Kaution bei Eigentümerwechsel: Wer zahlt sie zurück?
Kurz gesagt
Bei einem Verkauf tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und übernimmt auch die Rechte und Pflichten aus der Mietkaution. Er haftet für die Rückzahlung, selbst wenn der Verkäufer ihm die Kaution nicht übergeben hat. Kann der Mieter vom neuen Eigentümer nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB).
Kauf bricht nicht Miete – auch nicht bei der Kaution
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, läuft der Mietvertrag unverändert weiter. Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang, also mit der Eintragung im Grundbuch, an die Stelle des bisherigen Vermieters (§ 566 BGB). Für den Mieter ändert sich am Vertrag nichts – er hat nur einen neuen Vertragspartner.
Für die Mietkaution enthält § 566a BGB eine eigene Regel: Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus der geleisteten Sicherheit ergeben. Er darf die Kaution also für eigene Forderungen gegen den Mieter nutzen, muss sie am Ende aber auch zurückzahlen.
Der neue Eigentümer haftet – auch ohne Kaution erhalten zu haben
Entscheidend für Mieter: Der Käufer muss die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, auch wenn der Verkäufer sie ihm nie übergeben hat. Ob Verkäufer und Käufer die Kaution im Kaufvertrag geregelt haben, ist für den Mieter ohne Bedeutung. Der Käufer muss sich das Geld notfalls selbst beim Verkäufer zurückholen.
Kann der Mieter vom neuen Eigentümer die Kaution nicht erlangen, etwa weil dieser zahlungsunfähig ist, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Der Mieter muss sich also zuerst an den neuen Eigentümer wenden und erst danach an den alten.
| Wer | Rolle bei der Kaution |
|---|---|
| Neuer Eigentümer (Erwerber) | Tritt in Rechte und Pflichten ein, muss die Kaution zurückzahlen |
| Früherer Vermieter (Verkäufer) | Haftet weiter, wenn der Mieter vom Erwerber nichts erlangen kann |
| Mieter | Fordert die Kaution nach dem Auszug zuerst vom neuen Eigentümer zurück |
Was mit Kautionskonto und Zinsen passiert
Die Geldkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt sein; die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Beim Verkauf sollte der bisherige Vermieter die Kaution samt aufgelaufener Zinsen an den Käufer übertragen. Bei einem Kautionskonto geschieht das meist durch Umschreibung oder Übertragung auf ein neues Konto des Erwerbers.
Auch nach dem Wechsel gelten dieselben Anlagepflichten: Der neue Eigentümer muss die Kaution weiterhin getrennt von seinem Vermögen halten. Wie ein solches Konto funktioniert, erklärt der Artikel Mietkautionskonto: So funktioniert es; Einzelheiten zu den Erträgen stehen unter Zinsen auf die Mietkaution.
Beispiel: Verkauf ohne Übergabe der Kaution
Beispiel
Wer zahlt nach dem Auszug?
Ein Mieter hat 2016 eine Kaution von 1.950 € gezahlt, bis zum Verkauf sind angenommen 45 € Zinsen angefallen, zusammen 1.995 €. Der alte Vermieter verkauft die Wohnung 2024, übergibt die Kaution aber nicht an die Käuferin. Der Mieter zieht 2026 aus, Forderungen bestehen keine. Er kann die 1.995 € zuzüglich der seit dem Verkauf angefallenen Zinsen von der neuen Eigentümerin verlangen. Sie muss zahlen und kann sich das Geld beim Verkäufer zurückholen. Wäre die neue Eigentümerin zahlungsunfähig, könnte sich der Mieter an den früheren Vermieter halten.
Worauf Verkäufer und Käufer achten sollten
- Im Kaufvertrag regeln, dass die Kautionen aller Mieter samt Zinsen an den Käufer übertragen werden.
- Kautionsbeträge, Anlageform und Kontostände mit Belegen übergeben, zum Beispiel Kontoauszüge und Verpfändungserklärungen.
- Bei Bürgschaften oder verpfändeten Sparbüchern die Urkunden an den Käufer aushändigen.
- Den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren und ihm die neue Bankverbindung für die Miete mitteilen.
- Als Käufer prüfen, ob für jede Wohnung eine Kaution vereinbart und gezahlt wurde.
Verkauf kurz vor oder nach dem Auszug
Die Regeln zum Eintritt des Käufers gelten nur, wenn das Mietverhältnis beim Eigentumsübergang noch besteht. Ist der Mieter schon vorher ausgezogen und das Mietverhältnis beendet, tritt der Käufer nicht mehr in den Vertrag ein. Für die Rückzahlung der Kaution bleibt dann grundsätzlich der bisherige Vermieter zuständig.
Schwieriger ist der Fall, in dem der Verkauf in die Kündigungsfrist fällt. Wird der Käufer vor dem Auszug im Grundbuch eingetragen, ist er Vermieter zum Ende der Mietzeit und damit Ansprechpartner für die Kaution. Mieter sollten in solchen Fällen schriftlich klären, wer die Übergabe der Wohnung abnimmt und wer über die Kaution abrechnet. Auch der Zeitpunkt des Auszugs und der Stand der Zinsen gehören dokumentiert.
- Auszug und Ende des Mietverhältnisses vor dem Eigentumsübergang: der bisherige Vermieter zahlt zurück.
- Eigentumsübergang während des laufenden Mietverhältnisses: der Käufer zahlt zurück, der Verkäufer haftet ersatzweise.
- Unklare Lage: beide Seiten schriftlich anschreiben und um Auskunft bitten, wer die Kaution verwahrt.
Was Mieter beim Eigentümerwechsel tun können
Mieter müssen beim Verkauf nicht tätig werden, damit ihr Anspruch erhalten bleibt. Es ist aber sinnvoll, den Zahlungsnachweis für die Kaution aufzubewahren und den neuen Eigentümer um eine kurze Bestätigung zu bitten, dass die Kaution bei ihm angelegt ist. Das erleichtert die Rückforderung nach dem Auszug.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses gelten dieselben Regeln wie ohne Verkauf: Der Vermieter hat eine angemessene Prüfzeit und darf nur für berechtigte Forderungen einbehalten. Wie Mieter dann vorgehen, beschreibt der Artikel Kaution zurückfordern; zu den üblichen Zeiträumen siehe Wann bekomme ich die Kaution zurück?.
Häufige Fragen
Muss der Mieter die Kaution beim neuen Eigentümer noch einmal zahlen?
Nein. Die bereits geleistete Kaution bleibt bestehen und geht mit dem Mietverhältnis auf den Erwerber über. Eine zweite Zahlung kann der neue Eigentümer nicht verlangen.
Ab wann ist der neue Eigentümer für die Kaution zuständig?
Grundsätzlich ab dem Eigentumsübergang, also der Eintragung im Grundbuch. Bis dahin bleibt der bisherige Vermieter Vertragspartner des Mieters.
Darf der neue Eigentümer die Kaution mit alten Forderungen des Verkäufers verrechnen?
Ob Forderungen aus der Zeit vor dem Verkauf mit der Kaution verrechnet werden dürfen, hängt vom Einzelfall und den Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer ab. Bei Streit hilft eine Beratung beim Mieterverein oder bei Haus & Grund.
Gilt das auch bei einer Erbschaft?
Beim Erbfall wird der Erbe Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters und übernimmt dessen Pflichten, einschließlich der Rückzahlung der Kaution. Die Regel des § 566a BGB betrifft dagegen den Verkauf.
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, einschließlich der Kaution.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen