Heizkostenverordnung: Die wichtigsten Regeln für die Abrechnung

Für welche Häuser gilt die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung regelt, wie die Kosten einer gemeinsam genutzten Wärmeversorgung auf die einzelnen Parteien eines Hauses verteilt werden. Sie ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung. Erfasst sind Gebäude mit zentraler Heizungsanlage oder zentraler Warmwasserbereitung und Häuser, die ihre Wärme als Fernwärme oder von einem gewerblichen Wärmelieferanten beziehen.

Die Verordnung spricht von Nutzern. Gemeint sind alle, die Räume in dem Gebäude nutzen: Mieter von Wohnungen und Gewerbeflächen ebenso wie Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft. Keine Rolle spielt sie dagegen, wenn jede Wohnung eine eigene Gasetagenheizung hat und der Haushalt die Energie direkt mit seinem Versorger abrechnet. Wann die Regeln trotz Zentralheizung nicht oder nur eingeschränkt gelten, etwa im Zweifamilienhaus, erklärt der Artikel Ausnahmen von der Heizkostenverordnung.

Der Grundsatz: Verbrauch erfassen und danach verteilen

Kern der Verordnung sind zwei Pflichten des Gebäudeeigentümers. Er muss den Wärme- und Warmwasserverbrauch jeder Einheit mit geeigneten Geräten erfassen lassen, und er muss die Kosten auf dieser Grundlage verteilen. Der Gedanke dahinter: Wer sparsam heizt, soll das auf seiner Abrechnung sehen. Mieter müssen den Einbau der Geräte dulden, können umgekehrt aber auch verlangen, dass der Vermieter seine Ausstattungspflicht erfüllt.

• Heizkostenverteiler sitzen am Heizkörper und zeigen Verbrauchseinheiten an. Das sind Verhältniszahlen, keine Kilowattstunden: Sie sagen, wie viel Wärme ein Heizkörper im Vergleich zu den übrigen im Haus abgegeben hat.
• Wärmemengenzähler messen die Wärme, die tatsächlich in eine Wohnung geflossen ist, meist in Kilowattstunden. Sie kommen zum Beispiel bei Fußbodenheizungen zum Einsatz.
• Warmwasserzähler erfassen, wie viele Kubikmeter warmes Wasser in einer Wohnung gezapft wurden.

Für die Geräte läuft eine wichtige Frist: Seit dem 1. Dezember 2021 neu eingebaute Erfassungsgeräte müssen fernablesbar sein. Ältere Geräte ohne Fernablesung müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV); ausgenommen sind nur Fälle technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte. Wo fernablesbare Geräte hängen, müssen Nutzer zudem monatlich über ihren Verbrauch informiert werden (§ 6a HeizkostenV) – mehr dazu unter monatliche Verbrauchsinformation.

Der Verteilerschlüssel: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Die Gesamtkosten der Heizung werden in zwei Töpfe geteilt. Der eine Topf, die Grundkosten, wird nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Er bildet ab, dass eine Heizung auch dann Kosten verursacht, wenn einzelne Wohnungen kaum heizen – etwa für Wärme, die über Leitungen und Treppenhaus verloren geht. Der zweite Topf, die Verbrauchskosten, folgt den abgelesenen Werten. Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV müssen mindestens 50 % und grundsätzlich höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch verteilt werden.

Welcher Schlüssel gilt, bestimmt der Vermieter innerhalb dieses Rahmens; häufig steht er bereits im Mietvertrag. Ein späterer Wechsel ist nur aus Gründen möglich, die die Verordnung nennt, und nur mit Wirkung für einen künftigen Abrechnungszeitraum. Einen höheren Verbrauchsanteil als 70 % lässt die Verordnung nur zu, wenn er ausdrücklich vereinbart ist. Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne nach § 8 der Verordnung; wie dessen Anteil an den Gesamtkosten ermittelt wird, zeigt der Artikel Warmwasser abrechnen.

Zwingendes Recht: Die Verordnung geht dem Mietvertrag vor

Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Nach § 2 HeizkostenV gehen ihre Vorschriften vertraglichen Vereinbarungen vor. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Heizkosten allein nach Quadratmetern verteilt werden, ist deshalb grundsätzlich unbeachtlich. Auch eine Warmmiete, in der die Heizkosten pauschal enthalten sind, befreit den Vermieter in der Regel nicht von der Pflicht, nach Verbrauch abzurechnen.

Vom Vorrang gegenüber dem Vertrag nimmt § 2 HeizkostenV nur Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen aus, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Dort dürfen Mieter und Vermieter etwas anderes vereinbaren. Daneben kennt die Verordnung eng begrenzte Fälle, in denen die Pflicht zur Verbrauchserfassung ganz entfällt, zum Beispiel wenn sich Messgeräte technisch nicht anbringen lassen.

Welche Kosten in die Heizkostenabrechnung gehören

Heizung und Warmwasser zählen zu den Betriebskosten, die nach § 2 BetrKV auf Mieter umgelegt werden dürfen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Umlagefähig sind die laufenden Kosten des Heizbetriebs, typischerweise:

• Brennstoff einschließlich Lieferung, bei Fernwärme die Kosten der Wärmelieferung
• Betriebsstrom für Brenner, Pumpen und Regelung
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage sowie ihre regelmäßige Prüfung und Wartung
• Reinigung der Anlage und des Heizraums
• Miete der Erfassungsgeräte sowie Kosten für Ablesung, Berechnung und Aufteilung durch einen Messdienst

Nicht hinein gehören Reparaturen, der Austausch defekter Teile und die Anschaffung einer neuen Heizung. Seit 2023 werden in der Heizkostenabrechnung außerdem die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Für die Abrechnung selbst gelten die allgemeinen Regeln: Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB) und Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Gesamtverbrauch und den eigenen Anteil nachvollziehbar ausweisen.

Wenn Messwerte fehlen oder gar nicht nach Verbrauch abgerechnet wird

Fällt ein Gerät aus oder lässt sich der Verbrauch aus einem anderen zwingenden Grund nicht ablesen, erlaubt § 9a HeizkostenV eine Schätzung, etwa anhand früherer Abrechnungszeiträume oder vergleichbarer Räume. Welche Grenzen dafür gelten, erklärt der Artikel Verbrauch geschätzt.

Rechnet der Vermieter dagegen entgegen der Verordnung überhaupt nicht nach Verbrauch ab, hat der Mieter ein pauschales Kürzungsrecht: Er darf seinen Anteil an diesen Kosten um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Voraussetzungen und Rechenweg stehen im Artikel Heizkosten nach Wohnfläche abgerechnet.

Checkliste: Hält die Abrechnung die Heizkostenverordnung ein?

1. Klären, ob das Haus eine zentrale Heizung, eine zentrale Warmwasserbereitung oder Fernwärme hat – nur dann ist die Verordnung überhaupt einschlägig.
2. Nachsehen, ob für die eigene Wohnung Verbrauchswerte ausgewiesen sind und nicht nur Quadratmeter.
3. Den Verteilerschlüssel suchen: Liegt der Verbrauchsanteil für Heizung und für Warmwasser jeweils zwischen 50 und 70 %?
4. Kontrollieren, ob Gesamtkosten, Gesamtfläche und die Summe aller Verbrauchseinheiten angegeben sind, damit sich der eigene Anteil nachrechnen lässt.
5. Auf Posten achten, die nicht hineingehören, etwa Reparaturen oder Anschaffungen.
6. Bei älteren Geräten im Blick behalten, ob sie bis Ende 2026 gegen fernablesbare ausgetauscht werden.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 2 HeizkostenV
• § 7 HeizkostenV
• § 6a HeizkostenV
• § 12 HeizkostenV
• § 2 BetrKV
• § 556 BGB