Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Kurz gesagt
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen Teil zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Keine feste Frist, sondern eine angemessene Prüfzeit
Die Kaution sichert alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Deshalb muss er sie nicht am Tag des Auszugs zurückzahlen. Er darf zunächst prüfen, ob noch Forderungen bestehen, etwa wegen Schäden, offener Miete oder Nebenkosten. Das Gesetz nennt dafür keine konkrete Zahl an Tagen oder Monaten.
Nach der Rechtsprechung steht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu. Häufig werden drei bis sechs Monate genannt. Wie lange die Frist im Einzelfall ist, hängt davon ab, wie überschaubar die Lage ist: Ist die Wohnung einwandfrei übergeben und gibt es keine offenen Posten, spricht viel für eine zügige Rückzahlung. Bei Streit über Schäden oder ausstehenden Abrechnungen kann es auch länger dauern.
Was der Vermieter vor der Rückzahlung prüft
- Offene Mieten oder Nutzungsentschädigung für die Zeit nach dem Mietende.
- Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
- Schönheitsreparaturen, wenn eine wirksame Klausel sie dem Mieter auferlegt.
- Eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung mit zu erwartender Nachzahlung.
- Die Zinsen aus der Kautionsanlage, die dem Mieter zustehen.
Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen (§ 538 BGB). Welche Gründe für einen Einbehalt tragen und welche nicht, erklärt der Artikel Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?.
Sechs Monate: Die Verjährung setzt eine Grenze
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Für Schadensersatz wegen Schäden hat der Vermieter also nicht beliebig viel Zeit. Mehr dazu im Artikel Schäden nach dem Auszug entdeckt.
Das heißt nicht, dass die Kaution automatisch nach sechs Monaten fällig ist. Die Verjährung betrifft nur bestimmte Ansprüche. Andere Forderungen, etwa aus der Nebenkostenabrechnung, folgen eigenen Regeln.
Teilweiser Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung über die Betriebskosten kommt oft erst viele Monate nach dem Auszug, denn sie muss dem Mieter erst bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten. Den Rest muss er nach der Prüfzeit auszahlen.
Beispiel
Rückzahlung in zwei Schritten
Die Mieterin zieht Ende März 2026 aus. Die Kaution beträgt mit Zinsen 2.130 €. Schäden gibt es keine, die Nebenkostenabrechnung für 2026 kommt aber erst im Folgejahr. In den Vorjahren gab es Nachzahlungen von rund 150 €. Der Vermieter zahlt im Juni 2026 1.930 € aus und behält 200 € zurück. Ergibt die Abrechnung später eine Nachzahlung von 140 €, verrechnet er sie und überweist die restlichen 60 €.
Ein Guthaben aus der Abrechnung muss der Vermieter ebenfalls auszahlen, siehe Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung. Wie lange der Mieter selbst Einwände gegen die Abrechnung erheben kann, erklärt Wie lange kann man der Nebenkostenabrechnung widersprechen?.
So beschleunigen Mieter die Rückzahlung beim Auszug
- Die Wohnung vertragsgemäß und besenrein zurückgeben und alle Schlüssel übergeben.
- Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen erstellen und von beiden unterschreiben lassen. Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber ein wichtiges Beweismittel.
- Dem Vermieter die neue Anschrift und die Bankverbindung schriftlich mitteilen.
- Nach einer angemessenen Zeit schriftlich nach dem Stand der Abrechnung fragen und eine Frist für die Rückzahlung setzen.
- Bleibt der Vermieter untätig, die Kaution förmlich zurückfordern.
Wie eine förmliche Aufforderung aussieht, steht im Artikel Kaution zurückfordern.
Die Kaution nicht mit den letzten Mieten verrechnen
Manche Mieter wollen die Wartezeit umgehen und zahlen die letzten Monatsmieten nicht, weil der Vermieter ja die Kaution hat. Dieses „Abwohnen“ ist grundsätzlich nicht erlaubt. Die Kaution soll gerade auch Ansprüche absichern, die erst nach dem Auszug sichtbar werden. Wer trotzdem so vorgeht, riskiert Mahnungen und im Extremfall eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Sonderfälle: Verkauf und Wohngemeinschaft
Wurde das Haus während der Mietzeit verkauft, muss der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen. Kann der Mieter von ihm nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB). Details unter Kaution bei Eigentümerwechsel.
In einer Wohngemeinschaft wird die Kaution grundsätzlich erst zurückgezahlt, wenn das gesamte Mietverhältnis endet. Zieht nur ein Mitbewohner aus, regeln die Mitbewohner den Ausgleich meist untereinander, siehe Kaution in der WG oder bei Untermiete. Einen Überblick über alle Regeln gibt der Artikel Mietkaution: Höhe, Zahlung und Rückzahlung.
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Bekomme ich auch die Zinsen zurück?
Ja. Die Erträge aus der Kautionsanlage stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Sie werden zusammen mit der Kaution abgerechnet, siehe Zinsen auf die Mietkaution.
Muss der Vermieter über die Kaution abrechnen?
Ja. Er muss darlegen, welche Forderungen er mit der Kaution verrechnet und welcher Betrag an den Mieter geht. Eine pauschale Einbehaltung ohne Begründung genügt nicht.
Wie lange kann der Mieter die Kaution zurückfordern?
Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt grundsätzlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist (§ 199 BGB).
Was tun, wenn der Vermieter nach Monaten nicht reagiert?
Zunächst schriftlich mit Frist zur Rückzahlung auffordern. Bleibt das erfolglos, kommen ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage in Betracht. Unterstützung bieten Mietervereine oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen