Fristlos gekündigt: Wann muss ich ausziehen?
Kurz gesagt
Eine wirksame fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort mit Zugang des Kündigungsschreibens (§ 543 BGB). Der Mieter muss die Wohnung dann grundsätzlich unverzüglich räumen; viele Vermieter setzen aber eine kurze Räumungsfrist. Zieht der Mieter nicht aus, braucht der Vermieter ein Räumungsurteil, und das Gericht kann eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).
Die fristlose Kündigung wirkt sofort
„Fristlos“ bedeutet: Es gibt keine Kündigungsfrist. Ist die Kündigung wirksam, endet der Mietvertrag in dem Moment, in dem das Schreiben beim Mieter ankommt. Ab diesem Tag hat der Mieter kein Recht mehr, in der Wohnung zu wohnen, und muss sie grundsätzlich sofort räumen und zurückgeben.
In der Praxis fordern Vermieter den Mieter meist auf, die Wohnung bis zu einem bestimmten Datum zu räumen, etwa innerhalb von ein bis zwei Wochen. Eine solche Frist ist ein Entgegenkommen, keine gesetzliche Pflicht. Welche Gründe eine fristlose Kündigung überhaupt tragen, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung durch den Vermieter.
Ist die Kündigung überhaupt wirksam?
Bevor Mieter packen, lohnt ein genauer Blick auf das Schreiben. Nur eine wirksame Kündigung beendet den Vertrag. Häufige Schwachstellen sind:
- Form: Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS oder WhatsApp genügen nicht.
- Grund: Es braucht einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 BGB, zum Beispiel erheblichen Zahlungsverzug oder eine nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB).
- Abmahnung: Bei Pflichtverletzungen muss der Vermieter grundsätzlich vorher abmahnen oder eine Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB), außer bei Zahlungsverzug oder wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Mehr dazu unter Fristlose Kündigung ohne Abmahnung.
- Zahlungsverzug: Die fristlose Kündigung setzt voraus, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Eine Bestätigung durch den Mieter ist nicht nötig, damit die Kündigung wirkt. Umgekehrt muss auch der Vermieter eine Kündigung nicht bestätigen, siehe Muss der Vermieter die Kündigung bestätigen?.
Wie viel Zeit bleibt realistisch bis zum Auszug?
Rechtlich muss der Mieter sofort raus. Tatsächlich hängt der Zeitpunkt davon ab, wie sich beide Seiten verhalten. Die Tabelle zeigt die typischen Situationen.
| Situation | Wann der Mieter ausziehen muss |
|---|---|
| Kündigung wirksam, Vermieter setzt Räumungsfrist | Spätestens zum genannten Datum |
| Kündigung wirksam, keine Frist genannt | Grundsätzlich sofort nach Zugang |
| Mieter bleibt, Vermieter klagt auf Räumung | Erst nach Räumungsurteil, ggf. nach gerichtlicher Räumungsfrist |
| Gericht gewährt Räumungsfrist | Zum Ende dieser Frist, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO) |
| Beide einigen sich auf einen Termin | Zum vereinbarten Datum |
Wie das Gericht über eine Räumungsfrist entscheidet und welche Umstände dabei zählen, beschreibt der Artikel Räumungsfrist.
Rückstand nachzahlen: Die Schonfrist kann den Auszug verhindern
Wurde wegen Mietschulden fristlos gekündigt, gibt es eine wichtige Rettungsmöglichkeit. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der gesamte Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt wird oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter oder Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Das gilt nicht, wenn schon in den letzten zwei Jahren eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist. Außerdem hilft die Schonfrist nach geltendem Recht nur gegen die fristlose Kündigung. Viele Vermieter kündigen deshalb zusätzlich hilfsweise ordentlich. Diese ordentliche Kündigung bleibt trotz Nachzahlung bestehen; dann läuft die gesetzliche Kündigungsfrist. Eine Reform („Mietrecht II“), nach der die Nachzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen soll, ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026). Welche Wege es sonst gibt, zeigt Räumungsklage abwenden.
Beispiel: Vom Kündigungsschreiben bis zum Auszug
Beispiel
Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand
Die Miete beträgt 800 €. Der Mieter zahlt im Mai und im Juni nicht, der Rückstand liegt bei 1.600 €. Der Vermieter kündigt am 8. Juli fristlos und hilfsweise ordentlich und fordert die Räumung bis zum 22. Juli. Der Mieter bleibt. Der Vermieter reicht Räumungsklage ein, die dem Mieter am 1. September zugestellt wird. Zahlt der Mieter die inzwischen aufgelaufenen Rückstände vollständig bis zum 1. November, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Über die hilfsweise ordentliche Kündigung entscheidet das Gericht trotzdem; ist sie wirksam, muss der Mieter zum Ende der Kündigungsfrist ausziehen.
Was kostet es, nach der Kündigung wohnen zu bleiben?
Wer nach einer wirksamen Kündigung in der Wohnung bleibt, wohnt nicht kostenlos. Der Vermieter kann für die Zeit bis zur Rückgabe eine Nutzungsentschädigung verlangen, grundsätzlich mindestens in Höhe der bisherigen Miete. Verliert der Mieter den Räumungsprozess, trägt er in der Regel die Gerichts- und Anwaltskosten sowie später die Kosten der Zwangsräumung.
Wer ohnehin ausziehen möchte, kann mit dem Vermieter einen festen Auszugstermin vereinbaren. Das spart beiden Seiten Zeit und Kosten. Wie eine solche Einigung aussieht, erklärt der Artikel Aufhebungsvertrag für den Mietvertrag.
Was Mieter nach einer fristlosen Kündigung tun sollten
- Das Zugangsdatum des Schreibens notieren und das Schreiben aufbewahren.
- Form, Grund und eine eventuelle Abmahnung prüfen, am besten mit Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts für Mietrecht.
- Bei Mietschulden sofort klären, ob der Rückstand bezahlt oder vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen werden kann.
- Mit dem Vermieter sprechen, ob ein späterer Auszugstermin möglich ist, und eine Einigung schriftlich festhalten.
- Post vom Gericht nie ignorieren und alle gerichtlichen Fristen einhalten.
Hat umgekehrt der Mieter selbst fristlos gekündigt, etwa wegen einer Gesundheitsgefahr, bestimmt er den Auszug weitgehend selbst. Die Voraussetzungen dafür stehen im Artikel Fristlose Kündigung durch den Mieter.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist setzen?
Nein, eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht. Die Kündigung wirkt sofort. Eine kurze Frist im Schreiben ist aber üblich und kann im späteren Prozess zeigen, dass der Vermieter dem Mieter Zeit gegeben hat.
Darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung die Schlösser austauschen?
Nein. Eigenmächtiges Räumen, Schlossaustausch oder das Abstellen von Versorgungsleistungen sind unzulässig. Der Vermieter muss auf Räumung klagen und mit dem Urteil einen Gerichtsvollzieher beauftragen.
Was passiert, wenn ich nach der fristlosen Kündigung keine neue Wohnung finde?
Das beendet die Räumungspflicht nicht, kann aber im Räumungsprozess eine Rolle spielen. Das Gericht kann eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Wichtig ist, die Wohnungssuche nachweisbar zu dokumentieren.
Widerspricht der Vermieter automatisch einer Weiternutzung der Wohnung?
Nicht automatisch. Nutzt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiter und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Vermieter erklären den Widerspruch deshalb meist schon im Kündigungsschreiben.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen