Kautionsabrechnung nach dem Auszug: Was sie enthalten muss

Was ist eine Kautionsabrechnung?

Die Kaution sichert die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Nach dem Ende der Mietzeit muss er klären, ob und in welcher Höhe er noch Ansprüche hat, und das Ergebnis dem Mieter mitteilen. Diese Aufstellung nennt man Kautionsabrechnung. Sie ist gesetzlich nicht im Einzelnen geregelt, ergibt sich aber aus dem Zweck der Kaution: Der Mieter muss erkennen können, welcher Betrag ihm zusteht und warum.

Hat der Vermieter keine Forderungen, genügt es, die Kaution samt Zinsen vollständig zu überweisen. Eine ausführliche Abrechnung wird wichtig, sobald er etwas abzieht oder zurückbehält.

Diese Angaben gehören in die Abrechnung

• Namen der Vertragsparteien, Anschrift der Wohnung und Datum der Rückgabe,
• gezahlter Kautionsbetrag und Anlageform, etwa Kautionskonto oder verpfändetes Sparbuch,
• angefallene Zinsen und sonstige Erträge – sie stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB),
• jede Gegenforderung einzeln mit Grund und Betrag, zum Beispiel offene Miete oder ein bestimmter Schaden,
• gegebenenfalls ein Einbehalt für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung mit Begründung der Höhe,
• der Auszahlungsbetrag und das Konto, auf das überwiesen wird.

Welche Abzüge zulässig sind – und welche nicht

Abziehen darf der Vermieter nur berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen offene Mieten, Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und Schönheitsreparaturen, wenn eine wirksame Klausel sie dem Mieter auferlegt. Gewöhnliche Abnutzung muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB).

Ob nach langer Mietdauer renoviert werden muss, hängt vor allem von der Klausel im Mietvertrag ab; dazu der Artikel Nach 5, 10 oder 20 Jahren ausziehen: Muss ich renovieren?. Streitpunkt ist oft auch Schimmel – wer dafür haftet, erklärt Schimmel beim Auszug.

Rechenbeispiel einer Kautionsabrechnung

Wann die Abrechnung fällig ist

Eine feste gesetzliche Frist für die Kautionsabrechnung gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch mehr. Wann Mieter mit dem Geld rechnen können, erklärt der Artikel Wann bekomme ich die Kaution zurück?.

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, rechnet der Vermieter die Kaution in zwei Stufen ab: zunächst alles außer dem Einbehalt, später den Rest. Wie hoch dieser Einbehalt sein darf, steht im Artikel Kaution einbehalten wegen der Nebenkostenabrechnung.

Für Schadensersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung gilt eine kurze Verjährung von sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Vermieter sollten Schäden deshalb bald nach dem Auszug beziffern und in die Abrechnung aufnehmen, statt die Kaution ohne Erklärung monatelang liegen zu lassen.

Muster: Kautionsabrechnung nach dem Auszug

(Name und Anschrift des Vermieters)

(Name und neue Anschrift des Mieters)

(Ort, Datum)

Kautionsabrechnung für die Wohnung (Anschrift der Wohnung)

Sehr geehrte(r) (Name des Mieters),

das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung endete am (Datum), die Wohnung wurde am (Datum) zurückgegeben. Über die Mietkaution rechne ich wie folgt ab:

Gezahlte Kaution: (Betrag) €
Zinsen und Erträge bis (Datum): (Betrag) €
Zwischensumme: (Betrag) €

Abzüge:
1. (Grund der Forderung, z. B. offene Miete für Monat/Jahr): (Betrag) €
2. (Grund der Forderung, z. B. Schaden laut beigefügter Rechnung): (Betrag) €

Einbehalt für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung (Abrechnungszeitraum): (Betrag) €
Begründung der Höhe: (z. B. Ergebnis der letzten Abrechnungen)

Auszahlungsbetrag: (Betrag) €

Den Auszahlungsbetrag überweise ich bis zum (Datum) auf Ihr Konto (IBAN des Mieters). Über den Einbehalt rechne ich ab, sobald die Betriebskostenabrechnung vorliegt.

Anlagen: (z. B. Kontoauszug Kautionskonto, Übergabeprotokoll, Rechnungen)

Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift des Vermieters)

Häufige Fehler in Kautionsabrechnungen

Viele Streitfälle entstehen nicht wegen der Forderungen selbst, sondern weil die Abrechnung unvollständig ist. Diese Fehler kommen besonders oft vor:

• Die Zinsen fehlen oder werden nicht belegt, obwohl sie dem Mieter zustehen.
• Abzüge sind nur pauschal benannt, etwa „Renovierung“ oder „Reinigung“, ohne Beschreibung und Betrag.
• Normale Gebrauchsspuren wie leichte Abnutzung von Böden oder Wänden werden als Schaden abgerechnet.
• Es werden Renovierungskosten angesetzt, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.
• Die gesamte Kaution wird für die Betriebskosten festgehalten, obwohl nur ein Teil nötig wäre.
• Der einbehaltene Betrag wird nach Eingang der Betriebskostenabrechnung nicht mehr abgerechnet.

Vermieter vermeiden solche Fehler, wenn sie jede Position einzeln aufführen und die Belege beilegen. Mieter können fehlende Angaben schriftlich nachfordern, bevor sie die Abrechnung akzeptieren.

Was Mieter mit der Abrechnung tun sollten

1. Prüfen, ob der richtige Kautionsbetrag und die Zinsen angesetzt sind.
2. Jeden Abzug mit Übergabeprotokoll, Fotos und Mietvertrag abgleichen.
3. Unklaren oder unberechtigten Posten schriftlich widersprechen und Belege anfordern.
4. Bei einem Einbehalt für die Nebenkosten notieren, bis wann die Betriebskostenabrechnung spätestens kommen muss.

Zahlt der Vermieter trotz Widerspruch nicht, zeigt der Artikel Kaution zurückfordern, wie Mieter ihren Anspruch durchsetzen.

Häufige Fragen

Rechtsgrundlagen

• § 551 BGB
• § 538 BGB
• § 548 BGB