Verbrauch geschätzt: Wann darf die Heizkostenabrechnung schätzen?
Kurz gesagt
Eine Schätzung des Heizverbrauchs ist nur zulässig, wenn der Verbrauch wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann (§ 9a HeizkostenV). Geschätzt wird dann anhand des Verbrauchs in früheren vergleichbaren Zeiträumen oder in vergleichbaren anderen Räumen. Eine Schätzung ohne solchen Grund oder ohne nachvollziehbare Grundlage macht die Abrechnung angreifbar.
Grundsatz: Heizkosten werden nach gemessenem Verbrauch verteilt
In Häusern mit zentraler Heizung schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor. Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten werden nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV). Dafür braucht es Messgeräte wie Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler.
Die Schätzung ist deshalb eine Ausnahme. Sie ersetzt einen einzelnen fehlenden Messwert, damit trotzdem verbrauchsnah abgerechnet werden kann. Wie die übliche Abrechnung aufgebaut ist, erklärt der Artikel Heizkostenabrechnung verstehen.
Wann ist eine Schätzung nach der Heizkostenverordnung erlaubt?
§ 9a HeizkostenV erlaubt die Ermittlung des Verbrauchs auf anderem Weg, wenn er für einen Abrechnungszeitraum wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Typische Fälle sind:
- Ein Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler ist defekt oder zeigt offensichtlich falsche Werte.
- Ein Messgerät wurde beschädigt, manipuliert oder ist abgefallen.
- Die Ablesung war nicht möglich, weil der Mieter trotz ordnungsgemäßer Ankündigung mehrfach nicht angetroffen wurde oder den Zutritt verweigert hat.
- Ein Funkgerät hat keine verwertbaren Daten übertragen und eine Vor-Ort-Ablesung ist nicht mehr möglich.
Kein zwingender Grund ist dagegen Bequemlichkeit: Hat der Vermieter oder das Messunternehmen die Ablesung schlicht vergessen oder keine Termine angeboten, rechtfertigt das eine Schätzung in der Regel nicht.
Wie wird der Verbrauch geschätzt?
Die Verordnung gibt zwei Grundlagen vor. Beide sollen einen möglichst realistischen Ersatzwert liefern:
| Methode | So funktioniert sie | Geeignet, wenn |
|---|---|---|
| Vergleich mit früheren Zeiträumen | Der Verbrauch derselben Wohnung aus vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen wird zugrunde gelegt | Die Wohnung schon länger gleich genutzt wird und Vorjahreswerte vorliegen |
| Vergleich mit anderen Räumen | Der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im selben Abrechnungszeitraum wird zugrunde gelegt | Keine brauchbaren Vorjahreswerte existieren, etwa nach einem Mieterwechsel |
Die Abrechnung muss erkennen lassen, dass und wie geschätzt wurde. Ist ein größerer Teil des Hauses betroffen, sieht die Verordnung eigene Regeln vor, nach denen dann nicht mehr geschätzt, sondern anders verteilt wird. Wie die Schätzung beim warmen Wasser funktioniert, wenn kein Zähler vorhanden ist, erklärt der Artikel Warmwasser ohne Zähler.
Beispiel: Schätzung nach dem Vorjahresverbrauch
Beispiel
Defekter Heizkostenverteiler im Wohnzimmer
In einer Wohnung fällt der Heizkostenverteiler im Wohnzimmer aus. Die übrigen drei Geräte funktionieren. In den beiden Vorjahren entfielen auf das Wohnzimmer jeweils rund 40 % der Verbrauchseinheiten der Wohnung. In diesem Jahr zeigen die drei intakten Geräte zusammen 600 Einheiten. Wenn diese 600 Einheiten 60 % des Verbrauchs entsprechen, ergibt sich für das Wohnzimmer ein Schätzwert von 400 Einheiten (600 ÷ 60 × 40) und für die Wohnung insgesamt 1.000 Einheiten. Mit diesem Wert geht die Wohnung in die Verteilung der Verbrauchskosten ein.
Nebenkostenabrechnung ohne Zählerstände: Was Mieter prüfen sollten
Fehlen in der Abrechnung die Zählerstände oder steht dort nur der Vermerk „geschätzt“, lohnt ein genauer Blick. Die Abrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Fehlen grundlegende Angaben wie die Gesamtkosten oder der Verteilerschlüssel, kann sie formell unwirksam sein; das erklärt der Artikel Formelle Fehler.
- In der Abrechnung nachsehen, ob die Schätzung ausdrücklich gekennzeichnet und begründet ist.
- Klären, ob wirklich ein Geräteausfall oder ein anderer zwingender Grund vorlag, etwa anhand des Ableseprotokolls.
- Prüfen, ob die Schätzgrundlage plausibel ist, zum Beispiel ob Vorjahreswerte derselben Wohnung verwendet wurden.
- Ablesebelege und Rechnungen des Messdienstes im Rahmen der Belegeinsicht anfordern.
- Einwände innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben.
Die Frist für Einwendungen ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB; Einzelheiten stehen im Artikel Widerspruchsfrist.
Unzulässige Schätzung und das Kürzungsrecht
Eine Schätzung nach § 9a HeizkostenV gilt als Teil der verbrauchsabhängigen Abrechnung. Anders ist es, wenn der Vermieter ganz auf die Erfassung verzichtet oder ohne Grund pauschal schätzt. Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Wann dieses Recht greift, erklärt der Artikel Das 15-%-Kürzungsrecht.
Fernablesbare Geräte machen Schätzungen seltener
Seit dem 01.12.2021 neu eingebaute Erfassungsgeräte müssen fernablesbar sein. Ältere Geräte, die das nicht sind, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer das ist technisch unmöglich oder eine unbillige Härte, so die Heizkostenverordnung. Mit Funkgeräten entfällt der Ablesetermin in der Wohnung, und die Zahl der Schätzungen wegen verpasster Termine sinkt. Fällt ein Gerät aus, bleibt die Schätzung nach § 9a HeizkostenV aber weiterhin möglich.
Bei fernablesbaren Geräten erhalten Mieter zudem regelmäßig Informationen über ihren Verbrauch. Auffällige Werte, etwa ein Gerät, das plötzlich nichts mehr zählt, fallen so früher auf. Mehr dazu im Artikel Monatliche Verbrauchsinformation.
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Zum NebenkostenrechnerHäufige Fragen
Darf geschätzt werden, wenn ich beim Ablesetermin nicht da war?
Wurde der Termin rechtzeitig angekündigt und hat der Mieter auch einen Ersatztermin nicht wahrgenommen, gilt das in der Regel als zwingender Grund für eine Schätzung. Wer verhindert ist, sollte früh einen anderen Termin vereinbaren oder eine Vertrauensperson in die Wohnung lassen.
Darf der Vermieter mehrere Jahre hintereinander schätzen?
Die Schätzung ist für einzelne Ausfälle gedacht. Fällt ein Gerät dauerhaft aus, muss der Vermieter es reparieren oder ersetzen lassen. Wiederholte Schätzungen ohne Behebung des Defekts sprechen gegen eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung.
Kann eine Schätzung auch zu meinen Gunsten ausfallen?
Ja. Der Schätzwert kann höher oder niedriger sein als der tatsächliche Verbrauch. Deshalb ist eine nachvollziehbare Grundlage wichtig, die Mieter und Vermieter gleichermaßen prüfen können.
Gilt die Regel auch für Kaltwasserzähler?
Die Heizkostenverordnung betrifft nur Heizung und Warmwasser. Für Kaltwasser gibt es keine eigene Schätzungsregel; bei einem Zählerausfall muss der Verbrauch aber ebenfalls nachvollziehbar ermittelt werden, etwa anhand früherer Zeiträume. Wie Wasserkosten sonst verteilt werden, zeigt der Artikel Wasser und Abwasser.
Muss der Vermieter mitteilen, dass geschätzt wurde?
Ja, die Abrechnung sollte die Schätzung erkennbar machen und die Grundlage nennen, etwa den Vorjahresverbrauch. Nur so kann der Mieter prüfen, ob der Ersatzwert plausibel ist. Fehlt jeder Hinweis, lohnt eine Nachfrage beim Vermieter oder Messdienst.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen