Kündigung an den Vermieter oder an die Hausverwaltung schicken?
Kurz gesagt
Die Kündigung ist eine Erklärung gegenüber dem Vertragspartner, also dem Vermieter, der im Mietvertrag steht. An die Hausverwaltung kann sie wirksam geschickt werden, wenn diese den Vermieter vertritt und zum Empfang von Erklärungen berechtigt ist – etwa weil sie den Mietvertrag abgeschlossen hat oder als Ansprechpartner benannt ist. Im Zweifel sollten Mieter die Kündigung an den Vermieter adressieren oder an beide schicken.
Empfänger der Kündigung ist grundsätzlich der Vermieter
Eine Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem richtigen Empfänger zugeht. Das ist der Vertragspartner – also die Person oder Firma, die im Mietvertrag als Vermieter eingetragen ist. Gibt es mehrere Vermieter, etwa ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft, richtet sich die Kündigung an alle.
Die Hausverwaltung ist nicht selbst Vertragspartner. Sie handelt nur für den Eigentümer. Ob ein Schreiben an sie genügt, hängt deshalb davon ab, ob der Vermieter sie bevollmächtigt hat, Erklärungen wie eine Kündigung für ihn entgegenzunehmen. Man spricht von einer Empfangsvollmacht.
Wann die Hausverwaltung der richtige Empfänger ist
Eine Empfangsvollmacht muss nicht ausdrücklich im Vertrag stehen. Sie kann sich aus den Umständen ergeben. Typische Anzeichen sind:
- Die Hausverwaltung hat den Mietvertrag im Namen des Vermieters abgeschlossen oder unterschrieben.
- Im Mietvertrag ist sie als Vertreter oder Ansprechpartner für alle Mietangelegenheiten genannt.
- Der Vermieter hat den Mietern schriftlich mitgeteilt, dass die Verwaltung künftig alles regelt.
- Die Verwaltung verschickt Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und nimmt Mängelanzeigen entgegen.
Liegt eine solche Empfangsvollmacht vor, ist die Kündigung mit dem Zugang bei der Hausverwaltung wirksam. Ab diesem Tag läuft die Kündigungsfrist – auch wenn die Verwaltung das Schreiben erst später an den Eigentümer weiterleitet.
Die Falle: WEG-Verwaltung ist nicht Mietverwaltung
Wer eine vermietete Eigentumswohnung bewohnt, sieht oft den Namen einer Hausverwaltung im Treppenhaus. Das ist häufig die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung). Sie kümmert sich um das gemeinsame Haus – Dach, Treppenhaus, Heizung, Hausgeld –, aber nicht um den Mietvertrag einer einzelnen Wohnung. Dafür ist der jeweilige Wohnungseigentümer zuständig oder eine eigens beauftragte Mietverwaltung.
Warum Eigentümer ihre Wohnung selbst betreuen oder eine Verwaltung beauftragen und welche Aufgaben diese übernimmt, erklärt der Artikel Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen?.
Übersicht: An wen die Kündigung geht
| Situation | Sicherer Empfänger |
|---|---|
| Privater Vermieter ohne Verwaltung | Vermieter an seine aktuelle Anschrift |
| Hausverwaltung hat den Mietvertrag abgeschlossen | Hausverwaltung, gern mit Hinweis „für (Name des Vermieters)“ |
| Verwaltung nur als Hausmeister oder Notdienst genannt | Vermieter |
| Vermietete Eigentumswohnung, im Haus nur WEG-Verwaltung | Wohnungseigentümer als Vermieter |
| Wohnung wurde verkauft | Neuer Eigentümer, sobald er Vermieter geworden ist |
| Unklare Zuständigkeit | Vermieter und Hausverwaltung, jeweils mit eigenem Original |
Wohnung verkauft: Wer ist jetzt Vermieter?
Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er wird Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Bis Mieter vom Eigentümerwechsel erfahren, dürfen sie Erklärungen in der Regel weiter an den bisherigen Vermieter richten. Wurde der Wechsel mitgeteilt, gehört die Kündigung an den neuen Eigentümer oder dessen Verwaltung. Was ein Verkauf sonst für Mieter bedeutet, steht im Artikel Wohnung verkauft.
Form und Zustellung: Was unabhängig vom Empfänger gilt
Egal ob an Vermieter oder Verwaltung: Die Kündigung muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail an die Hausverwaltung reicht nicht, auch wenn sonst alles per Mail läuft. Stehen mehrere Mieter im Vertrag, müssen alle unterschreiben – Einzelheiten im Artikel Wer muss die Kündigung unterschreiben?.
Für die Frist zählt der Tag, an dem das Schreiben beim empfangsberechtigten Empfänger ankommt. Den Zugang muss der Mieter beweisen können. Welche Versandart sich eignet, vergleicht der Artikel Kündigung zustellen.
Beispiel
Falscher Empfänger kostet einen Monat
Eine Mieterin will zum 31. Januar 2027 ausziehen. Dafür muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag im November 2026 beim Vermieter sein – das ist Mittwoch, der 4. November. Sie wirft das Schreiben am 2. November bei der WEG-Verwaltung ein, die nicht für ihren Mietvertrag zuständig ist. Die Verwaltung leitet es erst am 9. November an den Eigentümer weiter. Die Kündigung wirkt dann erst zum 28. Februar 2027. Die Mieterin schuldet einen Monat länger Miete.
Kündigt der Vermieter über die Hausverwaltung?
Auch umgekehrt kann eine Hausverwaltung für den Vermieter kündigen. Sie unterschreibt dann im Namen des Vermieters und sollte eine Vollmacht im Original beifügen. Fehlt sie, dürfen Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen. Die Verwaltung muss außerdem dieselben Regeln einhalten wie der Vermieter selbst: berechtigtes Interesse, Begründung im Schreiben und die längeren Vermieterfristen. Welche Fristen gelten, zeigt der Artikel Kündigungsfrist des Vermieters.
Häufige Fragen
Reicht es, die Kündigung in den Briefkasten der Hausverwaltung zu werfen?
Das reicht, wenn die Hausverwaltung zum Empfang berechtigt ist, etwa weil sie den Mietvertrag abgeschlossen hat. Für den Beweis sollte ein Zeuge den Einwurf beobachten und den Inhalt des Umschlags kennen.
Was tun, wenn die Anschrift des Vermieters unbekannt ist?
Die Anschrift steht meist im Mietvertrag oder in der letzten Nebenkostenabrechnung. Ist der Vermieter umgezogen, kann die Hausverwaltung die aktuelle Adresse nennen. Wer unsicher ist, schickt die Kündigung zusätzlich an die Verwaltung.
Muss die Hausverwaltung die Kündigung bestätigen?
Eine gesetzliche Pflicht zur Bestätigung gibt es nicht. Die Kündigung wirkt mit dem Zugang, auch ohne Antwort. Viele Verwaltungen schicken trotzdem eine Bestätigung mit dem Auszugstermin.
Gilt dasselbe für die Kündigung einer Garage?
Auch dort richtet sich die Kündigung an den Vertragspartner des Garagen- oder Stellplatzvertrags. Die Fristen können aber abweichen, wenn die Garage separat gemietet ist.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen