Heizkosten nach Wohnfläche abgerechnet: Das 15-%-Kürzungsrecht des Mieters

Wohnfläche als Maßstab: normal, solange es nur um die Grundkosten geht

Dass Heizkosten zum Teil nach Quadratmetern verteilt werden, ist kein Fehler. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass 50 bis 70 % der Kosten nach erfasstem Verbrauch und der Rest als Grundkosten nach Wohn- oder Nutzfläche umgelegt werden. Problematisch wird es erst, wenn die Abrechnung überhaupt keinen Verbrauch berücksichtigt, etwa weil in den Wohnungen weder Heizkostenverteiler noch Wärmemengenzähler hängen. Wie eine korrekte Abrechnung mit Grund- und Verbrauchskosten aufgebaut ist, erklärt der Artikel Heizkostenabrechnung verstehen.

Die Regel: 15 % weniger für den nicht verbrauchsabhängigen Teil

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV gibt dem Mieter ein pauschales Kürzungsrecht: Werden die Kosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf er den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % kürzen. Er muss dafür nicht beweisen, dass er bei korrekter Abrechnung weniger gezahlt hätte. Die Kürzung gleicht aus, dass der Vermieter seine Pflicht zur Verbrauchserfassung nicht erfüllt hat.

Die Abrechnung wird durch diesen Mangel in der Regel nicht unwirksam, denn eine Verteilung nach Fläche lässt sich rechnerisch nachvollziehen. Der Ausgleich läuft über die Kürzung. Den gekürzten Betrag trägt der Vermieter selbst; er darf ihn nicht auf die übrigen Mieter im Haus abwälzen.

Heizkostenabrechnung ohne Zähler: So gehen Mieter vor

1. Die Heizkostenabrechnung genau ansehen: Stehen dort Verbrauchseinheiten oder Kilowattstunden für die eigene Wohnung – oder nur Quadratmeter?
2. Prüfen, ob eine Ausnahme in Betracht kommt, etwa ein Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt. Welche Fälle es gibt, zeigt der Artikel Ausnahmen von der Heizkostenverordnung.
3. Die Kürzung dem Vermieter schriftlich erklären, mit Verweis auf § 12 Abs. 1 HeizkostenV und einer kurzen Rechnung.
4. Den gekürzten Betrag bei der Nachzahlung abziehen oder bei bereits gezahlten Beträgen die Erstattung der Differenz verlangen.
5. Die Einwendungsfrist beachten: Einwände müssen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erhoben werden (§ 556 Abs. 3 BGB).
6. Für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Erfassungsgeräte einbaut – darauf haben Mieter einen Anspruch.

Nebenkostenabrechnung ohne Heizkostenabrechnung: Was dahinterstecken kann

Manchmal enthält die Betriebskostenabrechnung überhaupt keine Heizkosten. Das muss kein Fehler sein. Häufige Gründe sind:

• Die Wohnung hat eine eigene Gasetagenheizung oder Nachtspeicheröfen, und der Mieter bezahlt die Energie direkt beim Versorger. Dann rechnet der Vermieter keine Heizkosten ab.
• Die Heizkosten werden gesondert abgerechnet, oft von einem Messdienst, und kommen als eigenes Schreiben – nicht selten einige Wochen nach der übrigen Abrechnung.
• Es ist eine Warmmiete oder Heizkostenpauschale vereinbart. Das ist in der Regel nur wirksam, wo die Heizkostenverordnung eine abweichende Vereinbarung erlaubt, etwa im Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus.
• Der Vermieter hat die Heizkosten vergessen, oder ihm fehlen noch Unterlagen.

Zahlt der Mieter Vorauszahlungen für die Heizung, muss auch darüber abgerechnet werden, und zwar innerhalb derselben Frist wie für die übrigen Betriebskosten: spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (siehe Frist der Nebenkostenabrechnung). Kommt die Heizkostenabrechnung zu spät, kann der Vermieter eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen; ein Guthaben muss er trotzdem erstatten.

Grenzen des Kürzungsrechts

• Muss der Vermieter wegen einer Ausnahme der Verordnung gar nicht nach Verbrauch abrechnen, gibt es nichts zu kürzen.
• Wurde der Verbrauch einzelner Wohnungen nach einem Geräteausfall zulässig geschätzt, gilt die Abrechnung als verbrauchsabhängig. Wann eine Schätzung erlaubt ist, erklärt Verbrauch geschätzt.
• Wurde zwar nach Verbrauch verteilt, aber mit falschem Schlüssel oder Rechenfehlern, muss der Vermieter die Abrechnung korrigieren. Das pauschale Kürzungsrecht zielt in der Regel auf die fehlende Verbrauchsabrechnung.
• Ist nur ein Teil nicht nach Verbrauch verteilt, etwa das Warmwasser, darf auch nur dieser Teil gekürzt werden. Wie Warmwasser ohne eigene Zähler abgerechnet wird, steht unter Warmwasser ohne Zähler.

Daneben enthält § 12 HeizkostenV ein eigenes, geringeres Kürzungsrecht für den Fall, dass der Vermieter vorgeschriebene fernablesbare Geräte nicht einbaut oder die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen nicht oder nur unvollständig liefert. Das kann vor allem nach Ablauf der Nachrüstfrist für ältere Geräte am 31. Dezember 2026 eine Rolle spielen. Die genaue Höhe steht im Verordnungstext.

Was Vermieter daraus mitnehmen sollten

Für Vermieter ist die Kürzung ein echter Verlust, der Jahr für Jahr wiederkehrt, solange keine Geräte eingebaut sind. Wer ein Haus mit Zentralheizung ohne Verbrauchserfassung vermietet, sollte deshalb nachrüsten; neu eingebaute Geräte müssen seit dem 1. Dezember 2021 fernablesbar sein. Nach Verbrauch abgerechnet wird dann in der Regel ab dem folgenden Abrechnungszeitraum; frühere Jahre lassen sich nicht nachträglich nach Verbrauch abrechnen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 12 HeizkostenV
• § 7 HeizkostenV
• § 2 HeizkostenV
• § 9a HeizkostenV
• § 556 BGB