Hausgeldabrechnung in der Steuererklärung: Was Eigentümer nutzen können
Kurz gesagt
Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann aus der Hausgeldabrechnung haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen geltend machen: 20 % der Kosten werden direkt von der Steuer abgezogen (§ 35a EStG). Vermieter tragen das gezahlte Hausgeld dagegen als Werbungskosten in der Anlage V ein – mit Ausnahme der Zuführungen zur Erhaltungsrücklage. Fehlt die Abrechnung noch, können die Beträge in der Regel im Folgejahr nachgeholt werden.
Warum die Hausgeldabrechnung für die Steuer wichtig ist
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt. Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung, oft Hausgeldabrechnung genannt. Sie zeigt, welche Kosten tatsächlich angefallen sind und welcher Anteil auf die einzelne Wohnung entfällt. Wie sie aufgebaut ist, erklärt der Artikel Hausgeldabrechnung.
Für das Finanzamt ist die Abrechnung aus zwei Gründen wichtig. Selbstnutzer finden darin Kosten, für die es eine Steuerermäßigung gibt. Vermieter brauchen sie, um ihre Werbungskosten richtig aufzuteilen. Welche Rolle die Abrechnung spielt, hängt also davon ab, ob die Wohnung selbst bewohnt oder vermietet wird.
Selbstnutzer: haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
Eigentümer, die selbst in der Wohnung leben, können nach § 35a EStG 20 % bestimmter Aufwendungen direkt von ihrer Einkommensteuer abziehen. Der Abzug mindert also nicht das Einkommen, sondern die Steuer selbst. Als Nachweis genügt die Hausgeldabrechnung, wenn die begünstigten Beträge darin ausgewiesen sind, oder eine gesonderte Bescheinigung des Verwalters.
| Art der Kosten | Typische Posten in der Abrechnung | Höchstbetrag der Ermäßigung |
|---|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Hauswart | 4.000 € im Jahr |
| Handwerkerleistungen | Reparaturen und Wartung am Gemeinschaftseigentum, nur Arbeitskosten | 1.200 € im Jahr |
Begünstigt sind nur Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, keine Materialkosten. Viele Verwalter weisen die Beträge in einer eigenen Anlage zur Abrechnung aus. Fehlt diese Aufteilung, können Eigentümer sie beim Verwalter anfordern.
Beispiel: Steuerermäßigung aus der Hausgeldabrechnung
Beispiel
Selbst genutzte Eigentumswohnung
Laut Hausgeldabrechnung entfallen auf die Wohnung 180 € Treppenhausreinigung und 120 € Gartenpflege, zusammen 300 € haushaltsnahe Dienstleistungen. Hinzu kommen 250 € Arbeitskosten für eine Reparatur am Dach. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % von 300 € = 60 € plus 20 % von 250 € = 50 €, insgesamt also 110 €, die direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden.
Vermieter: Hausgeld als Werbungskosten
Bei vermieteten Wohnungen gilt § 35a EStG nicht. Stattdessen sind die laufenden Bewirtschaftungskosten aus dem Hausgeld Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden in der Anlage V eingetragen und mindern den steuerpflichtigen Überschuss.
- Abziehbar sind zum Beispiel Verwaltervergütung, Versicherungen, Allgemeinstrom, Reinigung, Hauswart, Wasser und Heizung.
- Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Abziehbar werden sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
- Die Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen des Mieters sind Einnahmen und gehören ebenfalls in die Anlage V.
Wo genau die einzelnen Beträge einzutragen sind, zeigt der Artikel Hausgeld in der Anlage V. Welche Posten der Vermieter an seinen Mieter weitergeben darf, steht unter Hausgeld umlegen.
Beispiel
Vermietete Eigentumswohnung
Ein Vermieter zahlt im Jahr 12 Monate × 300 € = 3.600 € Hausgeld. Laut Wirtschaftsplan entfallen davon 12 × 50 € = 600 € auf die Erhaltungsrücklage. Als Werbungskosten setzt er für dieses Jahr 3.600 € − 600 € = 3.000 € an. Die 600 € kann er erst geltend machen, wenn die Gemeinschaft Rücklagenmittel für eine Reparatur verwendet.
Welches Jahr zählt: Zahlung oder Abrechnung?
Für Vermieter gilt das Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG). Das monatliche Hausgeld wird in dem Jahr als Werbungskosten angesetzt, in dem es gezahlt wurde. Eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung zählt in dem Jahr, in dem sie überwiesen wird, eine Erstattung im Jahr des Geldeingangs. Die Abrechnung selbst dient vor allem dazu, den Rücklagenanteil herauszurechnen.
Bei der Steuerermäßigung für Selbstnutzer ist die Praxis großzügiger. Weil die Eigentümer die einzelnen Rechnungen nicht selbst bezahlen, erkennen die Finanzämter in der Regel an, dass die Beträge in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem die Jahresabrechnung beschlossen wurde. Die Abrechnung für 2025, die 2026 beschlossen wird, gehört dann in die Steuererklärung für 2026. Entscheidend ist, dieselbe Zuordnung Jahr für Jahr beizubehalten, damit nichts doppelt oder gar nicht angesetzt wird.
| Wer? | Welche Beträge? | Welches Steuerjahr? |
|---|---|---|
| Vermieter | Gezahltes Hausgeld ohne Rücklagenzuführung | Jahr der Zahlung |
| Vermieter | Nachzahlung oder Erstattung aus der Abrechnung | Jahr der Überweisung oder Gutschrift |
| Selbstnutzer | Anteile für Dienstleistungen und Handwerker | In der Regel Jahr des Beschlusses über die Abrechnung |
Hausgeldabrechnung noch nicht da: Was tun bei der Steuererklärung?
Oft liegt die Jahresabrechnung noch nicht vor, wenn die Steuererklärung fällig ist. Das Gesetz nennt für die Abrechnung keine feste Frist; der Verwalter muss sie in angemessener Zeit nach Ablauf des Kalenderjahres erstellen. Mehr dazu unter Frist für die Hausgeldabrechnung. Auf die Abrechnung zu warten, ist trotzdem meist nicht nötig.
- Vermieter tragen das tatsächlich gezahlte Hausgeld aus den Kontoauszügen ein und ziehen den Rücklagenanteil laut beschlossenem Wirtschaftsplan ab.
- Selbstnutzer machen die Beträge nach § 35a EStG erst mit der Steuererklärung des Jahres geltend, in dem die Abrechnung beschlossen wurde, und verlieren dadurch nichts.
- Sobald die Abrechnung vorliegt, die Zahlen mit den eingereichten Werten vergleichen und Unterschiede im nächsten Jahr berücksichtigen.
- Bei größeren Abweichungen beim Finanzamt nachfragen, ob eine Änderung des Bescheids möglich ist.
Mieter, deren Nebenkostenabrechnung noch fehlt, stehen vor einer ähnlichen Frage. Für sie gibt es einen eigenen Artikel: Nebenkostenabrechnung in der Steuererklärung.
Häufige Fragen
Kann ich die Erhaltungsrücklage als Selbstnutzer absetzen?
Nein, die Einzahlung in die Rücklage ist keine begünstigte Leistung. Begünstigt sind erst die Arbeitskosten einer Maßnahme, die aus der Rücklage bezahlt wurde, und zwar anteilig für die eigene Wohnung.
Muss ich die Hausgeldabrechnung beim Finanzamt einreichen?
In der Regel werden Belege nur auf Anforderung eingereicht. Die Abrechnung und gegebenenfalls die Bescheinigung des Verwalters sollten aber aufbewahrt werden, damit sie bei einer Nachfrage vorgelegt werden können.
Gilt § 35a EStG auch für Materialkosten aus der Abrechnung?
Nein. Bei Handwerkerleistungen sind nur Arbeitskosten einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten begünstigt. Materialkosten müssen herausgerechnet werden, deshalb ist eine getrennte Ausweisung durch den Verwalter hilfreich.
Was gilt, wenn ich die Wohnung nur einen Teil des Jahres vermietet habe?
Dann werden die Kosten zeitanteilig zugeordnet. Für die Monate der Vermietung sind sie Werbungskosten, für die Monate der Selbstnutzung kommt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen