Hausgeld nicht bezahlt: Welche Folgen drohen?

Eigentümer & WEG · Stand: 24. September 2026

Kurz gesagt

Wer das Hausgeld nicht bezahlt, verletzt seine Pflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft ist rechtsfähig (§ 9a WEG) und kann den Rückstand über den Verwalter anmahnen, Verzugszinsen verlangen, gerichtlich einklagen und am Ende aus einem Titel vollstrecken – bis hin zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Die Forderung verjährt grundsätzlich erst nach drei Jahren ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB).

Warum das Hausgeld keine freiwillige Zahlung ist

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, mit dem jeder Wohnungseigentümer die laufenden Kosten der Gemeinschaft mitfinanziert: Versicherung, Hausmeister, Allgemeinstrom, Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan (§ 28 WEG). Mit dem Beschluss wird der Vorschuss für jeden Eigentümer verbindlich geschuldet.

Gläubiger ist nicht der Verwalter und nicht der Nachbar, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst. Sie ist rechtsfähig (§ 9a WEG), kann also eigene Forderungen haben und vor Gericht durchsetzen. Der Verwalter handelt dabei für die Gemeinschaft. Was im Hausgeld im Einzelnen steckt, erklärt der Artikel Hausgeld: Was drinsteckt.

Die Folgen im Überblick: vom Mahnschreiben bis zur Versteigerung

Wie schnell und wie hart die Gemeinschaft vorgeht, hängt vom Verwalter, vom Verwaltervertrag und von den Beschlüssen der Eigentümer ab. Typisch ist ein Ablauf in mehreren Stufen:

Zahlungserinnerung oder Mahnung durch den Verwalter mit Frist zur Zahlung.
Verzug: Ab Verzug kann die Gemeinschaft Verzugszinsen und Ersatz von Mahnkosten verlangen, soweit diese angemessen sind.
Gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage im Namen der Gemeinschaft, meist mit anwaltlicher Hilfe.
Nach einem rechtskräftigen Titel die Zwangsvollstreckung, etwa durch Kontopfändung oder Pfändung von Mieteinnahmen.
Als letztes Mittel die Zwangsversteigerung der Wohnung.

Die Kosten des Verfahrens trägt am Ende in der Regel der säumige Eigentümer, wenn die Gemeinschaft den Prozess gewinnt. Ein Rückstand wird dadurch schnell deutlich teurer als die ursprüngliche Forderung.

Beispiel: Wie ein Rückstand wächst

Beispiel

Vier Monate kein Hausgeld

Laut Wirtschaftsplan zahlt ein Eigentümer 300 € Hausgeld im Monat. Von Januar bis April bleibt die Zahlung aus. Der Rückstand beträgt 4 × 300 € = 1.200 €. Dazu kommen Verzugszinsen und, falls die Gemeinschaft klagen muss, Gerichts- und Anwaltskosten. Zahlt der Eigentümer ab Mai wieder pünktlich, bleiben die 1.200 € trotzdem offen – die neuen Zahlungen decken nur die laufenden Monate, sofern er nichts anderes bestimmt.

Weitere Folgen innerhalb der Gemeinschaft

Neben dem Geld hat ein dauerhafter Zahlungsausfall Folgen für das Verhältnis zu den anderen Eigentümern. Nach der Rechtsprechung kann die Gemeinschaft bei erheblichen Rückständen unter engen Voraussetzungen sogar Leistungen zurückhalten, die sie einer einzelnen Wohnung zur Verfügung stellt, etwa die Versorgung über gemeinschaftliche Leitungen. Das ist ein Ausnahmefall und hängt stark vom Einzelfall ab.

Bei schweren und dauerhaften Pflichtverletzungen sieht das Wohnungseigentumsrecht als äußerstes Mittel vor, dass die Gemeinschaft die Veräußerung der Wohnung verlangen kann. Bis dahin ist es ein langer Weg, aber das zeigt: Hausgeldschulden werden nicht einfach „stehen gelassen“.

Was säumige Eigentümer tun sollten

Wer vorübergehend nicht zahlen kann, sollte sich früh beim Verwalter melden. Eine Ratenzahlung oder Stundung kann die Eskalation oft verhindern. Ob die Gemeinschaft sich darauf einlässt, entscheidet sie selbst; ein Anspruch darauf besteht grundsätzlich nicht.

Rückstand schriftlich anerkennen und einen realistischen Zahlungsplan anbieten.
Bei Zahlungen angeben, welcher Monat damit getilgt werden soll.
Den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung prüfen, ob die geforderte Höhe stimmt.
Bei Streit über die Höhe das Hausgeld trotzdem zahlen und die Einwände getrennt verfolgen.

Wer das Hausgeld für zu hoch hält, darf es nicht eigenmächtig kürzen. Der richtige Weg sind Anträge in der Eigentümerversammlung oder die Anfechtung des Beschlusses. Mehr dazu im Artikel Hausgeld zu hoch.

Vermieter aufgepasst: Der Mieter zahlt nicht – das Hausgeld bleibt fällig

Viele Hausgeldrückstände entstehen bei vermieteten Wohnungen, wenn der Mieter Miete oder Nebenkosten schuldig bleibt. Gegenüber der Gemeinschaft ändert das nichts: Schuldner des Hausgelds ist immer der Eigentümer, nicht der Mieter. Der Vermieter muss das Hausgeld also weiter zahlen und seine Forderung gegen den Mieter getrennt geltend machen.

Welche Teile des Hausgelds überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen, zeigt der Artikel Hausgeld-Posten auf den Mieter umlegen. Was gilt, wenn der Mieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nicht begleicht, steht unter Nachzahlung nicht bezahlt.

Rückstände aus der Jahresabrechnung und Verjährung

Nicht nur die monatlichen Vorschüsse können offen sein. Auch eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung (Nachschuss) muss gezahlt werden, sobald sie beschlossen und fällig ist. Wie diese Abrechnung aufgebaut ist, erklärt der Artikel Hausgeldabrechnung.

Hausgeldforderungen unterliegen grundsätzlich der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB). Ein Hausgeld, das im März 2026 fällig war, verjährt demnach grundsätzlich mit Ablauf des 31. Dezember 2029. Mahnverfahren und Klage hemmen die Verjährung.

Häufige Fragen

Darf der Verwalter ohne Beschluss gegen einen säumigen Eigentümer klagen?

Das hängt vom Verwaltervertrag und von den Beschlüssen der Gemeinschaft ab. Häufig ist der Verwalter ermächtigt, Hausgeldforderungen im Namen der Gemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Fehlt eine solche Ermächtigung, entscheiden die Eigentümer per Beschluss über das Vorgehen.

Muss ein Käufer die Hausgeldschulden des Verkäufers bezahlen?

Grundsätzlich haftet der Erwerber nicht für Hausgeld, das schon vor seinem Eigentumserwerb fällig war. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sollten Käufer vor dem Kauf prüfen. Wie Käufer und Verkäufer die Abrechnung aufteilen, zeigt der Artikel Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel.

Darf ich das Hausgeld zurückhalten, weil der Verwalter Mängel nicht beseitigt?

In der Regel nein. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Gemeinschaft wird von der Rechtsprechung nur sehr eingeschränkt anerkannt. Wer Mängel am Gemeinschaftseigentum beanstandet, sollte sie beim Verwalter anzeigen und in der Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeiführen.

Verliert ein säumiger Eigentümer sein Stimmrecht?

Nein, ein Zahlungsrückstand allein nimmt dem Eigentümer grundsätzlich nicht das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Bei Beschlüssen über ein Verfahren gegen ihn selbst kann er allerdings vom Stimmrecht ausgeschlossen sein.

Rechtsgrundlagen

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen