Kaution zurückfordern: So gehen Mieter vor

Muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Ja. Die Kaution ist eine Sicherheit, kein Geld, das dem Vermieter endgültig gehört. Sie sichert seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab, etwa offene Mieten oder Schäden an der Wohnung. Ist das Mietverhältnis beendet, die Wohnung zurückgegeben und hat der Vermieter keine berechtigten Forderungen mehr, muss er die Kaution vollständig auszahlen.

Das Gesetz nennt dafür keinen festen Termin. Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob noch Ansprüche bestehen. Nach der Rechtsprechung ist eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zulässig; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall kann sie auch länger sein. Wie sich dieser Zeitraum berechnet, erklärt der Artikel Wann bekomme ich die Kaution zurück?.

Kaution mit Zinsen zurückverlangen

Eine Geldkaution muss der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, grundsätzlich zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Mieter können deshalb nicht nur den eingezahlten Betrag, sondern auch die angefallenen Zinsen zurückverlangen.

Hat der Vermieter die Kaution nicht angelegt, muss er den Mieter nach verbreiteter Auffassung grundsätzlich so stellen, als wäre sie ordnungsgemäß verzinst worden. Mieter sollten in ihrem Schreiben ausdrücklich „Kaution nebst Zinsen“ verlangen und um einen Nachweis der Erträge bitten, etwa einen Kontoauszug des Kautionskontos. Wie die Zinsen berechnet werden und welche Anlageformen zulässig sind, erklären eigene Artikel zu Kautionszinsen und zur Anlage der Kaution.

Gründe, aus denen der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt

Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte, konkrete Forderungen aus dem Mietverhältnis verwenden. Pauschale Einbehalte ohne Begründung muss der Mieter nicht hinnehmen. Typische Gründe sind:

• offene Mieten oder andere Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis,
• Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen – normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB),
• Schönheitsreparaturen, aber nur, wenn eine wirksame Renovierungsklausel im Mietvertrag steht und der Mieter nicht renoviert hat,
• eine zu erwartende Nachzahlung aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung – dann aber nur ein angemessener Teil der Kaution.

Kein Grund sind dagegen gewöhnliche Gebrauchsspuren, unwirksame Renovierungsklauseln oder bloße Vermutungen. Wann ein Einbehalt insgesamt zulässig ist, behandelt Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.

Schritt für Schritt: So fordern Mieter die Kaution zurück

1. Bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll anfertigen, Zählerstände notieren und den Zustand der Räume mit Fotos festhalten.
2. Dem Vermieter schriftlich die neue Anschrift und die Bankverbindung für die Rückzahlung mitteilen.
3. Nach einer angemessenen Zeit die Kaution nebst Zinsen schriftlich zurückfordern und eine Abrechnung verlangen; eine konkrete Zahlungsfrist setzen, etwa zwei Wochen.
4. Bleibt die Zahlung aus, mit einer zweiten Frist mahnen und den Zugang des Schreibens nachweisbar machen, zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben oder Bote.
5. Bei Streit Rat beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
6. Als letzten Schritt kommt ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage in Betracht.

Der Vermieter muss seine Abzüge nachvollziehbar darlegen. Welche Angaben dazu gehören, zeigt der Artikel Kautionsabrechnung: Was sie enthalten muss.

Sparbuch, Bürgschaft oder Kautionsversicherung zurückfordern

Nicht jede Kaution ist eine Überweisung auf ein Kautionskonto. Wurde ein Sparbuch auf den Namen des Mieters an den Vermieter verpfändet, verlangt der Mieter nach dem Auszug die Freigabe des Pfandrechts und die Rückgabe des Sparbuchs. Der Vermieter darf nur den Teil verwerten, der seinen berechtigten Forderungen entspricht.

Bei einer Bürgschaft, etwa einer Bankbürgschaft oder einer Mietkautionsversicherung, fordert der Mieter die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen. Solange der Vermieter die Urkunde behält, laufen bei manchen Anbietern Gebühren weiter. Deshalb lohnt es sich, die Rückgabe schriftlich und mit Frist zu verlangen, sobald keine Ansprüche mehr offen sind. Kaution und Bürgschaft zusammen dürfen grundsätzlich drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.

Beispiel: Welcher Betrag ist zurückzufordern?

Teilrückzahlung bei ausstehender Nebenkostenabrechnung

Die häufigste Verzögerung entsteht, weil die Nebenkostenabrechnung für das Auszugsjahr noch fehlt. Der Vermieter darf dann einen Teil zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Den übrigen Betrag darf er nicht so lange festhalten. Mieter können also verlangen, dass der nicht benötigte Teil ausgezahlt wird. Mehr dazu im Artikel Kaution einbehalten wegen der Nebenkostenabrechnung.

Wann verjährt der Anspruch auf die Kaution?

Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, also fällig wurde (§ 199 BGB). Weil die Fälligkeit von der Prüfzeit abhängt, lässt sich der genaue Beginn nicht pauschal bestimmen. Mieter sollten den Anspruch daher nicht jahrelang ruhen lassen, sondern zeitnah nach dem Auszug geltend machen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB
• § 538 BGB
• § 548 BGB
• § 195 BGB