Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Kurz gesagt
Der Vermieter darf die Mietkaution nach dem Auszug nur einbehalten, soweit er noch berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis hat, etwa offene Mieten, Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder eine zu erwartende Nebenkostennachzahlung. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung erlaubt eine angemessene Prüfzeit, häufig werden drei bis sechs Monate genannt. Für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er nur einen angemessenen Teil zurückhalten, nicht die ganze Kaution.
Wozu die Kaution dient – und warum das den Einbehalt begrenzt
Die Mietkaution sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB) und gehört wirtschaftlich weiter dem Mieter. Der Vermieter verwahrt sie nur. Daraus folgt die zentrale Regel: Einbehalten darf er nur, was er zur Deckung einer konkreten, berechtigten Forderung braucht.
Einen Einbehalt „auf Verdacht“ oder als Druckmittel sieht das Gesetz nicht vor. Auch die Zinsen, die auf dem Kautionskonto anfallen, stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).
Wofür der Vermieter die Kaution zurückhalten darf
| Anlass | Einbehalt zulässig? |
|---|---|
| Offene Mieten oder Nutzungsentschädigung | Ja, in Höhe des Rückstands |
| Schäden über die normale Abnutzung hinaus | Ja, in Höhe der nachvollziehbaren Kosten |
| Schönheitsreparaturen bei wirksamer Klausel, nicht durchgeführt | Ja, in Höhe der angemessenen Kosten |
| Zu erwartende Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung | Ja, aber nur ein angemessener Teil |
| Normale Gebrauchsspuren | Nein (§ 538 BGB) |
| Renovierung trotz unwirksamer Klausel | Nein |
| Pauschaler Einbehalt ohne konkrete Forderung | Nein |
Die Forderung muss tatsächlich bestehen und der Höhe nach begründet sein. Bei Schäden muss der Vermieter darlegen, was beschädigt ist und welche Kosten entstehen. Dass der Mieter normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht ersetzen muss, regelt § 538 BGB.
Wie lange darf die Kaution einbehalten werden?
Das Gesetz nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. Nach der Rechtsprechung steht dem Vermieter nach Rückgabe der Wohnung eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu. Häufig werden drei bis sechs Monate genannt; im Einzelfall kann die Frist kürzer oder länger ausfallen, je nachdem, wie übersichtlich die Lage ist.
Ist nach der Übergabe klar, dass keine Forderungen bestehen, gibt es keinen Grund, die Kaution lange festzuhalten. Umgekehrt darf der Vermieter einen Teil über diese Frist hinaus zurückbehalten, wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist. Wie sich das auf den Rückzahlungszeitpunkt auswirkt, beschreibt der Artikel Wann bekomme ich die Kaution zurück?.
Teilweiser Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung
Zieht der Mieter während eines Abrechnungszeitraums aus, kann der Vermieter die Betriebskosten oft erst Monate später abrechnen. Er darf dann einen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Als Anhaltspunkt dient meist das Ergebnis der letzten Abrechnungen. Den Rest muss er auszahlen. Einzelheiten stehen im Artikel Kaution einbehalten wegen der Nebenkostenabrechnung.
Beispiel
Angemessener Teileinbehalt
Die Kaution beträgt 1.800 €, die Zinsen belaufen sich angenommen auf 18 €. Nach der Übergabe sind keine Schäden festgestellt. Die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre ergaben Nachzahlungen von 90 € und 110 €. Ein Einbehalt von 150 € ist nachvollziehbar; der Vermieter zahlt 1.668 € aus (1.818 € minus 150 €). Die gesamte Kaution bis zur Abrechnung festzuhalten, wäre dagegen unverhältnismäßig.
Darf der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?
Während das Mietverhältnis läuft, soll die Kaution die Ansprüche des Vermieters für später sichern. Nach der Rechtsprechung darf er sie deshalb grundsätzlich nur eingeschränkt antasten, etwa bei unbestrittenen oder gerichtlich festgestellten Forderungen. Greift er zu, kann er vom Mieter verlangen, die Kaution wieder aufzufüllen.
Umgekehrt darf der Mieter die Kaution grundsätzlich nicht mit den letzten Mieten verrechnen, sie also nicht „abwohnen“. Wie Vermieter mit offenen Mieten umgehen, zeigt der Artikel Mietschulden: Darf der Vermieter mit der Kaution verrechnen?.
Streit über Schäden: Worauf es beim Nachweis ankommt
Die meisten Auseinandersetzungen drehen sich um die Frage, ob ein Schaden schon beim Einzug vorhanden war, vom Mieter verursacht wurde oder nur normale Abnutzung ist. Hier entscheiden die Beweise. Ein Übergabeprotokoll beim Ein- und Auszug ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel für beide Seiten.
- Vermieter sollten Schäden beim Auszug im Protokoll genau beschreiben, fotografieren und die Kosten mit Kostenvoranschlag oder Rechnung belegen.
- Mieter sollten das Protokoll nur unterschreiben, wenn es den Zustand zutreffend wiedergibt, und abweichende Ansichten schriftlich vermerken.
- Fotos mit Datum aus der Einzugszeit helfen, bereits vorhandene Mängel nachzuweisen.
Ist ein Schaden strittig, darf der Vermieter den dafür angesetzten Betrag zunächst zurückbehalten. Den unstreitigen Rest der Kaution muss er trotzdem auszahlen, wenn keine weiteren Forderungen bestehen.
Was Mieter tun können, wenn die Kaution zu Unrecht einbehalten wird
- Eine schriftliche Kautionsabrechnung verlangen, aus der jeder Abzug mit Betrag und Begründung hervorgeht.
- Die Abzüge mit dem Übergabeprotokoll, Fotos und dem Mietvertrag vergleichen.
- Unberechtigten Posten schriftlich widersprechen und für den strittigen Betrag eine Zahlungsfrist setzen.
- Bei anhaltendem Streit Rat beim Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht einholen.
Wie ein solches Schreiben aufgebaut ist und wann ein gerichtliches Mahnverfahren infrage kommt, erklärt der Artikel Kaution zurückfordern.
Was Vermieter beim Einbehalt beachten sollten
Wer einen Teil der Kaution zurückhält, sollte das dem Mieter nachvollziehbar mitteilen: welcher Betrag, aus welchem Grund und bis wann voraussichtlich. Schäden gehören mit Fotos und Kostenvoranschlag oder Rechnung belegt. Ein klarer, begründeter Einbehalt vermeidet Streit und zeigt im Ernstfall, dass der Betrag nicht willkürlich festgesetzt wurde.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkosten behalten?
In der Regel nicht. Zulässig ist nur ein Teil, der sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientiert. Den übrigen Betrag muss der Vermieter auszahlen, sobald keine anderen Forderungen mehr bestehen.
Muss der Vermieter die Kaution einbehalten schriftlich begründen?
Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Der Vermieter muss aber nachvollziehbar darlegen, welche Forderungen er mit der Kaution verrechnet. Eine schriftliche Abrechnung ist dafür der übliche und sichere Weg.
Darf die Kaution wegen kleiner Kratzer oder Dübellöcher einbehalten werden?
Gewöhnliche Gebrauchsspuren gehören zur normalen Abnutzung, die der Mieter nicht ersetzen muss (§ 538 BGB). Ob eine Spur darüber hinausgeht, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Anzahl und Ausmaß.
Was passiert, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig schickt?
Kommt die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums, ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Dann entfällt auch der Grund für einen Einbehalt, und der zurückgehaltene Betrag ist auszuzahlen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen