Muss der Vermieter die Kaution getrennt anlegen?
Kurz gesagt
Ja. Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Andere Anlageformen sind nur erlaubt, wenn Vermieter und Mieter das vereinbaren. Der Mieter selbst muss nichts anlegen; die Erträge stehen aber ihm zu.
Die Anlagepflicht nach § 551 Abs. 3 BGB
Überlässt der Mieter dem Vermieter eine Geldsumme als Sicherheit, muss der Vermieter sie nach § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut anlegen, und zwar getrennt von seinem Vermögen und zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.
Die Pflicht besteht von Gesetzes wegen. Sie gilt auch, wenn der Mietvertrag nichts dazu sagt, und sie gilt für jede Rate der Kaution ab ihrem Eingang. Eine Vereinbarung, die den Mieter hier schlechter stellt, ist unwirksam.
Warum die Trennung vom Vermögen so wichtig ist
Die Kaution gehört wirtschaftlich weiter dem Mieter. Der Vermieter verwahrt sie nur als Treuhänder. Die getrennte Anlage soll sicherstellen, dass das Geld nicht mit dem übrigen Vermögen des Vermieters vermischt wird.
- Gerät der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten, ist eine sauber getrennt angelegte Kaution in der Regel vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt.
- Beim Verkauf der Wohnung lässt sich die Kaution eindeutig dem Mietverhältnis zuordnen und an den Erwerber übertragen.
- Der Mieter kann jederzeit nachvollziehen, wie hoch seine Sicherheit einschließlich Zinsen ist.
Verstößt der Vermieter gegen die Pflicht und legt die Kaution etwa auf seinem Girokonto ab, kann er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, etwa für entgangene Zinsen. Nach der Rechtsprechung kann ein solcher Verstoß je nach Einzelfall sogar strafrechtlich als Untreue relevant werden.
Welche Anlageformen sind erlaubt?
| Anlageform | Erlaubt? |
|---|---|
| Kautionskonto oder Sparkonto bei einer Bank, getrennt vom Vermögen des Vermieters | Ja, gesetzlicher Regelfall |
| Sammelkonto für mehrere Mieter, als Treuhandkonto gekennzeichnet | Grundsätzlich ja, wenn es von eigenem Geld getrennt ist |
| Privates Girokonto des Vermieters | Nein |
| Aktien, Fonds oder ETF | Nur mit Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter |
| Bargeld im Tresor des Vermieters | Nein |
Wer eine renditestärkere Anlage vereinbaren möchte, trägt auch deren Risiko. Welche Punkte dabei zu regeln sind, zeigt der Artikel Kaution in Aktien oder ETF anlegen. Wie ein klassisches Mietkautionskonto eröffnet wird, steht im eigenen Artikel.
Muss der Mieter die Kaution selbst anlegen?
Nein. Bei einer Barkaution liegt die Anlagepflicht allein beim Vermieter. Der Mieter überweist oder übergibt das Geld; was danach damit passiert, ist Sache des Vermieters.
Anders ist es, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Mieter selbst ein Sparbuch oder Kautionskonto auf seinen Namen eröffnet und es an den Vermieter verpfändet. Dann legt der Mieter das Geld an, der Vermieter erhält ein Pfandrecht und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen darauf zugreifen. Diese Variante muss vereinbart werden.
So prüfen Mieter, ob die Kaution richtig angelegt ist
- Den Vermieter schriftlich um einen Nachweis bitten, dass die Kaution getrennt bei einer Bank angelegt ist, etwa eine Kopie der Kontoeröffnung oder einen Kontoauszug.
- Prüfen, ob das Konto als Kautions- oder Treuhandkonto erkennbar ist und nicht als Privatkonto des Vermieters.
- Bleibt der Nachweis aus, eine angemessene Frist setzen und den Nachweis erneut verlangen.
- Bei anhaltender Weigerung Rat beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
Weist der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage nicht nach, kann der Mieter nach der Rechtsprechung unter Umständen weitere Zahlungen auf die Kaution zurückhalten, bis der Nachweis vorliegt. Ob das zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab.
Beispiel: Kaution in Raten richtig anlegen
Beispiel
Kautionskonto bei drei Raten
Eine Vermieterin vereinbart 1.950 € Kaution. Der Mieter nutzt sein Recht auf drei Raten und zahlt jeweils 650 €. Die Vermieterin eröffnet vor Mietbeginn ein Kautionskonto auf ihren Namen mit dem Zusatz „Kaution Mieter Wohnung 2. OG links“ und nennt dem Mieter diese Kontoverbindung. Nach drei Monaten liegen dort 3 × 650 € = 1.950 €, getrennt von ihrem übrigen Geld.
Wem gehören die Zinsen aus der Anlage?
Die Erträge der Anlage stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Vermieter darf sie nicht entnehmen. Sie werden am Ende zusammen mit der Kaution abgerechnet. Einzelheiten stehen im Artikel Zinsen auf die Mietkaution; wie Mieter ihr Geld nach dem Auszug zurückverlangen, erklärt Kaution zurückfordern.
Häufige Fragen
Gilt die Anlagepflicht auch für eine Bürgschaft?
Nein. Die Anlagepflicht betrifft nur eine Geldsumme. Bei einer Bürgschaft oder einer Kautionsversicherung fließt kein Geld an den Vermieter, das er anlegen könnte.
Darf der Vermieter die Kaution bei einer Bank im Ausland anlegen?
Das Gesetz verlangt ein Kreditinstitut und die Trennung vom Vermögen. Üblich und am sichersten für beide Seiten ist ein Konto bei einer Bank im Inland. Eine andere Lösung sollte mit dem Mieter abgestimmt werden.
Muss die Kaution auch bei einem Untermietverhältnis angelegt werden?
Ja. Auch der Hauptmieter, der untervermietet, ist Vermieter im Sinne des Gesetzes. Nimmt er von seinem Untermieter eine Geldkaution, muss er sie ebenso getrennt anlegen.
Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?
Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein und haftet für die Rückzahlung. Kann der Mieter vom Erwerber nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB).
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen