Hausgeldabrechnung: Aufbau und Inhalt der Jahresabrechnung
Kurz gesagt
Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft nach § 28 WEG. Der Verwalter stellt nach Ablauf des Kalenderjahres die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben (Ist) den beschlossenen Vorschüssen laut Wirtschaftsplan (Soll) gegenüber und verteilt die Kosten auf die einzelnen Wohnungen. Beschlossen wird nur, was jeder Eigentümer nachzahlen muss oder als Anpassung der Vorschüsse zurückbekommt.
Was die Hausgeldabrechnung ist – und was nicht
Jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich Hausgeld. Dieses Hausgeld ist ein Vorschuss auf Grundlage des Wirtschaftsplans, also einer Schätzung der Kosten für das kommende Jahr. Ob die Schätzung gepasst hat, zeigt sich erst in der Jahresabrechnung, die im Alltag meist Hausgeldabrechnung heißt. Rechtsgrundlage ist § 28 WEG.
Die Hausgeldabrechnung ist keine Nebenkostenabrechnung. Sie enthält alle Kosten der Gemeinschaft, auch Verwaltung, Reparaturen und Rücklage. Vermieter müssen daraus erst eine eigene Abrechnung für den Mieter ableiten. Den Unterschied erklärt der Artikel Hausgeld und Nebenkosten.
Die Bestandteile der Jahresabrechnung
Das Gesetz schreibt keine feste Gliederung vor. Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss aber für jeden Eigentümer verständlich und nachvollziehbar sein. In der Praxis besteht sie aus diesen Teilen:
- Gesamtabrechnung: alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft im Kalenderjahr, gegliedert nach Kostenarten wie Versicherung, Wasser, Hausmeister oder Verwaltung.
- Einzelabrechnung: der Anteil der einzelnen Wohnung an jeder Kostenart, verteilt nach dem jeweiligen Schlüssel.
- Vorschüsse: die laut Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeldzahlungen und die tatsächlich geleisteten Zahlungen des Eigentümers.
- Ergebnis: Nachzahlung (Nachschuss) oder Guthaben der Wohnung.
- Erhaltungsrücklage: Zuführungen und Entnahmen im Abrechnungsjahr.
- Kontenabgleich: Anfangs- und Endstände der Bankkonten der Gemeinschaft.
Zusätzlich muss der Verwalter nach Ablauf des Jahres einen Vermögensbericht aufstellen. Er zeigt den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft. Der Vermögensbericht wird nicht beschlossen, gehört aber zu den Informationen, die Eigentümer zusammen mit der Abrechnung erhalten sollten.
Soll oder Ist: Was in der Hausgeldabrechnung steht
Die Frage „Soll oder Ist?“ taucht bei jeder Hausgeldabrechnung auf. Die Antwort: Die Abrechnung arbeitet mit beidem, aber an verschiedenen Stellen. Die Kosten werden nach dem Ist-Prinzip erfasst, also so, wie sie im Kalenderjahr tatsächlich vom Konto der Gemeinschaft abgeflossen sind. Die Vorschüsse erscheinen zweimal: als Soll laut Wirtschaftsplan und als Ist, also was der Eigentümer wirklich gezahlt hat.
| Position | Soll | Ist |
|---|---|---|
| Kosten der Gemeinschaft | Planwerte aus dem Wirtschaftsplan (nur zum Vergleich) | tatsächliche Zahlungen im Kalenderjahr |
| Hausgeldvorschüsse | beschlossener Betrag laut Wirtschaftsplan | tatsächlich eingegangene Zahlungen |
| Erhaltungsrücklage | geplante Zuführung | tatsächlich zugeführter und entnommener Betrag |
Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern nur die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (sogenannte Abrechnungsspitze). Maßgeblich für den Beschluss ist deshalb der Vergleich der Kosten mit den Soll-Vorschüssen. Hat ein Eigentümer seine Vorschüsse nicht voll gezahlt, bleibt dieser Rückstand aus dem Wirtschaftsplan zusätzlich offen. Ob die Abrechnung beschlossen werden muss, erklärt der Artikel Jahresabrechnung beschließen.
Beispiel: Wie sich das Ergebnis berechnet
Beispiel
Einzelabrechnung einer Wohnung
Auf die Wohnung entfallen im Jahr Kosten von 3.400 €. Laut Wirtschaftsplan sollte der Eigentümer 12 × 300 € = 3.600 € Vorschüsse zahlen, tatsächlich hat er 3.300 € gezahlt. Die Abrechnungsspitze beträgt 3.400 € − 3.600 € = −200 €: Die Vorschüsse waren um 200 € zu hoch angesetzt. Beschlossen wird diese Anpassung um 200 € zu seinen Gunsten. Gleichzeitig schuldet er aus dem Wirtschaftsplan noch 3.600 € − 3.300 € = 300 €. Unter dem Strich muss er also 300 € − 200 € = 100 € nachzahlen.
Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt?
Grundsätzlich werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Eigentümer können für einzelne Kostenarten aber per Beschluss einen anderen Maßstab festlegen, zum Beispiel nach Verbrauch oder nach Wohneinheiten (§ 16 Abs. 2 WEG). Heiz- und Warmwasserkosten werden in Gebäuden mit zentraler Anlage nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch abgerechnet.
In der Einzelabrechnung sollte zu jeder Kostenart erkennbar sein, welcher Schlüssel gilt, wie groß die Gesamteinheiten sind und welcher Anteil auf die Wohnung entfällt. Wie das Hausgeld aus diesen Anteilen entsteht, zeigt der Artikel Hausgeld berechnen.
Zusatzangaben für Vermieter und die Steuererklärung
Viele Verwalter weisen in der Einzelabrechnung zusätzlich aus, welche Kosten als Betriebskosten auf einen Mieter umlegbar sind und welche nicht, etwa Verwaltungskosten, Reparaturen oder die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Aufteilung besteht nicht, sie erleichtert Vermietern aber die Umlage auf den Mieter.
Häufig enthält die Abrechnung außerdem eine Aufstellung der haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Selbstnutzer können dafür eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG geltend machen. Vermieter setzen das Hausgeld dagegen als Werbungskosten an, die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage allerdings erst, wenn die Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird. Details stehen im Artikel Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung.
Häufige Fragen
Wer erstellt die Hausgeldabrechnung?
Die Jahresabrechnung erstellt der Verwalter der Gemeinschaft nach Ablauf des Kalenderjahres (§ 28 WEG). In Gemeinschaften ohne Verwalter müssen die Eigentümer selbst dafür sorgen, zum Beispiel durch einen beauftragten Eigentümer.
Bis wann muss die Hausgeldabrechnung vorliegen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Verwalter muss die Abrechnung in angemessener Zeit nach Ablauf des Kalenderjahres vorlegen; oft regelt der Verwaltervertrag einen Termin. Mehr dazu im Artikel Frist der Hausgeldabrechnung.
Wann muss eine Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung bezahlt werden?
Die Nachzahlung wird erst mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung verbindlich. Wann sie fällig ist, legt in der Regel der Beschluss selbst oder die Gemeinschaftsordnung fest. Ein Guthaben wird entsprechend ausgezahlt oder mit dem laufenden Hausgeld verrechnet.
Was tun, wenn die Hausgeldabrechnung Fehler enthält?
Eigentümer sollten die Abrechnung vor der Versammlung prüfen und Einsicht in die Belege nehmen. Fehler lassen sich am besten vor dem Beschluss korrigieren. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung bietet der Artikel Hausgeldabrechnung prüfen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen