Heizkostenverordnung: Wann gilt sie nicht? Zweifamilienhaus und andere Ausnahmen

Wann gilt die Heizkostenverordnung?

Die Verordnung ist immer dann gefragt, wenn sich mehrere Parteien eine Wärmequelle teilen und deren Kosten aufgeteilt werden müssen. Das betrifft Häuser mit zentraler Heizungsanlage, mit zentraler Warmwasserbereitung und Gebäude, die mit Fernwärme oder von einem Wärmelieferanten versorgt werden. Sie gilt in allen Bundesländern gleich, für Wohnungen ebenso wie für Gewerberäume und auch im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander. Was sie im Einzelnen verlangt, fasst der Artikel Heizkostenverordnung: Die wichtigsten Regeln zusammen.

Die Ausnahme nach § 2 HeizkostenV: Zweifamilienhaus mit Vermieter im Haus

Grundsätzlich hat die Heizkostenverordnung Vorrang vor dem, was im Mietvertrag steht. § 2 HeizkostenV macht davon eine einzige Ausnahme. Sie greift nur, wenn beide Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:

• Das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen.
• Eine dieser Wohnungen bewohnt der Vermieter selbst.

Typisch ist das Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung oder das Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer oben wohnt und unten vermietet. Dahinter steht der Gedanke, dass sich zwei Parteien unter einem Dach auf kurzem Weg verständigen können und eine aufwendige Verbrauchserfassung dort nicht zwingend nötig ist. In einem solchen Haus dürfen die Parteien deshalb von der Verordnung abweichen. Möglich sind zum Beispiel:

• eine Warmmiete, in der die Heizkosten bereits enthalten sind
• eine feste Heizkostenpauschale ohne jährliche Abrechnung
• Heizkostenvorauszahlungen, die nach Wohnfläche abgerechnet werden
• ein anderer Verbrauchsanteil als die sonst vorgeschriebenen 50 bis 70 %

Heizkostenabrechnung im Zweifamilienhaus: ein Rechenbeispiel

Das Beispiel zeigt zweierlei. Die Eigentümerin ist selbst ein Nutzer und trägt ihren Anteil wie jede andere Partei. Und welche Variante für den Mieter günstiger ist, hängt allein vom tatsächlichen Heizverhalten ab. Viele Vermieter im Zweifamilienhaus bauen deshalb auch ohne Pflicht Wärmemengenzähler ein, weil messbare Werte Streit vorbeugen.

So regeln Vermieter die Heizkosten im Zweifamilienhaus sauber

1. Im Mietvertrag eindeutig festlegen, wie die Heizkosten getragen werden: nach Verbrauch, nach Wohnfläche oder als Pauschale beziehungsweise Warmmiete.
2. Soll nach Verbrauch abgerechnet werden, für jede Wohnung einen Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler und für das Warmwasser eigene Zähler vorsehen. Neu eingebaute Geräte müssen fernablesbar sein.
3. Die Zählerstände zu Beginn und am Ende jedes Abrechnungszeitraums sowie bei jedem Mieterwechsel ablesen und schriftlich festhalten.
4. Die Jahreskosten aus Brennstoffrechnungen, Wartung und Betriebsstrom zusammenstellen und nach dem vereinbarten Schlüssel auf beide Wohnungen verteilen – die selbst bewohnte eingeschlossen.
5. Belege aufbewahren, damit der Mieter sie bei Bedarf einsehen kann.

Wann die Ausnahme endet

Die Voraussetzungen des § 2 HeizkostenV müssen dauerhaft vorliegen. Fällt eine davon weg, hat die Verordnung wieder Vorrang vor dem Mietvertrag. Das passiert etwa in diesen Fällen:

• Der Vermieter zieht aus und vermietet beide Wohnungen.
• Das Haus wird verkauft, und der neue Eigentümer wohnt nicht selbst darin.
• Durch einen Ausbau entsteht eine dritte Wohnung.

Der Vermieter muss dann Erfassungsgeräte einbauen und künftig nach Verbrauch abrechnen. Eine vereinbarte Warmmiete oder Pauschale lässt sich in der Regel nicht einfach fortführen, sondern muss auf Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung umgestellt werden. Unterbleibt die Umstellung, riskiert er, dass Mieter ihren Heizkostenanteil um 15 % kürzen; wie das funktioniert, zeigt der Artikel Kürzungsrecht bei Abrechnung nach Wohnfläche.

Weitere Ausnahmen: Wann die Verbrauchserfassung ganz entfällt

Neben der Sonderregel für das kleine Haus nimmt die Verordnung bestimmte Gebäude und Räume ganz von der Pflicht aus, den Verbrauch zu erfassen und danach abzurechnen. Die Fälle sind eng gefasst:

• Räume, in denen sich Messgeräte nicht anbringen lassen oder der Verbrauch nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten erfasst werden könnte. Unverhältnismäßig heißt: Die Kosten der Erfassung lassen sich durch die zu erwartenden Einsparungen nicht wieder hereinholen.
• Gebäude mit sehr geringem Heizwärmebedarf, etwa Passivhäuser.
• Bestimmte ältere Gebäude, in denen die Bewohner die Wärmeabgabe gar nicht selbst regeln können.
• Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingswohnheime sowie vergleichbare Einrichtungen, in denen üblicherweise keine normalen Mietverträge geschlossen werden.
• Unter bestimmten Voraussetzungen Gebäude, die überwiegend mit Wärme aus Wärmepumpen, Solaranlagen, Wärmerückgewinnung oder Kraft-Wärme-Kopplung versorgt werden. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Artikel Heizkostenabrechnung mit Wärmepumpe.
• Einzelfälle, in denen die zuständige Landesbehörde wegen besonderer Umstände von den Anforderungen befreit hat, um unbillige Härten zu vermeiden.

Wer sich auf eine dieser Ausnahmen beruft, muss ihre Voraussetzungen im Streitfall darlegen können. Ein bloß hoher Aufwand oder ein altes Gebäude reichen in der Regel nicht aus.

Keine Ausnahme ist ein defektes oder nicht ablesbares Gerät in einzelnen Wohnungen. Dann bleibt die Verordnung anwendbar, und der fehlende Wert darf nur in engen Grenzen geschätzt werden – Einzelheiten im Artikel Verbrauch geschätzt.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 2 HeizkostenV
• § 7 HeizkostenV
• § 12 HeizkostenV
• § 556 BGB
• § 560 BGB