Nebenkostennachzahlung nicht bezahlt: Droht die Kündigung?
Kurz gesagt
Eine unbezahlte Nebenkostennachzahlung allein rechtfertigt in der Regel keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, denn § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB stellt auf die laufend geschuldete Miete ab, nicht auf einmalige Nachforderungen. Der Vermieter kann die Nachzahlung aber mahnen und einklagen. Wer dauerhaft und ohne Grund nicht zahlt, riskiert im Einzelfall eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung (§ 573 BGB).
Warum die Nachzahlung allein meist keine fristlose Kündigung auslöst
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. Sie ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten. Gemeint sind die regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen, also die monatliche Miete einschließlich der laufenden Vorauszahlungen.
Eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ist dagegen eine einmalige Zahlung. Nach verbreiteter Auffassung in Rechtsprechung und Literatur zählt sie deshalb nicht zu dem Rückstand, der eine fristlose Kündigung nach dieser Vorschrift trägt – selbst dann nicht, wenn sie höher ist als zwei Monatsmieten. Wie der Kündigungsgrund Zahlungsverzug genau funktioniert, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Wann eine Kündigung trotzdem in Betracht kommt
Ausgeschlossen ist eine Kündigung nicht. Zahlt ein Mieter berechtigte Nachforderungen wiederholt, dauerhaft und ohne nachvollziehbaren Grund nicht, kann darin eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung liegen. Sie ist ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Dann gelten die normalen Kündigungsfristen, und der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen.
Ob die Pflichtverletzung erheblich genug ist, hängt vom Einzelfall ab: von der Höhe des Betrags, der Dauer, früheren Rückständen und davon, ob der Mieter Einwände erhoben hat. In der Regel verlangen Gerichte, dass der Vermieter vorher mahnt oder abmahnt. Mehr dazu im Artikel Fristlose Kündigung ohne Abmahnung.
| Situation | Kündigungsrisiko |
|---|---|
| Einmalige Nachzahlung offen, laufende Miete wird gezahlt | Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in der Regel nicht möglich |
| Mieter hat begründete Einwände erhoben und zahlt deshalb nicht | Kein Kündigungsgrund, solange die Einwände berechtigt sind |
| Mehrere Nachzahlungen über Jahre ohne Grund nicht gezahlt, trotz Mahnung | Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung im Einzelfall möglich |
| Zusätzlich laufende Miete oder Vorauszahlungen einbehalten | Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich, wenn die Schwellen erreicht sind |
Wann ist die Nachzahlung überhaupt fällig?
Ein Zahlungsverzug setzt voraus, dass die Forderung fällig ist. Für die Nachzahlung nennt das Gesetz keinen festen Termin. Dem Mieter steht eine angemessene Zeit zur Prüfung zu, in der er die Abrechnung nachrechnen und die Belege einsehen kann. Erst danach gerät er mit einer berechtigten Forderung in Verzug, spätestens nach einer Mahnung.
Keine Nachforderung schuldet der Mieter, wenn die Abrechnung zu spät kam (§ 556 Abs. 3 BGB) oder formell unwirksam ist. Wer nur einzelne Posten bestreitet, sollte den unstrittigen Teil zahlen. Was nach einem Widerspruch gilt, zeigt der Artikel Widerspruch eingelegt: Muss ich trotzdem zahlen?.
Beispiel: Nachzahlung offen, Miete gezahlt
Beispiel
Hohe Nachzahlung, aber kein Mietrückstand
Ein Mieter zahlt monatlich 750 € Kaltmiete und 200 € Vorauszahlung, zusammen 950 €. Die Abrechnung ergibt eine Nachzahlung von 2.100 €. Er überweist die Nachzahlung nicht, zahlt aber jeden Monat pünktlich 950 €. Obwohl 2.100 € mehr als zwei Monatsmieten (1.900 €) sind, liegt kein Rückstand mit laufender Miete vor – eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheidet in der Regel aus. Der Vermieter kann die 2.100 € aber einfordern und notfalls einklagen. Hätte der Mieter dagegen zwei Monate lang gar nichts gezahlt, wäre er mit 1.900 € im Rückstand – dann wäre die fristlose Kündigung möglich.
Was Vermieter tun können, wenn der Mieter nicht zahlt
- Abrechnung prüfen: Ist sie fristgerecht zugegangen und formell nachvollziehbar? Sonst ist die Forderung angreifbar.
- Nachfragen und Belegeinsicht anbieten: Oft zahlen Mieter nicht, weil sie die Abrechnung nicht verstehen.
- Schriftlich mahnen und eine klare Zahlungsfrist setzen.
- Ratenzahlung anbieten, wenn der Mieter in Geldnot ist, und die Vereinbarung schriftlich festhalten.
- Bleibt die Zahlung aus: gerichtliches Mahnverfahren oder Zahlungsklage einleiten.
- Bei wiederholter, grundloser Nichtzahlung abmahnen und prüfen lassen, ob eine ordentliche Kündigung in Betracht kommt.
Die Kaution darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht einfach für eine strittige Nachzahlung verwenden. Unter welchen Voraussetzungen eine Verrechnung erlaubt ist, erklärt der Artikel Nachzahlung mit der Kaution verrechnen.
Häufig geht einer hohen Nachzahlung eine zu knapp bemessene Vorauszahlung voraus. Vermieter können sie nach der Abrechnung anpassen, damit die nächste Nachforderung kleiner ausfällt – siehe Vorauszahlung zu niedrig angesetzt.
Was Mieter tun sollten, die nicht zahlen können
- Nicht schweigen: Den Vermieter früh informieren und eine Ratenzahlung vorschlagen.
- Die laufende Miete und die Vorauszahlungen unbedingt weiterzahlen – nur dort droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Wer Bürgergeld oder Grundsicherung bezieht, kann die Übernahme der Nachzahlung beim zuständigen Amt beantragen.
- Bei Zweifeln an der Abrechnung schriftlich Einwände erheben, statt kommentarlos nicht zu zahlen.
Wie eine Ratenvereinbarung aussehen kann, beschreibt der Artikel Nebenkostennachzahlung in Raten zahlen.
Schonfrist: Rettung bei Mietrückständen
Ist es doch zu einer fristlosen Kündigung wegen Rückständen bei der laufenden Miete gekommen, gibt es eine Schonfrist: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter den Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam wurde.
Nach geltendem Recht rettet die Schonfristzahlung nur vor der fristlosen, nicht vor einer gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Die Mietrechtsreform („Mietrecht II“) sieht hier eine Änderung vor, ist aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Darf der Vermieter wegen der Nachzahlung Strom oder Wasser abstellen?
Nein. Eine Versorgungssperre als Druckmittel wegen einer offenen Nachzahlung ist im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich nicht zulässig. Der Vermieter muss seine Forderung auf dem Rechtsweg durchsetzen.
Wie lange kann der Vermieter die Nachzahlung noch verlangen?
Die Nachforderung verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Abrechnung zugegangen und die Forderung entstanden ist (§ 199 BGB).
Kann der Vermieter die Nachzahlung mit der Miete verrechnen, die ich überweise?
Zahlt der Mieter die Monatsmiete ohne Tilgungsbestimmung, kann es Streit darüber geben, worauf die Zahlung angerechnet wird. Mieter sollten im Verwendungszweck deshalb klar angeben, dass es sich um die Miete für einen bestimmten Monat handelt.
Muss ich die Nachzahlung zahlen, wenn ich schon ausgezogen bin?
Ja, eine fristgerechte und korrekte Nachforderung bleibt auch nach dem Auszug bestehen. Eine Kündigung spielt dann keine Rolle mehr, der Vermieter kann die Forderung aber einklagen oder mit einer noch nicht abgerechneten Kaution verrechnen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen