Indexmiete, Mietpreisbremse und Mietspiegel: Was gilt?
Kurz gesagt
Bei einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss: Sie darf in Gebieten mit Landesverordnung grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Spätere Erhöhungen folgen allein dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Mietspiegel und Kappungsgrenze begrenzen sie nicht, weil eine Erhöhung nach § 558 BGB während der Indexmiete ausgeschlossen ist.
Zwei Zeitpunkte: Vertragsschluss und spätere Anpassungen
Wer wissen will, welche Obergrenzen für eine Indexmiete gelten, muss zwei Zeitpunkte trennen. Beim Abschluss des Mietvertrags wird die Ausgangsmiete festgelegt. Für sie gelten dieselben Regeln wie für jede andere Neuvermietung. Während der Mietzeit ändert sich die Miete dann nach dem Verbraucherpreisindex. Für diese Anpassungen gibt es eigene Regeln in § 557b BGB, die die übrigen Mieterhöhungswege verdrängen.
| Regel | Ausgangsmiete | Spätere Indexerhöhungen |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) | gilt in Gebieten mit Landesverordnung | gilt nicht |
| Mietspiegel als Obergrenze | mittelbar über die Mietpreisbremse | keine Obergrenze |
| Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) | nicht anwendbar | nicht anwendbar |
| Mindestens ein Jahr gleiche Miete | – | gilt |
Mietpreisbremse: Sie gilt für die Anfangsmiete
In Gebieten, die das jeweilige Land per Verordnung bestimmt hat, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Das gilt auch, wenn die Parteien eine Indexmiete vereinbaren. Die Mietpreisbremse ist bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.
Die bekannten Ausnahmen gelten ebenfalls: eine höhere Vormiete, eine Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn, eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Auf eine Ausnahme muss der Vermieter vor Vertragsschluss unaufgefordert hinweisen. Ist die Ausgangsmiete zu hoch, muss der Mieter den Verstoß rügen, um zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Die Einzelheiten stehen im Artikel Mietpreisbremse.
Darf die Indexmiete über dem Mietspiegel liegen?
Ja, grundsätzlich schon. Der Mietspiegel ist ein Hilfsmittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Er spielt vor allem bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB eine Rolle. Diese Erhöhung ist bei einer Indexmiete aber ausgeschlossen. Steigt der Verbraucherpreisindex stärker als die Mieten am Ort, kann die Indexmiete deshalb im Lauf der Jahre über das Niveau des Mietspiegels wachsen.
Umgekehrt gilt das Gleiche: Steigen die Marktmieten schneller als die Verbraucherpreise, bleibt die Indexmiete darunter. Der Vermieter kann dann nicht auf den Mietspiegel ausweichen, solange die Indexvereinbarung läuft. Wie ein Mietspiegel aufgebaut ist, erklärt der Artikel Mietspiegel.
Eine Grenze setzt allein das allgemeine Recht: Eine Miete, die unangemessen hoch ist und eine Zwangslage ausnutzt, kann nach anderen Vorschriften unzulässig sein. Das ist aber ein seltener Ausnahmefall und hängt stark vom Einzelfall ab.
Gilt die Kappungsgrenze bei der Indexmiete?
Nein. Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen auf die Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf höchstens 20 %, in Gebieten mit Landesverordnung auf 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie gehört zur Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB. Weil dieser Weg bei einer Indexmiete gesperrt ist, greift auch die Kappungsgrenze nicht. Eine Indexmiete kann also in inflationsstarken Jahren stärker steigen, als es die Kappungsgrenze bei einer normalen Mieterhöhung erlauben würde.
Beispiel
Indexmiete ohne Kappungsgrenze
Die Zahlen sind frei gewählt. Die Ausgangsmiete beträgt 900 €. Über drei Anpassungen hinweg steigt der Verbraucherpreisindex insgesamt um 18 %. Die Miete darf dann auf 1.062 € steigen, denn 900 € × 1,18 = 1.062 €. Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete in einem Gebiet mit 15-%-Grenze wären in drei Jahren höchstens 1.035 € möglich gewesen, denn 900 € × 1,15 = 1.035 €.
Wie die Kappungsgrenze bei anderen Mieterhöhungen funktioniert, zeigt der Artikel Kappungsgrenze.
Was bleibt als Bremse für die Indexerhöhung?
- Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor sie erneut angepasst wird.
- Die Erhöhung darf nur so hoch sein, wie sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland tatsächlich verändert hat.
- Die Anpassung braucht eine Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung und wirkt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang.
- Modernisierungskosten darf der Vermieter nur bei Maßnahmen umlegen, zu denen er gesetzlich verpflichtet ist.
Wie die Erklärung aussehen muss, steht im Artikel Indexmiete erhöhen.
Vergleich mit der Staffelmiete und geplante Änderungen
Bei der Staffelmiete ist die Lage anders: Dort gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB), nicht nur für die erste. Mehr dazu im Artikel Staffelmiete und Mietpreisbremse. Welche der beiden Mietformen sich eignet, vergleicht der Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete.
Die Bundesregierung plant mit der Mietrechtsreform („Mietrecht II“) eine eigene Bremse für Indexmieten: In angespannten Wohnungsmärkten sollen Steigerungen des Verbraucherpreisindex über 3 % pro Jahr nur noch zur Hälfte weitergegeben werden. Das ist ein Entwurf und noch nicht in Kraft (Stand: September 2026). Bis dahin gelten die oben beschriebenen Regeln.
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Zum Indexmiete-RechnerHäufige Fragen
Muss der Vermieter die Indexmiete senken, wenn sie über dem Mietspiegel liegt?
Nein. Der Mietspiegel ist für laufende Indexmieten keine Obergrenze. Eine Senkung ist nach der Indexvereinbarung nur vorgesehen, wenn der Verbraucherpreisindex selbst sinkt.
Kann der Mieter die Mietpreisbremse noch Jahre nach Vertragsschluss geltend machen?
Eine Rüge ist grundsätzlich auch später möglich. Zurückfordern kann der Mieter aber in der Regel nur Miete, die nach der Rüge fällig wird. Wie die Rüge funktioniert, erklärt der Artikel Mietpreisbremse durchsetzen.
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein. Sie gilt nur in Gebieten, die die Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Welche Orte das sind, regelt das jeweilige Landesrecht.
Kann der Vermieter von der Indexmiete zur Vergleichsmiete wechseln?
Nicht einseitig. Solange die Indexvereinbarung gilt, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Nur wenn beide Seiten den Mietvertrag einvernehmlich ändern, ist ein Wechsel möglich.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen