Kaution nach fristloser Kündigung: Gibt es sie zurück?
Kurz gesagt
Ja, auch nach einer fristlosen Kündigung steht dem Mieter die Kaution grundsätzlich zu, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Vermieters gebraucht wird. Der Vermieter darf Mietrückstände, Schäden und weitere Kündigungsfolgen verrechnen und muss den Rest nach einer angemessenen Prüfzeit auszahlen. Die Kündigung selbst ist keine Strafe, die die Kaution verfallen lässt; die Kaution ist eine Sicherheit nach § 551 BGB.
Die Kaution verfällt durch eine fristlose Kündigung nicht
Viele Mieter befürchten, dass sie nach einer fristlosen Kündigung ihre Kaution komplett verlieren. Das stimmt so nicht. Die Kaution ist eine Sicherheit für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (§ 551 BGB). Sie gehört wirtschaftlich weiter dem Mieter und darf nur für tatsächlich bestehende Ansprüche verwendet werden.
Das gilt unabhängig davon, wer fristlos gekündigt hat und aus welchem Grund. Entscheidend ist allein, welche Forderungen der Vermieter am Ende nachweisen kann. Bleibt nach der Abrechnung etwas übrig, muss er es zurückzahlen, einschließlich der angefallenen Zinsen. Wem die Zinsen zustehen, erklärt der Artikel Zinsen auf die Mietkaution.
Häufige Gründe für eine fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis ohne Kündigungsfrist. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus (§ 543 BGB, § 569 BGB). Welche Kosten der Vermieter danach mit der Kaution verrechnen kann, hängt stark vom Grund ab.
| Kündigungsgrund | Wer kündigt? | Typische Folgen für die Kaution |
|---|---|---|
| Zahlungsverzug: zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt zwei Monatsmieten über längere Zeit | Vermieter | Rückstände werden mit der Kaution verrechnet |
| Nachhaltige Störung des Hausfriedens | Vermieter oder Mieter | Verrechnung nur bei nachweisbaren Schäden oder Rückständen |
| Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung | Mieter | Kaution in der Regel voll zurück, soweit keine Forderungen offen sind |
| Sonstige schwere Pflichtverletzung nach Abmahnung | Vermieter oder Mieter | abhängig von den nachgewiesenen Schäden |
Bei den meisten Pflichtverletzungen muss vor der Kündigung eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe stehen (§ 543 Abs. 3 BGB). Beim Zahlungsverzug ist das nicht nötig.
Was darf der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung verrechnen?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution für alle berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis verwenden. Nach einer fristlosen Kündigung kommen typischerweise mehrere Posten zusammen:
- Mietrückstände bis zum Ende des Mietverhältnisses.
- Nutzungsentschädigung, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht auszieht und die Wohnung weiter nutzt.
- Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
- Kündigungsfolgeschaden: Hat der Mieter die Kündigung verschuldet, kann der Vermieter grundsätzlich den Mietausfall verlangen, bis die Wohnung wieder vermietet ist, begrenzt auf einen angemessenen Zeitraum.
- Kosten einer Räumung, wenn der Vermieter die Wohnung gerichtlich räumen lassen musste.
- Nebenkostennachzahlungen, soweit sie zu erwarten sind.
Alle Posten muss der Vermieter nachvollziehbar belegen. Pauschale Abzüge ohne Nachweis sind nicht zulässig. Wie eine ordentliche Abrechnung aussieht, zeigt der Artikel Kautionsabrechnung: Was sie enthalten muss. Die Frage, ob der Vermieter mit Mietschulden überhaupt verrechnen darf, behandelt der Artikel Mietschulden und Kaution im Detail.
Beispiel: Abrechnung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Beispiel
Kaution von 2.400 € nach fristloser Kündigung
Ein Mieter zahlt 800 € Nettokaltmiete und hat eine Kaution von 2.400 € hinterlegt. Er gerät mit zwei Monatsmieten in Rückstand, der Vermieter kündigt fristlos. Der Mieter zieht nach einem weiteren Monat aus, ohne für diesen Monat zu zahlen. Offen sind damit 1.600 € Rückstand und 800 € Nutzungsentschädigung, zusammen 2.400 €. Die Reparatur eines beschädigten Bodens kostet zusätzlich 300 €. Die Forderungen betragen 2.700 € und übersteigen die Kaution um 300 €. Der Vermieter verrechnet die gesamte Kaution und kann vom Mieter noch 300 € verlangen. Hätte der Mieter den Boden nicht beschädigt, wäre die Kaution genau aufgebraucht.
Schonfrist: Wenn der Mieter den Rückstand nachzahlt
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter eine zweite Chance. Die Kündigung wird unwirksam, wenn er den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage begleicht oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn eine solche Kündigung schon in den letzten zwei Jahren auf diese Weise unwirksam geworden ist.
Wird die Kündigung unwirksam, läuft das Mietverhältnis weiter und die Kaution bleibt beim Vermieter. Hat er sie während des Streits bereits angegriffen, kann er grundsätzlich verlangen, dass der Mieter sie wieder auffüllt. Nach geltendem Recht rettet die Schonfristzahlung nur vor der fristlosen, nicht vor einer gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Eine Reform, nach der eine Schonfristzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung unwirksam machen soll, ist geplant, aber noch nicht in Kraft (Stand: September 2026).
Wann wird die Kaution ausgezahlt?
Auch nach einer fristlosen Kündigung gilt keine besondere Frist. Die Rückzahlung wird erst fällig, wenn der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat und der Vermieter ausreichend Zeit hatte, seine Ansprüche zu prüfen. Die Rechtsprechung spricht von einer angemessenen Prüf- und Abrechnungsfrist; häufig werden drei bis sechs Monate genannt, im Einzelfall auch länger. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil zurückbehalten werden, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.
Zieht ein Mieter nach der Kündigung nicht aus, verschiebt sich alles nach hinten. Solange die Wohnung nicht zurückgegeben ist, beginnt die Prüfzeit gar nicht erst zu laufen. Allgemeines zum Zeitpunkt der Rückzahlung steht im Artikel Wann bekomme ich die Kaution zurück?.
So kommen Mieter an den Rest der Kaution
- Wohnung vollständig räumen und alle Schlüssel gegen Quittung zurückgeben.
- Nach der Prüfzeit schriftlich eine Abrechnung über die Kaution verlangen und eine Frist setzen.
- Die Abrechnung prüfen: Sind alle Posten belegt und tatsächlich angefallen?
- Unberechtigten Abzügen schriftlich widersprechen und die Auszahlung des Restbetrags fordern.
- Bei weiterem Streit einen Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten.
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren schon sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Wie Mieter ihren Rückzahlungsanspruch Schritt für Schritt durchsetzen, beschreibt der Artikel Kaution zurückfordern.
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Darf der Vermieter die Kaution als Strafe für die Kündigung behalten?
Nein. Die Kaution ist keine Vertragsstrafe, sondern eine Sicherheit. Der Vermieter darf sie nur für Forderungen verwenden, die er tatsächlich hat und belegen kann.
Bekommt der Mieter die Kaution zurück, wenn er selbst fristlos gekündigt hat?
Grundsätzlich ja. Kündigt der Mieter berechtigt fristlos, etwa wegen einer Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung, hat der Vermieter meist keine Folgeansprüche. Offene Mieten, Nebenkosten oder Schäden kann er aber auch dann verrechnen.
Was passiert, wenn die Wohnung vor der Kündigung verkauft wurde?
Dann haftet grundsätzlich der neue Eigentümer für die Rückzahlung. Kann der Mieter von ihm nichts erlangen, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet (§ 566a BGB). Mehr dazu im Artikel Kaution bei Eigentümerwechsel.
Muss der Mieter zahlen, wenn die Kaution nicht reicht?
Ja. Die Kaution begrenzt nicht die Haftung des Mieters. Übersteigen die berechtigten Forderungen die Kaution, kann der Vermieter den Differenzbetrag zusätzlich verlangen.
Rechtsgrundlagen
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage (Stand: 24. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Eigentümerverbände oder eine Fachanwältin bzw. ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Wie unsere Artikel entstehen