdem prüfen, ob der Umzug für ihn eine unzumutbare Härte wäre, und widersprechen.
Form, Frist und Widerspruch des Mieters
Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erklärt werden (§ 568 BGB), und die Gründe gehören in das Schreiben selbst (§ 573 Abs. 3 BGB). Berücksichtigt werden grundsätzlich nur die dort angegebenen Gründe. Die Frist des Vermieters beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Wie ein vollständiges Schreiben aufgebaut ist, zeigt Kündigung durch den Vermieter: Aufbau und Muster.
Der Mieter kann widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte wäre, etwa bei hohem Alter oder schwerer Krankheit (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Vertragsende erklärt werden, sofern der Vermieter rechtzeitig auf dieses Recht hingewiesen hat. Mehr dazu unter Widerspruch gegen die Kündigung.
Häufige Fragen
Muss der Mieter einer Kündigung des Vermieters zustimmen?
Nein. Eine wirksame Kündigung beendet das Mietverhältnis auch ohne Zustimmung. Ist sie unwirksam, etwa weil kein berechtigtes Interesse vorliegt oder der Grund nicht im Schreiben steht, besteht der Vertrag fort. Zieht der Mieter dann nicht aus, müsste der Vermieter auf Räumung klagen, und das Gericht prüft die Kündigung.
Kann der Vermieter nach einer unwirksamen Kündigung erneut kündigen?
Ja. Eine unwirksame Kündigung verbraucht den Kündigungsgrund nicht. Der Vermieter kann ein neues, fehlerfreies Schreiben schicken, etwa mit vollständiger Begründung. Die Kündigungsfrist läuft dann ab Zugang dieses neuen Schreibens.
Darf der Vermieter eine Kündigung auf mehrere Gründe stützen?
Ja. Er muss aber jeden Grund im Kündigungsschreiben nachvollziehbar darlegen. Im Streitfall genügt es, wenn einer der Gründe die Kündigung trägt.
Ist Eigenbedarf kurz nach Beginn des Mietvertrags zulässig?
Grundsätzlich ja, der Bedarf kann auch unerwartet entstehen. War er aber schon beim Vertragsschluss absehbar und hat der Vermieter ihn verschwiegen, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen