Werbungskosten bei Leerstand: Was trotzdem absetzbar ist

Warum Kosten ohne Mieteinnahmen absetzbar sein können

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die dazu dienen, Einnahmen zu erzielen. Bei einer Mietwohnung kommt es nicht darauf an, ob in einem bestimmten Jahr tatsächlich Miete geflossen ist. Entscheidend ist, dass der Eigentümer die Wohnung mit der Absicht hält, sie dauerhaft zu vermieten. Steuerrechtlich spricht man von der Einkünfteerzielungsabsicht.

Fehlen die Einnahmen, weil die Wohnung zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht, entsteht in der Anlage V ein Verlust. Dieser wird in der Regel mit anderen Einkünften wie Lohn oder Rente verrechnet und senkt so die Steuer. Wie das funktioniert und wann das Finanzamt genauer hinsieht, erklärt der Artikel Verluste aus Vermietung.

Welche Kosten bei Leerstand absetzbar sind

Grundsätzlich bleiben dieselben Kosten abziehbar wie bei einer vermieteten Wohnung. Einen Überblick über alle Posten gibt der Artikel Werbungskosten bei Vermietung. Bei Leerstand sind vor allem diese Ausgaben wichtig:

• Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem die Wohnung finanziert wurde.
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, die unabhängig von Mieteinnahmen weiterläuft.
• Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung.
• Hausgeld einer Eigentumswohnung, soweit es laufende Bewirtschaftungskosten betrifft.
• Kosten für die Mietersuche: Inserate, Fotos, Fahrten zu Besichtigungen, Maklergebühren für die Vermietung.
• Reparaturen, die die Wohnung wieder vermietbar machen, als Erhaltungsaufwand.

Nebenkosten der leeren Wohnung absetzen

Steht eine Wohnung leer, kann der Vermieter die Betriebskosten auf niemanden umlegen. Heizung, Allgemeinstrom, Wasser-Grundgebühren, Müllabfuhr und Grundsteuer muss er selbst tragen. Diese Nebenkosten des Leerstands sind Werbungskosten, weil sie mit der späteren Vermietung zusammenhängen.

Zu beachten ist das Zufluss- und Abflussprinzip (§ 11 EStG): Die Kosten zählen in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden. Nachzahlungen aus der Abrechnung des Versorgers oder der Hausverwaltung wirken sich deshalb erst im Zahlungsjahr aus. Umgekehrt sind vereinnahmte Umlagen der Mieter in vermieteten Zeiten Einnahmen; wie das zusammenspielt, zeigt der Artikel Kaltmiete oder Warmmiete versteuern?.

Beispiel: Sechs Monate Leerstand zwischen zwei Mietern

Die Vermietungsabsicht nachweisen

Je länger eine Wohnung leer steht, desto eher fragt das Finanzamt nach. Eine feste Grenze, ab der der Abzug entfällt, gibt es nicht. Es kommt auf die Umstände an: Wer ernsthaft und nachhaltig nach Mietern sucht, behält den Werbungskostenabzug auch bei längerem Leerstand. Wer dagegen nichts unternimmt, riskiert, dass das Finanzamt die Vermietungsabsicht verneint.

1. Inserate mit Datum und Plattform aufbewahren, am besten als Ausdruck oder Screenshot.
2. Anfragen, Besichtigungstermine und Absagen von Interessenten notieren.
3. Bei fehlender Nachfrage Miethöhe oder Werbung anpassen und diese Änderungen dokumentieren.
4. Renovierungen mit Rechnungen belegen, die zeigen, dass die Wohnung vermietbar gemacht wird.
5. Die Unterlagen gesammelt ablegen, damit sie bei einer Rückfrage des Finanzamts sofort vorliegen.

Wann der Abzug bei Leerstand kippt

Der Werbungskostenabzug entfällt, wenn die Absicht zu vermieten aufgegeben wird. Typische Fälle sind:

• Der Eigentümer will die Wohnung verkaufen statt neu vermieten. Was dann noch absetzbar ist, erklärt der Artikel Werbungskosten bei Verkaufsabsicht.
• Er will die Wohnung künftig selbst nutzen oder Angehörigen kostenlos überlassen; zu den Folgen siehe Wohnung kostenlos an Angehörige überlassen.
• Die Wohnung ist so baufällig, dass sie ohne grundlegende Sanierung nicht vermietbar ist, und eine Sanierung ist nicht ernsthaft geplant.
• Der Eigentümer hält die Wohnung bewusst frei, etwa für eine spätere eigene Nutzung.

Wer zwischenzeitlich schwankt, sollte den Zeitpunkt der Entscheidung festhalten. Kosten, die vor der Aufgabe der Vermietungsabsicht entstanden sind, bleiben in der Regel abziehbar.

Leerstand wegen Renovierung

Häufig steht eine Wohnung leer, weil sie nach dem Auszug renoviert wird. Die Renovierungskosten sind dann grundsätzlich Erhaltungsaufwand und sofort absetzbar; größere Beträge können auf mehrere Jahre verteilt werden, siehe Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Wer die Wohnung dagegen erst vor Kurzem gekauft hat, muss die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten beachten: Übersteigen Instandsetzungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie über die AfA abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 21 EStG
• § 11 EStG
• § 6 EStG