Hausgeld berechnen: Miteigentumsanteile und Verteilerschlüssel
Kurz gesagt
Das Hausgeld wird aus dem Wirtschaftsplan berechnet: Die geschätzten Jahreskosten der Gemeinschaft werden auf die Wohnungen verteilt und durch zwölf geteilt. Grundschlüssel sind die Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 WEG), für einzelne Kostenarten kann die Gemeinschaft per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen (§ 16 Abs. 2 WEG). Heizkosten werden zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt. Das Hausgeld pro m² ergibt sich, wenn man den Monatsbetrag durch die Wohnfläche teilt.
Die Grundformel: Kosten mal Anteil
Grundlage jeder Hausgeldberechnung ist der Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt (§ 28 WEG). Er listet alle erwarteten Ausgaben des kommenden Jahres auf, einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Jede Kostenart wird dann mit dem passenden Verteilerschlüssel auf die einzelnen Wohnungen umgerechnet.
Für eine Kostenart lautet die Formel: Gesamtkosten × eigener Anteil ÷ Summe aller Anteile. Die Ergebnisse aller Kostenarten werden addiert. Diese Jahressumme geteilt durch zwölf ergibt das monatliche Hausgeld. Was im Hausgeld grundsätzlich enthalten ist, beschreibt der Artikel Hausgeld: Was drinsteckt.
Miteigentumsanteile als gesetzlicher Regelschlüssel
Soweit nichts anderes geregelt ist, tragen die Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen (MEA) (§ 16 WEG). Die MEA stehen in der Teilungserklärung und im Grundbuch, meist als Bruchteil von 1.000 oder 10.000. Hat eine Wohnung 85/1.000 MEA, trägt sie 85 Tausendstel aller Kosten, die nach MEA verteilt werden.
Die MEA orientieren sich häufig an der Wohnfläche, müssen es aber nicht. Lage, Ausstattung oder die ursprüngliche Planung des Bauträgers können eine Rolle gespielt haben. Zwei gleich große Wohnungen können deshalb unterschiedlich viel Hausgeld zahlen. Mehr zu Herkunft und Bedeutung steht im Artikel Miteigentumsanteil.
Abweichende Verteilerschlüssel per Beschluss
Seit der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 kann die Gemeinschaft für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten mit einfacher Mehrheit eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Auch die Gemeinschaftsordnung kann schon abweichende Schlüssel vorsehen. Üblich sind:
| Verteilerschlüssel | Typische Kostenarten |
|---|---|
| Miteigentumsanteile | Gebäudeversicherung, Erhaltungsrücklage, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, Hausreinigung |
| Anzahl der Einheiten | Verwaltervergütung, Kontoführung, Kabel- oder Breitbandanschluss |
| Wohnfläche | Grundkosten der Heizung, teils Allgemeinstrom oder Gartenpflege |
| Erfasster Verbrauch | Verbrauchskosten für Heizung und Warmwasser, Kaltwasser bei Wohnungszählern |
| Personen oder Nutzung | Müll, Aufzug oder Stellplätze – nur wenn so beschlossen oder vereinbart |
Für Heizung und Warmwasser in Häusern mit zentraler Anlage gibt die Heizkostenverordnung den Rahmen vor: mindestens 50 %, höchstens 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV). Im Wirtschaftsplan wird der Verbrauchsanteil geschätzt, meist anhand des Vorjahres. Abgerechnet wird der tatsächliche Verbrauch erst in der Hausgeldabrechnung.
Rechenbeispiel: Hausgeld Schritt für Schritt
Beispiel
Wohnung mit 75 m² und 50/1.000 MEA in einer Anlage mit 20 Wohnungen
Der Wirtschaftsplan sieht vor: 36.000 € Kosten nach MEA (inklusive Erhaltungsrücklage), 6.000 € Verwaltervergütung nach Einheiten und 20.000 € Heizkosten, davon 30 % nach Fläche und 70 % nach Verbrauch. Die Gesamtwohnfläche beträgt 1.500 m², der geschätzte Verbrauchsanteil der Wohnung 5 %. Kosten nach MEA: 36.000 € × 50 / 1.000 = 1.800 €. Verwaltervergütung: 6.000 € / 20 = 300 €. Heizung nach Fläche: 6.000 € × 75 / 1.500 = 300 €. Heizung nach Verbrauch: 14.000 € × 5 % = 700 €. Summe: 3.100 € im Jahr, also 3.100 € / 12 = 258,33 € Hausgeld im Monat. Alle Werte sind frei gewählt.
Hausgeld pro m² berechnen und vergleichen
Um Wohnungen oder Häuser zu vergleichen, wird das Hausgeld oft pro Quadratmeter angegeben. Die Rechnung ist einfach: monatliches Hausgeld ÷ Wohnfläche. Das Ergebnis ist ein Monatswert je Quadratmeter, der sich leicht mit anderen Angeboten oder mit dem eigenen Vorjahr vergleichen lässt.
Beispiel
Hausgeld pro m² aus dem Rechenbeispiel
Die Wohnung aus dem Beispiel oben zahlt 258,33 € Hausgeld im Monat und hat 75 m² Wohnfläche. Hausgeld pro m²: 258,33 € / 75 m² = rund 3,44 € je m² und Monat. Ohne die Heizkosten von 1.000 € im Jahr (83,33 € im Monat) wären es 175,00 € / 75 m² = rund 2,33 € je m². Alle Werte sind frei gewählt.
- Heizkosten mitzählen oder getrennt betrachten: Mit Zentralheizung ist der Wert deutlich höher als bei Etagenheizung.
- Die Erhaltungsrücklage herausrechnen, wenn man die laufenden Kosten zweier Häuser vergleichen will.
- Nur den umlagefähigen Teil betrachten, wenn es um die Frage geht, was ein Mieter später tragen würde.
- Bei Verkaufsangeboten nachfragen, ob das genannte Hausgeld Heizung und Rücklage enthält.
Typische Fehler beim Nachrechnen
Wer den eigenen Betrag aus dem Wirtschaftsplan nachrechnet und auf ein anderes Ergebnis kommt, findet die Ursache meist an einer dieser Stellen:
- Es wurde mit der Wohnfläche statt mit den Miteigentumsanteilen gerechnet, obwohl für die Kostenart kein Flächenschlüssel beschlossen ist.
- Ein früherer Beschluss zu einem abweichenden Schlüssel, etwa nach Einheiten, wurde übersehen. Solche Beschlüsse stehen in der Beschluss-Sammlung und in den Protokollen.
- Die Summe aller Anteile stimmt nicht: Neben Wohnungen haben oft auch Stellplätze oder Gewerbeeinheiten eigene Miteigentumsanteile.
- Kostengruppen, die nur bestimmte Eigentümer tragen, etwa die Tiefgarage oder ein Aufzug in einem von mehreren Häusern, wurden auf alle verteilt.
- Rundungsdifferenzen: Kleine Abweichungen im Cent-Bereich sind bei der Umrechnung auf Monatsbeträge normal.
Lässt sich eine größere Abweichung nicht erklären, kann jeder Eigentümer beim Verwalter Einsicht in die Unterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG) und sich die Berechnung erläutern lassen.
Vom Hausgeld zur Nebenkostenabrechnung des Mieters
Vermieter können die Beträge aus der Hausgeldberechnung nicht eins zu eins an den Mieter weitergeben. Im Mietverhältnis gilt ohne Vereinbarung die Wohnfläche als Umlageschlüssel, nicht der Miteigentumsanteil (§ 556a Abs. 1 BGB). Außerdem fallen Verwaltervergütung, Reparaturen und Rücklage heraus. Welche Posten umlagefähig sind, erklärt der Artikel Hausgeld auf den Mieter umlegen. Die Grundsteuer ist kein Teil des Hausgelds; wie sie verteilt wird, zeigt der Artikel Grundsteuer umlegen.
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Eigentümer einen anderen Verteilerschlüssel verlangen?
Eine Änderung des Schlüssels beschließt die Eigentümerversammlung mit Mehrheit. Ein Eigentümer kann einen entsprechenden Antrag stellen. Ob er einen Anspruch darauf hat, wenn der bestehende Schlüssel ihn unangemessen benachteiligt, hängt vom Einzelfall ab.
Wie berechnet man das Hausgeld für einen Stellplatz?
Ein Tiefgaragenstellplatz als eigenes Teileigentum hat eigene Miteigentumsanteile und zahlt danach Hausgeld. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss kann für Garagenkosten eine eigene Kostengruppe vorsehen, die nur die Stellplatzeigentümer trägt.
Warum weicht die Jahresabrechnung vom berechneten Hausgeld ab?
Das Hausgeld beruht auf geschätzten Kosten. In der Jahresabrechnung werden die tatsächlichen Ausgaben und Verbräuche angesetzt. Die Differenz führt zu einem Nachschuss oder einer Erstattung.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen